商業(yè)地產(chǎn)知識培訓(xùn)ppt45頁)(編輯修改稿)
2025-03-17 15:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，現(xiàn)在商鋪是一種房地產(chǎn)和理財產(chǎn)品結(jié)合的產(chǎn)品，不僅具產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)特性，同時在理想狀態(tài)下，又是一種收益比較高的投資理財產(chǎn)品。 可見，售后包租并非只是開發(fā)商單方獲益的模式，其本質(zhì)仍是實現(xiàn)開發(fā)商與投資人的雙贏。 返租銷售 商業(yè)地產(chǎn)知識 風(fēng)險： 由于商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，作為第三方的商業(yè)經(jīng)營管理機構(gòu)要么是發(fā)展商臨時成立的公司，要么是專門聘請的專業(yè)管理公司，二者都不可能為發(fā)展商的承諾負(fù)責(zé)，因為物業(yè)租給大商家的租金非常之低，發(fā)展商不可能從中獲取相應(yīng)的利潤，承諾給小業(yè)主的租金回報成為發(fā)展商的長期包袱，很有可能無法兌現(xiàn)先前承諾，尤其在經(jīng)營狀態(tài)不佳的情況下，其風(fēng)險更加巨大。 返租銷售 商業(yè)地產(chǎn)知識 租金（元 /平米 /天）＝銷售單價（元 /平米）＊ 回報率 ／３６５天／出房率 公式 商業(yè)地產(chǎn)知識 6%10%左右是合理回報率 商鋪投資大部分都是 1012年收回投資成本。 某些項目開發(fā)商胡亂提高年回報率承諾，有的甚 至達(dá)到 20%，這完全背離了市場規(guī)律，其后果自然落得一敗涂地。 ?商鋪定價操作程序 商業(yè)地產(chǎn)知識 層別總價 = （目標(biāo)銷售總額 247。 總權(quán)重系數(shù) ） X層別權(quán)重系數(shù) 憑經(jīng)驗對項目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定（第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取系數(shù)為 100% ，依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此 。） 系數(shù) X銷售面積（建筑面積） =權(quán)重系數(shù) ∑權(quán)重系數(shù) =總權(quán)重系數(shù) 商業(yè)地產(chǎn)知識 （層別總價 247。 層別總權(quán)重系數(shù) ） X具體商鋪權(quán)重系數(shù) =具體商鋪總價 設(shè)定各層別中各個商鋪的系數(shù)，位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常設(shè)為 100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。 商鋪系數(shù) X商鋪銷售面積（建筑面積） =商鋪權(quán)重系數(shù) ∑具體商鋪權(quán)重系數(shù) =層別商鋪總權(quán)重系數(shù) ?商業(yè)地產(chǎn)的客戶 商業(yè)地產(chǎn)知識 投資者最關(guān)心什么？ 商業(yè)地產(chǎn)知識 物業(yè)是否能增值 怎樣才能讓投資者覺得某個物業(yè)能增值呢？ 或者說什么才能保證物業(yè)能增值呢？ 商業(yè)地產(chǎn)知識 背景環(huán)境 —— 大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否健康發(fā)展 行業(yè)環(huán)境 —— 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點 地塊價值 —— 地產(chǎn)項目所處地塊是否在未來有發(fā)展 同類市場經(jīng)營狀況 —— 某個地產(chǎn)項目預(yù)計經(jīng)營的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間 項目規(guī)劃 —— 商鋪規(guī)劃設(shè)計是否合理，是否符合經(jīng)營要求 價格合理 —— 銷售價格是否與實際價值趨同 商業(yè)地產(chǎn)知識 商業(yè)地產(chǎn)知識 ?影響 客戶 決斷的因素 客戶： 不僅指投資客，更是針對經(jīng)營者，因為 他們才是更加專業(yè)、更加挑剔的客戶。 影響客戶決斷的因素 商業(yè)地產(chǎn)知識 參與開發(fā)的公司品牌 項目本身 內(nèi)
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