【文章內(nèi)容簡介】 土地穩(wěn)定租金權(quán)益在資本市場的套現(xiàn) 利潤高 土地租金收入 利潤穩(wěn)定 錦江地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的功能定位是成為集團(tuán)主流業(yè)務(wù)的先導(dǎo) 錦江地產(chǎn)核心業(yè)務(wù) 集團(tuán)主流業(yè)務(wù) 其他社會機構(gòu)資源 市場 不同區(qū)域 不同細(xì)分行業(yè) 品牌導(dǎo)入 資源導(dǎo)入 設(shè)計導(dǎo)入 群體競爭優(yōu)勢 錦江國際集團(tuán)品牌 自身的規(guī)劃策劃能力 自身的品牌號召力 第三部分 錦江地產(chǎn)過渡階段經(jīng)營活動計劃 過渡階段是錦江國際地產(chǎn)事業(yè)部成立后承前啟后的關(guān)鍵階段 過渡階段 時間 612個月 ? 長短兼顧，既為長期發(fā)展基奠定基礎(chǔ)工作，又兼顧當(dāng)前市場機遇，完成利潤指標(biāo)，及時推進(jìn)現(xiàn)有工作 ? 追求效率，務(wù)實與務(wù)虛結(jié)合 ? 形成規(guī)范的業(yè)務(wù)運作體系，打造新的業(yè)務(wù)運作平臺 體系建設(shè) 核心競爭力工程 酒店資產(chǎn)專業(yè)管理業(yè)務(wù) 整合地產(chǎn)資源 土地儲備 專業(yè)酒店旅游文化娛樂特色地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù) 尋找多種形式的戰(zhàn)略合作資源 編制 04年地產(chǎn)事業(yè)部預(yù)算 工作原則 工作內(nèi)容 工作內(nèi)容要點（ 1） 工作內(nèi)容一 體系建設(shè) 形成共識，詳細(xì)論證業(yè)務(wù)發(fā)展模式細(xì)節(jié)。制訂錦江國際地產(chǎn)事業(yè)部長期健康發(fā)展的體系基礎(chǔ)。比如財務(wù)管理體系、風(fēng)險控制體系、考核激勵體系、業(yè)主監(jiān)督體系，進(jìn)一步完善事業(yè)部管控模式， 工作內(nèi)容要點（ 2） 工作內(nèi)容二 核心競爭力工程 啟動塑造“ 資金、人才、品牌、特色 ”四大錦江國際地產(chǎn)事業(yè)部核心競爭力工程。形成錦江國際地產(chǎn)事業(yè)部的企業(yè)文化與新的工作精神面貌。 資金 人才 品牌 特色 資金的良性運轉(zhuǎn)，形成短中長期收入的合理分布與流暢的投融資渠道 人才專業(yè)化、職業(yè)化和市場化 在集團(tuán)大品牌下形成地產(chǎn)自身的特色品牌 具有特色的地產(chǎn)專業(yè)管理和專業(yè)開發(fā)的核心業(yè)務(wù)，形成特色競爭優(yōu)勢 工作內(nèi)容要點（ 3） 工作內(nèi)容三 酒店資產(chǎn)專業(yè)管理業(yè)務(wù) 形成規(guī)范的業(yè)主管理制度 確定地產(chǎn)事業(yè)部代表業(yè)主與酒店管理事業(yè)部的關(guān)系，形成以業(yè)主權(quán)益為核心的管理制度。明確地產(chǎn)事業(yè)部代表業(yè)主，酒店管理公司作為職業(yè)管理團(tuán)隊的定位。形成業(yè)主與管理團(tuán)隊的市場化、規(guī)范化、國際化的委托代理關(guān)系。 工作內(nèi)容要點（ 4） 工作內(nèi)容三 酒店資產(chǎn)專業(yè)管理業(yè)務(wù) 預(yù)算管理 目前狀況 酒店資產(chǎn)管理分公司 酒店管理公司 酒店總經(jīng)理 提交年度預(yù)算方案 下達(dá) GOP總指標(biāo) 下達(dá) GOP指標(biāo) 提交年度預(yù)算方案 工作內(nèi)容要點（ 5） 工作內(nèi)容三 酒店資產(chǎn)專業(yè)管理業(yè)務(wù) 調(diào)整目標(biāo) 酒店總經(jīng)理 下達(dá)年度預(yù)算指標(biāo) 酒店管理公司 提交托管酒店GOP總方案 下達(dá)托管酒店GOP總指標(biāo) 上報 GOP最終方案 提交年度預(yù)算方案 年度預(yù)算方案包括：年度經(jīng)營計劃、 GOP指標(biāo)、工程預(yù)算等 地產(chǎn)事業(yè)部 預(yù)算管理 工作內(nèi)容要點（ 6） 工作內(nèi)容三 酒店資產(chǎn)專業(yè)管理業(yè)務(wù) 確認(rèn)總經(jīng)理 地產(chǎn)事業(yè)部對集團(tuán)托管酒店的總經(jīng)理，在以下情況擁有“一票否決權(quán)” ?業(yè)主認(rèn)為酒店總經(jīng)理人選能力明顯不勝任； ?酒店總經(jīng)理在經(jīng)營活動中有明顯損害業(yè)主權(quán)益的行為； ?對業(yè)主隱瞞重大事項； ?其他侵犯業(yè)主權(quán)益的行為。 工作內(nèi)容要點（ 7） 工作內(nèi)容三 酒店資產(chǎn)專業(yè)管理業(yè)務(wù) 派出業(yè)主代表、財務(wù)總監(jiān) 被托管酒店 派出業(yè)主代表和財務(wù)總監(jiān) 錦江國際地產(chǎn)事業(yè)部 被托管酒店 被托管酒店 被托管酒店 …… 工作內(nèi)容要點（ 8） 工作內(nèi)容三 酒店資產(chǎn)專業(yè)管理業(yè)務(wù) ? 業(yè)主代表和財務(wù)總監(jiān)由錦江國際地產(chǎn)事業(yè)部委派，并對其負(fù)責(zé)； ? 業(yè)主代表在被托管酒店重大經(jīng)營事項上參與討論、決策； ? 財務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)對酒店執(zhí)行財務(wù)制度進(jìn)行監(jiān)督，對日常財務(wù)進(jìn)行監(jiān)管； ? 業(yè)主代表對經(jīng)營預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控； ? 業(yè)主代表監(jiān)督實施酒店工程改造。 派出業(yè)主代表、財務(wù)總監(jiān) 工作內(nèi)容要點（ 9） 工作內(nèi)容三 酒店資產(chǎn)專業(yè)管理業(yè)務(wù) 打造酒店資產(chǎn)專業(yè)管理隊伍 職業(yè)化的專業(yè)人才 長期培訓(xùn) 相關(guān)工作經(jīng)歷與技能 酒店財務(wù)管理經(jīng)驗 酒店實際經(jīng)營經(jīng)驗 系統(tǒng)培訓(xùn) 重點培訓(xùn) 工作內(nèi)容要點（ 10） 工作內(nèi)容三 酒店資產(chǎn)專業(yè)管理業(yè)務(wù) 打造酒店資產(chǎn)專業(yè)管理隊伍（續(xù)） 區(qū)域管理模式 按酒店資產(chǎn)分布區(qū)域配備一個專業(yè)團(tuán)隊。 區(qū)域業(yè)主代表（全資） 區(qū)域財務(wù)總監(jiān)（全資） 預(yù)算事先管理與進(jìn)程實時監(jiān)控 以市場競爭創(chuàng)新為基礎(chǔ)的 開源管理 。以利潤最大化、可持續(xù)發(fā)展為導(dǎo)向，編制科學(xué)、合理的 GOP預(yù)算等經(jīng)營指標(biāo)。 以財務(wù)監(jiān)控為核心的節(jié)流 工作內(nèi)容要點（ 11） 工作內(nèi)容三 酒店資產(chǎn)專業(yè)管理業(yè)務(wù) 形成與集團(tuán)關(guān)系的市場化運作機制 對酒店資產(chǎn)的運作效率負(fù)責(zé)，形成以資產(chǎn)托管為標(biāo)志的市場化運作機制，按托管凈資產(chǎn)總量的 13% 收取資產(chǎn)托管費。 市場化運作機制的優(yōu)點： ?有利于國有資產(chǎn)變現(xiàn)中的收益最大化； ?有利于激勵托管方實現(xiàn)國有資產(chǎn)的快速增值； ?有利于與國際接軌，符合資產(chǎn)托管行業(yè)慣例。 工作內(nèi)容要點（ 12） 工作內(nèi)容三 酒店資產(chǎn)專業(yè)管理業(yè)務(wù) 配合集團(tuán)對酒店的資產(chǎn)運作和地區(qū)性旗艦酒店投資 從戰(zhàn)略發(fā)展角度對酒店資產(chǎn)的快速健康發(fā)展提出戰(zhàn)略性規(guī)劃意見，提交錦江國際集團(tuán)，尋求共識。在酒店資產(chǎn)處置上，強調(diào)地產(chǎn)事業(yè)部的資本運作功能，形成地產(chǎn)事業(yè)部的酒店資產(chǎn)資本運作規(guī)范流程，配合集團(tuán)的酒店資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與區(qū)域分布優(yōu)化。 工作內(nèi)容要點（ 13） 工作內(nèi)容三 酒店資產(chǎn)專業(yè)管理業(yè)務(wù) 酒店資產(chǎn)合理布局的三個重要原則 酒店資產(chǎn)合理布局的三個重要原則 區(qū)域組合 區(qū)域潛力 贏利狀況 在不同商務(wù)中心區(qū)域內(nèi)（虹橋 VS浦東VS城市中心）、形成不同檔次（五星VS四星）、不同風(fēng)格（商務(wù) VS庭院）、不同品牌，以旗艦酒店為首的有機組合 在審慎酒店商圈、城市商務(wù)中心變遷的調(diào)研基礎(chǔ)上，選擇具有長期發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域進(jìn)行持續(xù)性投資，比如以浦東環(huán)球影城為中心的區(qū)域 對于贏利情況良好的四、五星級酒店，堅持控股地位，對于無特色的低星級酒店，原則上放棄控股地位 工作內(nèi)容要點（ 14） 工作內(nèi)容三 酒店資產(chǎn)專業(yè)管理業(yè)務(wù) 靈活多樣的資產(chǎn)運作技巧 地產(chǎn)事業(yè)部將： 通過酒店股權(quán)多元化、債務(wù)重組等手段，為有潛力的酒店提供必要的改造資金。 通過股權(quán)置換、股權(quán)出售等方式，配合錦江國際集團(tuán)酒店資產(chǎn)在地域上合理分布，并回收部分投資成本。 配合集團(tuán)以直接投資的方式，構(gòu)建其他區(qū)域性旗艦酒店，對集團(tuán)投資方案進(jìn)行充分的市場可行性分析，從物業(yè)經(jīng)營與資產(chǎn)增值角度提供專業(yè)決策建議。 信托、企業(yè)債融資 信托、企業(yè)債 工