抵押業(yè)務基礎知識和實際應用ppt52頁)(編輯修改稿)
2025-03-16 14:39 本頁面
【文章內容簡介】 賃關系不得對抗已登記的抵押權 。 ? 承租人的優(yōu)先購買權對抵押權實現(xiàn)的影響 在 以折價方式實現(xiàn)抵押權時，應該保護承租人的優(yōu)先購買權。 （五）抵押與司法查封 ?人民法院 對被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權的財產，可以采取查 封、扣押措施 。 ? 已經設定抵押的財產被采取查封、扣押等財產保全或者執(zhí)行措施的，不影響抵押權的效力 。 ? 財產拍賣、變賣后所得價款，應當在抵押權人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請執(zhí)行人的債權。 （五）抵押與司法查封 不太常見的查封 簡介： ? 預 查封： 是指人民法院對被執(zhí)行人尚未進行權屬登記、但將來可能會進行登記的房產進行的一種預先的限制性登記。 ? 輪候查封：對其他人民法院已經查封的財產，執(zhí)行法院依次按時間先后在登記機關進行登記，或者在該其他人民法院進行記載，排隊等候，查封依法解除后，在先的輪候查封自動轉化為正式查封的制度 。 （五）抵押與司法查封 ?風險提示：已 為債權設定抵押的財產但被其他債權人申請法院先行查封，抵押權實現(xiàn)非常 困難。原因如下： 1. 抵押物 可以被其他法院查封，實體權利不受影響。 2. 其他 債權人申請查封抵押物的法院與抵押權人訴請執(zhí)行的法院不一致的，由先查封的法院主持而非 抵押權人訴請執(zhí)行的法院 (執(zhí)行中住所地或財產所在地法院均可管轄 )。 3. 抵押物的評估價值與最終變現(xiàn)價值往往存在一定差距，當查封財產的市場價值本身不能滿足本案債權的清償要求，先行查封法院基于本位主義的考慮，對查封財產不予處理。 4. 抵押物被先行查封后，就會排除抵押權人與抵押人協(xié)議方式處置抵押物的方式。如果抵押物被其他債權人申請法院查封后，依據查封的法律效力，抵押權人通過與抵押人協(xié)議處置抵押物的行為無效，只能通過法院處置途徑才能實現(xiàn)抵押權。 （六）抵押與保證 同 一債權既有抵押擔保又保證擔保的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形時： ? 債權人應當按照約定實現(xiàn) 債權； ? 沒有約定或者約定不明確： ? 債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權 ? 第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現(xiàn)債權，也可以要求保證人承擔保證責任。 債權人 在適用前述規(guī)定處理人保物保的關系時 ， 應注意以下幾點： (1)應盡可能在擔保合同中明確約定如何處理保證和擔保物的執(zhí)行順序問題，防止引發(fā)糾紛。而具體約定時，則應關注擔保物的價值和保證人擔保物之外的財產充足性和可執(zhí)行性問題，避免因不當?shù)倪x擇導致權利主張的被動。 (2)在發(fā)生約定不明或未約定的情形，應區(qū)別擔保物是由債務人提供還是第三人提供的情況及時主張權利。在實踐中要謹慎對待債務人提供擔保物的問題，因為法律規(guī)定對此應先執(zhí)行，假如債務人提供的物難于執(zhí)行或者執(zhí)行成本高收效低，則可能引發(fā)其他擔保機制受損的問題。 （六）抵押與保證 案例： 甲 公司向乙借款 1000萬元，以自己一套 4000萬元的設備作抵押，并由丙公司提供了擔保，至還款期限，甲公司無力還款，引起糾紛。 ?在此 情況下，保證人丙僅對物的擔保以外的債權承擔保證責任，即物保優(yōu)于人保，如乙先向保證人丙公司請求履行，要求保證人丙公司承擔保證責任，保證人丙公司享有抗辯權，如乙放棄甲公司提供的物保，丙公司在乙放棄的范圍內免除保證責任 。 ?《 物權法 》 第一百七十六條 “被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現(xiàn)債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現(xiàn)債權，也可以要求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任后，有權向債務人追償?！? （七）房、地一并抵押 案例 ： 2023年 8月 ,甲銀行（債權人）通過在土地局辦理土地抵押登記，成為債務人丙以劃撥方式取得土地的抵押權人。土地上倉庫改建成住房后，乙銀行（債權人）在不知道債務人土地已經抵押的情況下，在房屋管理部門又辦理了債務人的房產抵押登記，這樣甲、乙兩個銀行就分別成了債務人土地和房產的抵押權人。兩次抵押 效力如何？ 債務人的這處房產如何被處置？ （七）房、地一并抵押 業(yè)內同行的幾種觀點： 第一 種觀點認為 ， 本案中的兩個抵押合同都是無效的 ， 因為這兩個合同都違反了土地使用權和建筑物所有權不可分別抵押的強制性規(guī)定 。 第二 種觀點認為 ， 第一個土地使用權抵押合同是有效的 ， 而第二個抵押是無效的 。 因為抵押人將土地使用權抵押給他人以后 ， 由于土地使用權和地上房屋的不可分離性 ， 意味著他已經將土地之上的房屋抵押給他人 ， 如果以后再將地上建筑物抵押給他人 ， 則此種 抵押應屬無效 。 第三 種觀點認為 ， 兩個抵押是有效的 。 畢竟在本案中 ， 當事人所訂立的合同以及登記是合法的 。不過應當將二項抵押視為一物二押 ， 即將土地 、 房屋視為一個整體 ， 共同抵押給兩個債權人 。 第四 種觀點認為 ， 兩個抵押都是有效的 。 在實現(xiàn)兩個抵押權時 ， 新增住房與抵押土地一并處置 。甲銀行對抵押土地享有第一順位受償權 ， 乙銀行對抵押土地享有第二順位的受償權；乙銀行對地上住房享有第一順位受償權 ， 甲銀行對地上住房享有第二順位受償權 。 （七）房、地一并抵押 法律規(guī)定： ?《 物權法 》 第 182條：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押；以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押；抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押” 。 ? 最高人民法院關于轉發(fā)國土資源部 《 關于國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知 》 的通知 : 人民法院尚未審結的涉及國有劃撥土地使用權抵押經過有審批權限的土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)的案件，不以國有劃撥土地使用權抵押未經批準而認定抵押無效。已經審結的案件不應依據該 《 通
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