房地產(chǎn)策劃“道、法、術(shù)”漫談(編輯修改稿)
2025-03-16 09:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 型對(duì)定位方向進(jìn)行推演定位的方法論 —— 三個(gè)緯度定位模型滿足自身?xiàng)l件三個(gè)維度價(jià)值最大化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的確立34項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件城市設(shè)計(jì)要求用地功能布局：要求體現(xiàn)標(biāo)志性建筑特征 以多層為主，小高層為輔建筑風(fēng)格及色彩： 現(xiàn)代建筑風(fēng)格，色彩淡雅公共服務(wù)設(shè)施社區(qū)居委會(huì)用房：按 /戶以上進(jìn)行配置，最小建面不小于 200平米物業(yè)管理用房：按住宅小區(qū)總建筑面積的千分之七配建；商業(yè)服務(wù)設(shè)施：按總用地 200300平方米 /千人，總建筑面積 500600平方米 /千人配建， 商業(yè)集中布置其它要求 根據(jù)《蘇州市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20232023）》要求， 住宅套型建筑面積 90平方米以下的建筑面積比例須達(dá)到住宅總建筑面積的 40％用地性質(zhì) 住宅、商業(yè)總用地面積 （住宅） （商業(yè)）容積率 住宅 ≤ ；商業(yè) ≤建筑密度 住宅 ≤ 25 ％ 。商業(yè) ≤50%綠化率 37％（住宅） 25%（商業(yè)）限高 住宅 ≤40 Ｍ商業(yè) ≥50 Ｍ項(xiàng)目 價(jià)格土地款 41500萬(wàn)元單價(jià) 305萬(wàn)元 /畝樓面地價(jià) 2574元 /平方米宗地出讓價(jià)格35產(chǎn)品定位 —— 滿足項(xiàng)目自身?xiàng)l件緯度推演根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件可能的產(chǎn)品形式全部多層 —— 6層的多層住宅比較合適；部分低層、部分小高層 ——11 層小高層與 3層聯(lián)排或 4層疊拼混合；全部低層 —— 容積率做不滿， 3層聯(lián)排、 4層疊拼比較合適；1243 全部小高層 —— 價(jià)格比多層低、成本比多層高，不符合價(jià)值最大化；5 部分多層、部分小高層 ——11 層小高層與 6層住宅混合；注： 8層和 1 13層都是不經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)品形式，故而不選；6 3種產(chǎn)品形式組合 —— 根據(jù)規(guī)劃限制條件，建面不唯一，是 2種產(chǎn)品 形式組合的延伸，故不一一列舉。36產(chǎn)品定位 —— 滿足項(xiàng)目自身?xiàng)l件緯度推演各種產(chǎn)品形式下每種產(chǎn)品的建筑面積表總占地面積： ；總建筑面積： 建筑面積（萬(wàn)平方米）低層或多層 小高層方案 1 全部 3層 0方案 2 全部 4層 0方案 3 全部 6層 0方案 4 全部 11層 0 方案 5 部分 3層、部分 11層 方案 6 部分 4層、部分 11層 方案 7 部分 6層、部分 11層 37產(chǎn)品定位 —— 價(jià)值最大化緯度推演◆ 根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況和價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)u根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)范和目前蘇州建筑市場(chǎng)價(jià)格推算 預(yù)計(jì)本案 09年初銷售價(jià)格和建安成本如下：利潤(rùn)最大化通過各類型產(chǎn)品的 售價(jià) 、 建設(shè)成本 、 建筑面積 以及本案的 土地成本 ，估算該類型情況下的項(xiàng)目利潤(rùn)水平，具體公式為：利潤(rùn)＝建筑面積 （售價(jià) 建設(shè)成本） 土地成本注：本測(cè)算為粗算，規(guī)費(fèi)及財(cái)務(wù)等費(fèi)用暫不考慮產(chǎn)品形式 價(jià)格（元 /平方米） 建安成本（元 /平方米）3層 1000017004層 92006層 720011層 6800 202338各種產(chǎn)品形式下每種開發(fā)方案的開發(fā)毛利潤(rùn)表建筑面積（萬(wàn)平方米） 毛利潤(rùn)（億元）低層或多層 小高層方案 1 全部 3層 0 方案 2 全部 4層 0 方案 3 全部 6層 0 方案 4 全部 11層 0 方案 5 部分 3層、部分 11層 方案 6 部分 4層、部分 11層 方案 7 部分 6層、部分 11層 產(chǎn)品定位 —— 價(jià)值最大化緯度推演價(jià)值最大化緯度的最優(yōu)方案：方案 6： 11層小高層 +4層低層類別墅產(chǎn)品方案 5： 11層小高層 +3層低層類別墅產(chǎn)品利潤(rùn)最大化39競(jìng)爭(zhēng)力分析結(jié)論p別墅供應(yīng)量很大 ,且本案容積率偏高 ,3層聯(lián)排競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng) ,并且分拆出更多的競(jìng)爭(zhēng)激烈的小高層產(chǎn)品 。p6層的板樓供應(yīng)量大 ,且不能滿足升級(jí)居住需求 。p小高層供應(yīng)量大 ,需要進(jìn)行品質(zhì)和戶型進(jìn)行優(yōu)化 ,提升競(jìng)爭(zhēng)力 。p綜合上面因素 ,分析得出 :產(chǎn)品定位 —— 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力最大化緯度推演競(jìng)爭(zhēng)力最大化的方案建議：方案 6： 11層小高層 +4層低層類別墅產(chǎn)品40Case: 案例的應(yīng)用在這個(gè)充滿童趣的樂園中，我們需要為它塑造一個(gè) 鮮明的建筑調(diào)性 ，塑造充滿幻想和新奇的 異境感 維也納 “白水屋 ”主題建筑風(fēng)格借鑒42維也納 白水屋 Hundertwasser House維也納著名標(biāo)志性旅游建筑白水屋坐落于維也納市區(qū)東部一條離著名古跡頗遠(yuǎn)的小街上，建于 1983，奧地利著名建筑設(shè)計(jì)師 Hunderwasser的作品。 設(shè)計(jì)理念 ：崇尚自然定律和環(huán)保意識(shí)。倡導(dǎo) “人與自然共存和 ”和 “對(duì)不規(guī)范的容忍 ”43 建筑體充滿童趣，毫無(wú)章法， 倡導(dǎo)回歸、自然運(yùn)用隨心所欲的曲線、兒童畫般色彩于奇想馳騁的空間切割，體現(xiàn) “內(nèi)心的自然 ”維也納 白水屋 Hundertwasser House ★ 兩個(gè)立面顯露于外，高處約有十層，低處只有三層，每層高度均不一致，窗戶陽(yáng)臺(tái)高低雜錯(cuò)，形狀各異 ★ 有50個(gè)大小不一的公寓單元， 13座公共陽(yáng)臺(tái) ★ 底部則有一家咖啡館一家餐館 .★ 單元內(nèi)部幾乎沒有一個(gè)空間是規(guī)則的，而且也不在一個(gè)平面上 .最奇特的是各層陽(yáng)臺(tái)與窗戶
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