【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 這一帶，形成了環(huán)型的商圈，周圍商場(chǎng)密集，人流量大，占北海市商場(chǎng)的三分之二之多，可見此地競(jìng)爭(zhēng)何其激烈；但這二年，隨著房地產(chǎn)向市區(qū)四面擴(kuò)展，人口開始向商圈外圍遷移，商業(yè)布局正從中心商圈向外面擴(kuò)張，形成了一個(gè)中心輻射四面的發(fā)展趨勢(shì)。目前商圈外較具特色及響影力的當(dāng)屬北京路段的大潤(rùn)發(fā)商場(chǎng)，而其他外圍商場(chǎng)目前經(jīng)營(yíng)不善，但前景不容忽視。 北海商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式陳舊 北海商業(yè)模式還是以商鋪出租 、 獨(dú)自經(jīng)營(yíng)為主。沒有商場(chǎng)整體的統(tǒng)一布局，集中營(yíng)銷的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；不能總體把握市場(chǎng)的變動(dòng)方向，重復(fù)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)管理混亂，在北海眾商場(chǎng)中，和安商港與大潤(rùn)發(fā)商場(chǎng)及新建安商都模式較為前位，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)比較突出?？傮w上北海商業(yè)的模式與運(yùn)營(yíng)與區(qū)外發(fā)達(dá)地區(qū)相比，還是存在很大的差距。 北海商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈 除了北部灣廣場(chǎng)商圈內(nèi)商場(chǎng)的不斷開發(fā)外，外圍商場(chǎng)也在積極開拓，商業(yè)面積不斷擴(kuò)大；物價(jià)上漲，商業(yè)投資激增，北海商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化階段。但不管怎么樣，北海商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)還是異常激烈的。 北海商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì) 按照這幾年北海商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，北海商場(chǎng)正向大型、綜合、專業(yè)方向發(fā)展；對(duì)品牌、服務(wù)等要求越來(lái)越高。 雖然項(xiàng)目所在地尚未完成任何商業(yè)氛圍。但根據(jù)政府規(guī)劃，西南大道一帶將成為北海下一個(gè)商業(yè)中心。 自身價(jià)值認(rèn)知 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 消費(fèi)水平分析 北海商業(yè)租金分析 總體商業(yè)租金水平不高：市中心商業(yè)代表項(xiàng)目如新新力商場(chǎng)，和安商港等大型商業(yè)項(xiàng)目 1F租金普遍也就 200元 /月 /㎡ 左右，部分商場(chǎng)臨街商鋪?zhàn)饨饍r(jià)位達(dá) 300元 450元 /月 /㎡ ，但高位租金商鋪很少。 北部灣路幾大商場(chǎng)租金差距較小，平均租金水平 1層為 120180元 /月 /㎡ 。 地段差距租金差較大，同一路段，靠近大中型商場(chǎng)附近租金價(jià)位較高，稍偏遠(yuǎn)一點(diǎn)租金低，如四川路靠近舊新力附近沿街商鋪?zhàn)饨鸺s 120元 /月 /㎡ ，但離商場(chǎng)稍遠(yuǎn)點(diǎn)路段租金 45— 60元 /月 /㎡ . 市中心幾大商場(chǎng)出租率基本達(dá) 100%，商場(chǎng)內(nèi)商鋪轉(zhuǎn)手率較底，一般 23層商鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)在 5— 8萬(wàn)左右。 而 商業(yè)區(qū)外的商鋪側(cè)轉(zhuǎn)讓率較高。 自身價(jià)值認(rèn)知 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 消費(fèi)水平分析 北海商業(yè)銷售價(jià)格分析 和安商都 :按 12年報(bào)回報(bào)周期 ,則 銷售均價(jià)約為： 28800元 /㎡ 。 世紀(jì)商業(yè)裙樓 :按 12年報(bào)回報(bào)周期 ,則 銷售均價(jià)約為： 19440元 /㎡ 。 大潤(rùn)發(fā) :按 12年報(bào)回報(bào)周期 ,則 銷售均價(jià)約為： 32400元 /㎡ 。 新力百貨商業(yè)廣場(chǎng) :按 12年報(bào)回報(bào)周期 ,則 銷售均價(jià)約為： 16848元 /㎡ 。 新力購(gòu)物廣場(chǎng) :按 12年報(bào)回報(bào)周期 ,則 銷售均價(jià)約為： 21168元 /㎡ 。 啟東電腦城 :按 12年報(bào)回報(bào)周期 ,則 銷售均價(jià)約為： 14040元 /㎡ 。 北部灣路商圈： 按 12年報(bào)回報(bào)周期 ,則 銷售均價(jià)約為： 30240元 /㎡ 。 北海大道商圈： 按 12年報(bào)回報(bào)周期 ,則 銷售均價(jià)約為： 15120元 /㎡ 。 四川路商圈： 按 12年報(bào)回報(bào)周期 ,則 銷售均價(jià)約為： 30240元 /㎡ 。 北京路商圈： 按 12年報(bào)回報(bào)周期 ,則 銷售均價(jià)約為： 11880元 /㎡ 。 長(zhǎng)青路商圈： 按 12年報(bào)回報(bào)周期 ,則 銷售均價(jià)約為： 12960元 /㎡ 。 自身價(jià)值認(rèn)知 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 消費(fèi)水平分析 就當(dāng)前而言，影響項(xiàng)目開發(fā)的重要制約因素在于：項(xiàng)目規(guī)模巨大與區(qū)域消費(fèi)人口數(shù)量不足、區(qū)域商業(yè)氛圍缺乏 —— 項(xiàng)目規(guī)模巨大要求大量的消費(fèi)人口支撐，而當(dāng)前區(qū)域人口尚不足以支撐如此巨大體量的商業(yè)綜合體；而北海商業(yè)主要集中在北部灣廣場(chǎng)一帶，西南大道沿路兩邊的商業(yè)氛圍現(xiàn)階段基本為零。如果要吸引區(qū)域外人口前來(lái)消費(fèi)，受公共交通不便利的制約，吸引不同消費(fèi)者的難度較大。 為化解該矛盾，在項(xiàng)目的消費(fèi)者定位方面，除滿足本區(qū)域消費(fèi)人口外，應(yīng)著重吸引區(qū)域外不受公共交通限制的人群 —— 擁有私家小車的中高消費(fèi)人口，以此降低公共交通不便對(duì)本項(xiàng)目造成的不利影響，并以次為契機(jī)不斷拉升項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)層次和附加值，引進(jìn)著名的品牌百貨，（必須是廣西區(qū)內(nèi)的百貨龍頭，象征身份、地位、品位并萬(wàn)眾期待的百貨）制作話題，形成全民關(guān)注熱議的局面。 結(jié) 論 2023年北海市居民人均收支狀況表 近年來(lái)，北海經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城鄉(xiāng)居民收入均呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)，居民消費(fèi)能力進(jìn)一步增強(qiáng)，消費(fèi)水平和消費(fèi)潛力不斷提升。但是北海人均可支配收入還是比較低，對(duì)大型高端商業(yè)支撐力不足。 自身價(jià)值認(rèn)知 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 消費(fèi)水平分析 2023年北海市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)分析 2023年全市城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額完成 ，比上年同期增長(zhǎng) %，占全市 零售總額比重 %。 批發(fā)零售業(yè)占絕對(duì)比重，但增速有不同程度的回落 。 2023年，北海市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，同比增長(zhǎng) %。其中：批發(fā)和零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 ，占全市零售總額的比重達(dá) %，增長(zhǎng)%。 分行業(yè)看：批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 ，增長(zhǎng) %；零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 ，增長(zhǎng) %；住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 ，增長(zhǎng) %；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 ，增長(zhǎng) %。與上年相比，除批發(fā)業(yè)外，零售業(yè)、住宿業(yè)、餐飲業(yè)的增長(zhǎng)速度均有不同程度的下滑，分別下降了 、 點(diǎn)。 限額以上企業(yè)增長(zhǎng)速度放緩，拉動(dòng)作用減弱。 全市限額以上批發(fā)零售業(yè)和住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售總額，同比增長(zhǎng) %；比上年同期回落了 。占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額比重為%，拉動(dòng)全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) ，貢獻(xiàn)率 %。 大型零售企業(yè)銷售大幅下滑。 2023年，北海市限上零售企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 ，增幅僅為 %，比上年下降 ，大型零售企業(yè)是北海消費(fèi)品零售市場(chǎng)的主力，其零售額增幅下滑表明零售受阻，零售企業(yè)銷售的狀態(tài)相對(duì)低迷，這種狀況持續(xù)的話，將會(huì)直接影響北海消費(fèi)品零售市場(chǎng)的發(fā)展。 自身價(jià)值認(rèn)知 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 消費(fèi)水平分析 核心問題解析 主題定位建議 后續(xù)工作推進(jìn) 項(xiàng)目輻射商圈劃定 核心商圈： 主要以西南大道兩側(cè)及新世界大道、廣東路、南珠路等路網(wǎng)形成的大型商品住宅區(qū)（規(guī)劃中）以及項(xiàng)目自身住宅、公寓為核心的輻射對(duì)象，輻射人員大概有 。消費(fèi)量占45%左右。 次級(jí)商圈： 北海市其它區(qū)域甚至北海地區(qū)的目的性消費(fèi)輻射，其中包括白領(lǐng)人士、商務(wù)人士、精英人士等。其消費(fèi)能量估計(jì)占項(xiàng)目整體的35%。 其他輻射： 廣西區(qū)內(nèi)外的旅游人群、商務(wù)人群、慕名而來(lái)的消費(fèi)者等組成的輻射商圈，其消費(fèi)能量預(yù)計(jì)占項(xiàng)目整體的 20%。