【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 % 其它城市 % 合計(jì) 100% 購(gòu)房者工作地點(diǎn)主要集中在新津區(qū)域 核心群 購(gòu)房客戶面積需求 面積 60平米以下 6070 7180 8190 91110 111130 130以上 比例 % % % % % % % 購(gòu)房面積需求特征體現(xiàn)為： 70－ 90平方米對(duì)緊湊套二， 90110平方米對(duì)應(yīng)小套三。 客戶分析小結(jié) 消費(fèi)者主要認(rèn)可的戶型以緊湊套二、緊湊套三結(jié)構(gòu)為主，以實(shí)惠為向?qū)?、以緊湊舒適居家為導(dǎo)向， 較為接受開發(fā)商多贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等灰空間。 成都、雙流、大邑、三州回流客戶、西藏客戶為主要外地客戶。 客戶年齡主要集中在： 30歲以下及 30— 45歲。 客戶職業(yè)主要集中在：個(gè)體老板、國(guó)有 /公司職員、民營(yíng)企業(yè)老板 /管理人員。 客戶年收入：為 5萬(wàn)元以上，其中以 7萬(wàn) 11萬(wàn)為主， 11萬(wàn)元以上及 5萬(wàn)元以下 為輔。 結(jié)合項(xiàng)目 項(xiàng)目整體套一戶型占到 41%，和本地消費(fèi)群體的需求有偏移。原因有二種可能性： 消費(fèi)偏好就喜歡大的房子 本地小戶型推出量過少 作為第一個(gè)吃螃蟹的人，勇氣和智謀需同時(shí)具備 解決之道：為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，把戶型配比做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 結(jié)合項(xiàng)目二 警惕圍城效應(yīng) 買得起房的人不會(huì)買小房子 想買小房子的人買不起房子 想投資的人覺得地段不能吸引他 看得起地段的人買不起房子 解決之道：小戶型自住的需求硬性引導(dǎo)，釋放需求。 產(chǎn)品優(yōu)化建議 戶型配比優(yōu)化建議 套型 套一 套二 套三 套數(shù) 183 201 97 比例 38% 42% 20% 套數(shù)比 面積區(qū)間 4150 5160 7080 8190 91100 101100 110130 套數(shù) 119 78 26 135 53 14 56 比例 25% 16% 5% 28% 11% 3% 12% 面積比 合并 D D6，改成套三 戶型優(yōu)化建議 一室一廳和單身公寓轉(zhuǎn)變成三室兩廳 合并 D D6，改成套三 如圖 外立面建議 東岳建議： 天際線統(tǒng)一一種造型，從側(cè)面顯得有點(diǎn)雜亂。 外立面配色建議 東岳建議： 立面設(shè)計(jì)色彩 :以咖啡色和黑灰色進(jìn)行搭配，欄桿、窗戶等細(xì)節(jié)部分用黑色處理，整體建筑色彩用灰色、白色線條和咖啡色塊色進(jìn)行搭配。 材料及新技術(shù)建議 所在市場(chǎng)使用的節(jié)能環(huán)保材料如下 凈水系統(tǒng) 新風(fēng)系統(tǒng) 8度抗震 凈水系統(tǒng) 新風(fēng)系統(tǒng) 區(qū)域已有項(xiàng)目 客戶接受度較好，較為認(rèn)可 其他新技術(shù) 東岳建議： 新技術(shù)增加成本，但是能換取一定的接受度，但不是影響客戶決定性因素。建議沒有必要使用。 園林建議 鑒于中庭僅 3000余平米的集中景觀，對(duì)整體景觀的層次感和精致性就有很高的要求。 體現(xiàn)： 南亞園林，生態(tài)港灣，景致居家 ！ 園林特色描述： 碎石拼花路面 小型雕塑裝飾 大量使用灌木起坡造型 集中水景點(diǎn)綴 高密度植物搭配 功能性配套的補(bǔ)充（健身區(qū)、休閑區(qū)等） 東岳營(yíng)銷 東岳營(yíng)銷 高密度灌木搭配 園林元素 落地花缽 東岳營(yíng)銷 園林元素 細(xì)部水景 東岳營(yíng)銷 園林元素 系列雕塑小品 東岳營(yíng)銷 園林元素 地面停車位 起坡加灌木覆蓋形成地面停車位和一樓的視覺阻隔。 東岳營(yíng)銷 園林元素 拼花路面和下沉休閑廣場(chǎng) 建筑轉(zhuǎn)角植物處理 東岳營(yíng)銷 園林元素 燈具和路邊植物矮墻處理 東岳營(yíng)銷 東岳營(yíng)銷 局部景觀建議 小區(qū)道路提示 圖 小區(qū)道路是維系小區(qū)交通的重要樞紐，美觀的小區(qū)道路，可以提升項(xiàng)目檔次，利于 小區(qū)居民交流，是聯(lián)系各組團(tuán)景觀的藝術(shù)景觀紐帶。 局部?jī)?yōu)化建議 各棟入戶大堂風(fēng)格提示 大廳入口，回家的感覺， 可采用花崗石、大理石 等材質(zhì)，提升項(xiàng)目檔次。 入戶大堂提示 圖 其他建議 小區(qū)標(biāo)志性構(gòu)筑物 建議在小區(qū)的入口處或其它明顯的地方設(shè)置特色的構(gòu)筑物（例如：建筑體上 LOGO應(yīng)用、圍墻上 LOGO應(yīng)用等），以加強(qiáng)小區(qū)的識(shí)別性及居民的歸屬感。 東岳營(yíng)銷 項(xiàng)目主方向需要整體把控！ 關(guān)于策略 ?營(yíng)銷策略概述 【營(yíng)銷目標(biāo)設(shè)定】 ?打造新城區(qū)的標(biāo)桿物業(yè)； ?實(shí)現(xiàn)片區(qū)可比項(xiàng)目的銷售前三強(qiáng)； ?滿足項(xiàng)目可持續(xù)銷售要求； ?發(fā)展商的品牌建立。 【基于目標(biāo)的整體策略】 ?需求的引導(dǎo)釋放 ?用噱頭來引領(lǐng)需求 ?用精裝房來撼動(dòng)市場(chǎng) ?把規(guī)劃納入營(yíng)銷重點(diǎn) 【 營(yíng)銷策略指導(dǎo)下的各種策略 】 推廣策略： 以噱頭引爆整體項(xiàng)目推廣 項(xiàng)目?jī)r(jià)值系列推廣（地段價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、認(rèn)同價(jià)值、增值價(jià)值 …… ） 以時(shí)尚的活動(dòng)進(jìn)行整體穿插 推廣渠道有效組合 推廣策略形成 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、搶占機(jī)會(huì) ?依勢(shì)助勢(shì)，掌握區(qū)域市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)，以高形象強(qiáng)勢(shì)推廣、高品質(zhì)展示吸引客戶 ?充分借助發(fā)展商現(xiàn)有資源，挖掘和提升發(fā)展商品牌價(jià)值，為項(xiàng)目創(chuàng)造營(yíng)銷機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)、克服劣勢(shì) ?大勢(shì)在場(chǎng)，關(guān)鍵作為，順勢(shì)而動(dòng)，搶奪客戶 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、轉(zhuǎn)化威脅 ?依托區(qū)域優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)項(xiàng)目非凡價(jià)值，吸引新津及周邊客戶的關(guān)注 減少劣勢(shì)、避免威脅 ?挖掘區(qū)域居住價(jià)值，使更多客戶消除疑慮，認(rèn)同片區(qū) ?高服務(wù) +高形象 +高品質(zhì) 【 營(yíng)銷策略指導(dǎo)下的各種策略 】 銷售策略： 總策略： 定點(diǎn)巡展，由坐銷變行銷，提前咨詢充分吸籌。 優(yōu)惠多樣開盤熱銷。 一次性推售。 輔助策略： 銷售中心，提前進(jìn)行項(xiàng)目咨詢及蓄客，利用巡展、派發(fā)宣傳簡(jiǎn)報(bào)、會(huì)員入會(huì)等各種推廣宣傳手段，充分吸籌，保證籌量。 多種優(yōu)惠措施，刺激購(gòu)買，實(shí)現(xiàn)開盤熱銷場(chǎng)面。 【 營(yíng)銷策略指導(dǎo)下的各種策略 】 開發(fā)策略： 整體開發(fā) 分期出售 銷售目標(biāo) 全面認(rèn)籌 解籌 主銷期 [銷售目標(biāo) ]： 總體銷售率 20％ 6 8 7 9 10 11 12 1 2 3 4 7 5 09 10 6 [銷售目標(biāo) ]： 總體銷售率 40％ [銷售目標(biāo) ]： 總體銷售率 70％ 售罄 8 9 10 主銷期 [銷售目標(biāo) ]： 總體銷售率 95％ 建議：整體開發(fā)周期為 15個(gè)月 營(yíng)銷推廣 主流 精致 社區(qū) 突出組合概念，演繹藍(lán)調(diào)生活 形象定位 營(yíng)銷部分 本項(xiàng)目戶型標(biāo)準(zhǔn)，宜居型空間設(shè)計(jì)，精致戶型，組合生活。 新城區(qū)、成熟區(qū)、全能小 HOUSE 突出區(qū)位： 區(qū)位、成熟配套 ； 產(chǎn)品：硬件價(jià)值 產(chǎn)品定位 主推廣語(yǔ)： 藍(lán)調(diào)生活，我同意，我主張； 創(chuàng)意，改變生活， 副推廣語(yǔ)： 繁華里， 4050平米精致小戶型 藍(lán)調(diào)，慢‘點(diǎn)生活 市場(chǎng)中高端占位策略 ?新津的消費(fèi)主力和市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，是 中高端客戶 ?高端市場(chǎng)占位對(duì)于 項(xiàng)目戰(zhàn)略 更有利 ?對(duì)于區(qū)位較偏、規(guī)模較小等不利條件，項(xiàng)目應(yīng)以高性價(jià)比啟動(dòng)市場(chǎng) ?基于市場(chǎng)與客戶細(xì)分，結(jié)合項(xiàng)目特征執(zhí)行 差異化戰(zhàn)略 我們希望通過市場(chǎng)引導(dǎo)，把項(xiàng)目塑造成為： [產(chǎn)品品牌 ]：為新津 高端小戶 代言