建筑項目估算市場法概論(編輯修改稿)
2025-03-09 15:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 =可比實例在估價時點時的價格 價格變動率 （ 2） 期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率 ? 可比實例在成交日期時的價格 （ 1 +價格變動率 期數(shù) ） =可比實例在估價時點時的價格 例 48：某宗房地產(chǎn)成交日期 2023年 10月末 ， 成交價格為 3000元 /㎡ ， 另調(diào)查知該類房地產(chǎn)價格 2023年 6月末至2023年 2月末平均每月比上月上漲%， 2023年 2月末至 2023年 9月末平均上漲 2%， 對該可比實例進(jìn)行交易日期調(diào)整 。 ? 調(diào)整到 2023年 9月末的價格為： ? 3000 （ 1＋ %） 4 （ 1＋ 2% 7） =3630（ 元 /㎡ ） 例 49：某個可比實例房地產(chǎn) 2023年 2月1日的價格為 1000美元 /㎡ ， 該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動 ， 平均每月比上月下跌 %。 假設(shè)人民幣與美元的市場匯價 2023年 2月 1日為 1美元 = ， 2023年 10月 1日為 1美元 = 。 對該可比實例進(jìn)行交易日期調(diào)整 。 ? 調(diào)整到 2023年 10月 1日的價格為： ? 1000 （ 1 － %） 8 =8129（ 人民幣元 /㎡ ） 例 410：某個可比實例房地產(chǎn) 2023年 2月 1日的價格為 1000美元 /㎡ ， 該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動 ， 平均每月下降 %。 假設(shè)人民幣與美元的市場匯價 2023年 2月 1日為 1美元 =元人民幣 ， 2023年 10月 1日為 1美元= 。 對該可比實例進(jìn)行交易日期調(diào)整 。 ? 調(diào)整到 2023年 10月 1日的價格為： ? 1000 （ 1－ % 8） =7958（ 人民幣元 /㎡ ） 第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 調(diào)整的含義 調(diào)整的方法 調(diào)整的內(nèi)容 調(diào)整中的注意問題 主要內(nèi)容： 一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義 ? 房地產(chǎn)狀況調(diào)整是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。 二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容 ? 區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容 ? 權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容 ? 實物狀況調(diào)整的內(nèi)容 三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法 百分率法 間接比較調(diào)整 直接比較調(diào)整 差額法 ? 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) =在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 ? 其中 ， 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)是以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定的 ， 通常用 1/（ 1+R%） 或 100/（ 100+R） 來表示 。 百分率法 差額法 ? 可比實例的成交價格 +房地產(chǎn)狀況調(diào)整額 =正常價格 ? 直接比較調(diào)整一般是采用評分的辦法 ， 以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) （ 通常定為 100） ， 將可比實例的房地產(chǎn)狀況與它逐項比較打分 。 ? 具體公式： ? 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 100/（ ） =在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 直接比較調(diào)整 ? 間接比較調(diào)整一般是采用評分的辦法 ， 首先設(shè)想一個標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況 ， 以標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) ， 將可比實例及估價對象的房地產(chǎn)狀況均與它逐項比較打分 ， 然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價格的比率 。 ? 具體公式： ? 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 100/（ ） （ ） /100 =在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 間接比較調(diào)整 ? 可比實例房地產(chǎn)狀況 ， 無論是區(qū)位狀況 、權(quán)益狀況還是實物狀況 ， 都是可比實例房地產(chǎn)在其成交日期時的狀況 ， 而不是在估價時點或其他時候發(fā)生了變化后的狀況 。 ? 由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)位因素和實物因素不同，因此，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實物狀況的比較調(diào)整時，具體比較調(diào)整的內(nèi)容和權(quán)重應(yīng)有所不同。 ? 在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，可以根據(jù)每個因素的具體情況而分別予以調(diào)整。 四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問題 第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價格 主要內(nèi)容： ? 求取某個可比實例對應(yīng)的某個比準(zhǔn)價格的方法 ? 將多個可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)價格綜合成一個最終比準(zhǔn)價格的方法 百分率法 ? 估價對象的價格 =可比實例的成交價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 差額法 ? 估價對象的價格 =可比實例的成交價格+交易情況修正額 +交易日期調(diào)整額 +房地產(chǎn)狀況調(diào)整額 直接比較修正與調(diào)整 ? 估價對象價格 =可比實例成交價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 間接比較修正與調(diào)整 ? 估價對象價格 =可比實例成交價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 二、將多個可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)價格綜合成一個最終比準(zhǔn)價格的方法 ? 平均數(shù) ? 簡單算術(shù)平均數(shù) ? 加權(quán)算術(shù)平均數(shù) ? 中位數(shù) ? 眾數(shù) 平均數(shù) ? 簡單算術(shù)平均數(shù) ， 是把修正出的各個價格相加 ，再除以價格的個數(shù) ， 所得的數(shù)即為綜合出的一個價格 。 ? 例 411：三個可比實例的價格分別為 5200、 元 /㎡ 5600元 /㎡ 、 5300元 /㎡ 。 用 “ 簡單算術(shù)平均 ” 綜合出的一個價格 。 ? （
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1