【文章內(nèi)容簡介】 這一帶，形成了環(huán)型的商圈，周圍商場密集，人流量大，占北海市商場的三分之二之多，可見此地競爭何其激烈；但這二年，隨著房地產(chǎn)向市區(qū)四面擴展，人口開始向商圈外圍遷移，商業(yè)布局正從中心商圈向外面擴張，形成了一個中心輻射四面的發(fā)展趨勢。目前商圈外較具特色及響影力的當屬北京路段的大潤發(fā)商場，而其他外圍商場目前經(jīng)營不善，但前景不容忽視。 北海商場經(jīng)營模式陳舊 北海商業(yè)模式還是以商鋪出租 、 獨自經(jīng)營為主。沒有商場整體的統(tǒng)一布局，集中營銷的競爭優(yōu)勢；不能總體把握市場的變動方向，重復(fù)經(jīng)營現(xiàn)象嚴重，經(jīng)營管理混亂，在北海眾商場中，和安商港與大潤發(fā)商場及新建安商都模式較為前位，競爭優(yōu)勢比較突出。總體上北海商業(yè)的模式與運營與區(qū)外發(fā)達地區(qū)相比，還是存在很大的差距。 北海商業(yè)競爭越來越激烈 除了北部灣廣場商圈內(nèi)商場的不斷開發(fā)外，外圍商場也在積極開拓，商業(yè)面積不斷擴大；物價上漲，商業(yè)投資激增，北海商業(yè)競爭趨于白熱化階段。但不管怎么樣，北海商業(yè)的競爭態(tài)勢還是異常激烈的。 北海商業(yè)發(fā)展的趨勢 按照這幾年北海商業(yè)的發(fā)展狀況，北海商場正向大型、綜合、專業(yè)方向發(fā)展；對品牌、服務(wù)等要求越來越高。 雖然項目所在地尚未完成任何商業(yè)氛圍。但根據(jù)政府規(guī)劃，西南大道一帶將成為北海下一個商業(yè)中心。 自身價值認知 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 消費水平分析 北海商業(yè)租金分析 總體商業(yè)租金水平不高：市中心商業(yè)代表項目如新新力商場，和安商港等大型商業(yè)項目 1F租金普遍也就 200元 /月 /㎡ 左右，部分商場臨街商鋪租金價位達 300元 450元 /月 /㎡ ，但高位租金商鋪很少。 北部灣路幾大商場租金差距較小，平均租金水平 1層為 120180元 /月 /㎡ 。 地段差距租金差較大，同一路段，靠近大中型商場附近租金價位較高，稍偏遠一點租金低，如四川路靠近舊新力附近沿街商鋪租金約 120元 /月 /㎡ ，但離商場稍遠點路段租金 45— 60元 /月 /㎡ . 市中心幾大商場出租率基本達 100%，商場內(nèi)商鋪轉(zhuǎn)手率較底，一般 23層商鋪的轉(zhuǎn)讓費在 5— 8萬左右。 而 商業(yè)區(qū)外的商鋪側(cè)轉(zhuǎn)讓率較高。 自身價值認知 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 消費水平分析 北海商業(yè)銷售價格分析 和安商都 :按 12年報回報周期 ,則 銷售均價約為： 28800元 /㎡ 。 世紀商業(yè)裙樓 :按 12年報回報周期 ,則 銷售均價約為： 19440元 /㎡ 。 大潤發(fā) :按 12年報回報周期 ,則 銷售均價約為： 32400元 /㎡ 。 新力百貨商業(yè)廣場 :按 12年報回報周期 ,則 銷售均價約為： 16848元 /㎡ 。 新力購物廣場 :按 12年報回報周期 ,則 銷售均價約為： 21168元 /㎡ 。 啟東電腦城 :按 12年報回報周期 ,則 銷售均價約為： 14040元 /㎡ 。 北部灣路商圈： 按 12年報回報周期 ,則 銷售均價約為： 30240元 /㎡ 。 北海大道商圈： 按 12年報回報周期 ,則 銷售均價約為： 15120元 /㎡ 。 四川路商圈： 按 12年報回報周期 ,則 銷售均價約為： 30240元 /㎡ 。 北京路商圈： 按 12年報回報周期 ,則 銷售均價約為： 11880元 /㎡ 。 長青路商圈： 按 12年報回報周期 ,則 銷售均價約為： 12960元 /㎡ 。 自身價值認知 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 消費水平分析 就當前而言，影響項目開發(fā)的重要制約因素在于：項目規(guī)模巨大與區(qū)域消費人口數(shù)量不足、區(qū)域商業(yè)氛圍缺乏 —— 項目規(guī)模巨大要求大量的消費人口支撐，而當前區(qū)域人口尚不足以支撐如此巨大體量的商業(yè)綜合體；而北海商業(yè)主要集中在北部灣廣場一帶，西南大道沿路兩邊的商業(yè)氛圍現(xiàn)階段基本為零。如果要吸引區(qū)域外人口前來消費，受公共交通不便利的制約，吸引不同消費者的難度較大。 為化解該矛盾，在項目的消費者定位方面，除滿足本區(qū)域消費人口外，應(yīng)著重吸引區(qū)域外不受公共交通限制的人群 —— 擁有私家小車的中高消費人口，以此降低公共交通不便對本項目造成的不利影響，并以次為契機不斷拉升項目的經(jīng)營層次和附加值，引進著名的品牌百貨，（必須是廣西區(qū)內(nèi)的百貨龍頭，象征身份、地位、品位并萬眾期待的百貨）制作話題，形成全民關(guān)注熱議的局面。 結(jié) 論 2023年北海市居民人均收支狀況表 近年來，北海經(jīng)濟發(fā)展迅速，城鄉(xiāng)居民收入均呈現(xiàn)較快增長，居民消費能力進一步增強，消費水平和消費潛力不斷提升。但是北海人均可支配收入還是比較低，對大型高端商業(yè)支撐力不足。 自身價值認知 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 消費水平分析 2023年北海市城鎮(zhèn)居民消費分析 2023年全市城鎮(zhèn)消費品零售額完成 ，比上年同期增長 %，占全市 零售總額比重 %。 批發(fā)零售業(yè)占絕對比重，但增速有不同程度的回落 。 2023年，北海市社會消費品零售總額 ，同比增長 %。其中：批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)零售額 ，占全市零售總額的比重達 %，增長%。 分行業(yè)看：批發(fā)業(yè)實現(xiàn)零售額 ，增長 %；零售業(yè)實現(xiàn)零售額 ，增長 %；住宿業(yè)實現(xiàn)零售額 ，增長 %；餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 ，增長 %。與上年相比，除批發(fā)業(yè)外，零售業(yè)、住宿業(yè)、餐飲業(yè)的增長速度均有不同程度的下滑，分別下降了 、 點。 限額以上企業(yè)增長速度放緩，拉動作用減弱。 全市限額以上批發(fā)零售業(yè)和住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)零售總額，同比增長 %；比上年同期回落了 。占全市社會消費品零售總額比重為%，拉動全市社會消費品零售總額增長 ，貢獻率 %。 大型零售企業(yè)銷售大幅下滑。 2023年，北海市限上零售企業(yè)實現(xiàn)零售額 ，增幅僅為 %，比上年下降 ，大型零售企業(yè)是北海消費品零售市場的主力，其零售額增幅下滑表明零售受阻，零售企業(yè)銷售的狀態(tài)相對低迷，這種狀況持續(xù)的話，將會直接影響北海消費品零售市場的發(fā)展。 自身價值認知 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 消費水平分析 核心問題解析 主題定位建議 后續(xù)工作推進 項目輻射商圈劃定 核心商圈： 主要以西南大道兩側(cè)及新世界大道、廣東路、南珠路等路網(wǎng)形成的大型商品住宅區(qū)（規(guī)劃中）以及項目自身住宅、公寓為核心的輻射對象，輻射人員大概有 。消費量占45%左右。 次級商圈： 北海市其它區(qū)域甚至北海地區(qū)的目的性消費輻射，其中包括白領(lǐng)人士、商務(wù)人士、精英人士等。其消費能量估計占項目整體的35%。 其他輻射： 廣西區(qū)內(nèi)外的旅游人群、商務(wù)人群、慕名而來的消費者等組成的輻射商圈，其消費能量預(yù)計占項目整體的 20%。