【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)展起步較晚，價(jià)格和供給處于相對(duì)理性水平，政策影響較弱，但不能忽視市場(chǎng)對(duì)政策的一些觀望情緒。從市場(chǎng)層面我們面臨著的威脅與機(jī)遇并存（二）項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì)： 開發(fā)商實(shí)力與資源優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目地塊位置稀缺。項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力和資源優(yōu)勢(shì)明顯，加之項(xiàng)目所處區(qū)位，區(qū)域水景環(huán)境優(yōu)越，市場(chǎng)客群對(duì)項(xiàng)目的私密性應(yīng)該感到滿意，在此地塊應(yīng)有所為。劣勢(shì)： 市場(chǎng)進(jìn)入較晚，市場(chǎng)需要培育。產(chǎn)品呈現(xiàn)較晚。 由于市場(chǎng)進(jìn)入較晚，市場(chǎng)培育需要一定時(shí)間，且產(chǎn)品呈現(xiàn)較晚，客戶需要有足夠的耐心等待，至使項(xiàng)目前期的形象引入極為關(guān)鍵。從市場(chǎng)層面我們面臨著的威脅與機(jī)遇并存（二）項(xiàng)目 SWOT分析機(jī)會(huì)： 三線城市、發(fā)展落后、需求顯著。 臨河市具有的城市發(fā)展空間就是我們最大的機(jī)會(huì)。如何利用機(jī)會(huì)，打造適合城市發(fā)展和符合市場(chǎng)客群需求的產(chǎn)品，將市場(chǎng)賦予的機(jī)會(huì)利用到極致是重點(diǎn)研究的問題。威脅： 本土競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)飽和、政策導(dǎo)向。 市場(chǎng)擁有開發(fā)實(shí)力較強(qiáng)的本土華裕地產(chǎn)及海天地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)，近兩年外地開發(fā)商的進(jìn)駐也為臨河房地產(chǎn)帶來了空前的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)市場(chǎng)中高端產(chǎn)品充斥，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，同時(shí)政策導(dǎo)向影響不容忽視。從市場(chǎng)層面我們面臨著的威脅與機(jī)遇并存（三）項(xiàng)目市場(chǎng)定位如何利用優(yōu)勢(shì)和機(jī)遇并加以放大從而弱化威脅和劣勢(shì)帶來的影響，找到項(xiàng)目的市場(chǎng)定位？我們重點(diǎn)研究四個(gè)問題。從市場(chǎng)層面我們面臨著的威脅與機(jī)遇并存（三）項(xiàng)目市場(chǎng)定位（ 1）從市場(chǎng)角度出發(fā)，區(qū)別于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的 核心競(jìng)爭(zhēng)力 是什么？（ 2）從城市角度出發(fā)，融入城市、提升城市的 社會(huì)責(zé)任 是什么？（ 3）從客戶角度出發(fā)，與客戶共鳴的 核心價(jià)值觀 是什么？（ 4）從產(chǎn)品角度出發(fā)，本案的 核心價(jià)值 是什么？案例解析：我們總結(jié)一、二線城市經(jīng)典的案例以便為項(xiàng)目提供一些操作思路。紫玉山莊紫玉山莊產(chǎn)品線： 紫玉以其準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、超前的設(shè)計(jì)理念、精心打造的園林環(huán)境以及優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務(wù)，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)樹立了良好的品牌形象。紫玉山莊定位： 領(lǐng)略西歐古典風(fēng)情。案例解析：我們總結(jié)一、二線城市經(jīng)典的案例以便為項(xiàng)目提供一些操作思路。推廣方式： 轟炸式投放結(jié)合高密度活動(dòng)營銷。前期軟文導(dǎo)入項(xiàng)目品牌，后期主打階段產(chǎn)品。項(xiàng)目成功因素解析： 古詩曰： “ 城有水則秀、居有水則靈。 ” 水不僅表現(xiàn)為一種韻律的美，而且表現(xiàn)為一種靈性的美。北京是個(gè)缺水的城市，居水在具有靈性美的同時(shí)又包含了高檔次的生活品質(zhì)，不是所有人能夠享有。作為頂級(jí)居住形態(tài)的別墅項(xiàng)目，水景更是其彰顯價(jià)值的重要因素 —— 水景資源的稀缺性，別墅開發(fā)商們看好了這點(diǎn)，營造出了不少優(yōu)秀的水景別墅， 水韻風(fēng)情莊園 、 碧水莊園 、 中海瓦爾登湖 、 紫玉山莊 等項(xiàng)目都在的水景上做足了文章，北京是一個(gè)水資源極為缺乏的區(qū)域，社區(qū)中的水色景觀就成為了人們可望而不可及的東西。目前市場(chǎng)上的鄰水別墅比非鄰水別墅價(jià)格高出 5%10%。觀水的別墅也比非觀水別墅價(jià)格要高出很多。此外京城市場(chǎng)上的水景別墅市場(chǎng)也一直是熱度不減，象水韻風(fēng)情莊園、 達(dá)華莊園 、碧水莊園等項(xiàng)目很多的業(yè)主是沖著項(xiàng)目的水景而來，使得項(xiàng)目在銷售上一直不錯(cuò)。 尋找項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心通過紫玉山莊等成功模式的借鑒，結(jié)合市場(chǎng)和開發(fā)商自身情況就可以回答 四個(gè)核心問題。尋找項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心從市場(chǎng)角度出發(fā)，區(qū)別于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的 核心競(jìng)爭(zhēng)力 是什么？從開發(fā)商自身?xiàng)l件考量，地塊資源（ 稀缺 ）和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)具有臨河市場(chǎng)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不可企及的核心優(yōu)勢(shì)；從項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)?？剂浚邆浯蛟飒?dú)一無二水岸豪宅的各種要因；尋找項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心從城市角度出發(fā)，融入城市、提升城市的 社會(huì)責(zé)任 是什么？社會(huì)責(zé)任一定程度上是項(xiàng)目?jī)r(jià)值的一個(gè)升華。綜合項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件和開發(fā)思路，項(xiàng)目對(duì)于提升城市形象、改善城市生活形態(tài)、提升城市品質(zhì)均有著重要意義。尋找項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心從客戶角度出發(fā)，與客戶共鳴的 核心價(jià)值觀 是什么？作為三線城市，隨著經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展，居民生活水平提升和與外界信息的交流，住房需求已發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，由以往的滿足基本居住需求轉(zhuǎn)向改善現(xiàn)有居住條件?？蛻舻穆殬I(yè)升級(jí)屬性明顯，產(chǎn)品打造成前瞻性、稀缺性、舒適性、私密性、至尊性、 高品質(zhì)的豪宅將是直擊客戶心理的利劍。由以往的 ”地段，地段，還是地段 ”的置業(yè)觀念演變?yōu)?“環(huán)境，環(huán)境，還是環(huán)境 ”的新置業(yè)觀。“環(huán)境第一 ”置業(yè)觀成為了市場(chǎng)保持火熱的恒溫效應(yīng)。尋找項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心從產(chǎn)品角度出發(fā)，本案的 核心價(jià)值 是什么？從產(chǎn)品角度出發(fā)，本案以著力打造臨河市 首席湖畔水景別墅 為目的 ， 以 水景 為主要依托 ， 致使本案產(chǎn)品的前瞻和領(lǐng)先性將是本案的核心價(jià)值。項(xiàng)目核心價(jià)值提煉（ 1）放大優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)的核心價(jià)值 利用機(jī)會(huì)： 城市需要升級(jí)、商業(yè)需要升級(jí)、辦公需要升級(jí)、居住需要升級(jí)、投資需要升級(jí)。放大優(yōu)勢(shì)： 如此難得的中心稀缺地塊，利用開發(fā)商實(shí)力和資源優(yōu)勢(shì)，打造臨河首席湖畔水岸產(chǎn)品，倡導(dǎo)奢華，尊榮生活切實(shí)可行。我們發(fā)現(xiàn)放大優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)的共性打造臨河唯一的 “豪宅 ”。項(xiàng)目核心價(jià)值提煉（ 2）弱化劣勢(shì)，減少威脅的核心價(jià)值弱化劣勢(shì)： 項(xiàng)目如何短期內(nèi)在市場(chǎng)中形成市場(chǎng)焦點(diǎn)，引起市場(chǎng)客群關(guān)注？我們需要一個(gè)強(qiáng)有力的市場(chǎng)