【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 亦莊國(guó)融國(guó)際：寫字樓：平層 7800元 /平、 OFT12023元 /平；公寓： 8500元 /平；商業(yè)： 1100015000元 /平北京綜合體市場(chǎng)整體出售價(jià)格較高， CBD、亞奧、金融街相對(duì)最高，其他板塊次之。相對(duì)北京整體市場(chǎng)而言，亦莊呈現(xiàn)價(jià)格洼地。市場(chǎng)線市場(chǎng)線 ———— 綜合體整體市場(chǎng)綜合體整體市場(chǎng)項(xiàng)目 總建面（萬(wàn)平）業(yè)態(tài) 單元面積（平） 售價(jià)（均價(jià)）朗琴國(guó)際 15 5A級(jí)智能化寫字樓 /商務(wù)公寓 /國(guó)際品牌商務(wù)酒店 /酒店式公寓 /國(guó)際品牌商業(yè)寫字樓： 1292700 寫字樓： 20230元 /平茶貿(mào)國(guó)際中心商住樓 /寫字樓 /商業(yè) —— 商住樓 /寫字樓： 13800元 /平；商業(yè)：一層 35000元 /平，二層 25000元 /平北京財(cái)富中心 72 公寓 /寫字樓 /商業(yè) 寫字樓： 1782700 ；商業(yè)： 80890 公寓： 50000元 /平世華國(guó)際中心 公寓 /寫字樓 /商業(yè) 　 —— 公寓 /寫字樓 /商業(yè)： 20230元 /平鉑宮國(guó)際中心 20 公寓 /寫字樓 /集合式 HOUSE/獨(dú)棟別墅 /商業(yè) 　 —— 公寓： 20230元 /平北京 VISA 公寓 /寫字樓 /商業(yè) 公寓： 3060；寫字樓：1001980 ；商業(yè)： 70300 公寓： 1500018000元 /平；寫字樓： 1500018000元 /平東亞 望京中心 商住樓 /寫字樓 /商業(yè)商住樓： 3090；寫字樓：3847 ；商業(yè)： 33155商住樓： 11300元 /平方米；寫字樓： 9008萬(wàn)元 /平；商業(yè)： 25000元 /平中關(guān)村公館 公寓 /寫字樓 /商業(yè) 公寓： 40160 公寓 /寫字樓： 23000元 /平盤古大觀 A座酒店 /BCD座公寓 /E座寫字樓 /商業(yè) /俱樂(lè)部 公寓： 618平；寫字樓：標(biāo)準(zhǔn)層面積 2830平；商業(yè)：60400平公寓： 5萬(wàn)元 /平金融街中心廣場(chǎng) 160金融街購(gòu)物中心（綜合體 /百貨商場(chǎng) /購(gòu)物中心），金樹(shù)街（餐廳 /酒吧 /咖啡店 /茶藝 /歌廳等），酒店（麗思卡爾頓酒店、威斯汀酒店、洲際酒店），俱樂(lè)部，公寓、寫字樓　寫字樓： 15005000平 寫字樓： 25000元 /平?整體綜合體市場(chǎng)中以 公寓、寫字樓、商業(yè)組合最常見(jiàn)?公寓以 高檔居住公寓和小 戶型 SOHO為主，且 大部分出售?寫字樓 大戶型吸引企業(yè)自用 購(gòu)買或租用，持有型寫字樓多有企業(yè) 整售現(xiàn)象?商業(yè)出售、出租 均有， 整體檔次越高持有型物業(yè)比例越大項(xiàng)目支撐綜合體市場(chǎng)規(guī)律，本區(qū)域存在價(jià)格差距市場(chǎng)線市場(chǎng)線 ———— 綜合體整體市場(chǎng)綜合體整體市場(chǎng)市場(chǎng)線市場(chǎng)線 ———— 整體酒店市場(chǎng)整體酒店市場(chǎng)亞運(yùn)村板塊西部板塊CBD板塊長(zhǎng)安街板塊亦莊主營(yíng)項(xiàng)目： 會(huì)議（展覽展示、演出發(fā)布會(huì)、商務(wù)會(huì)議）客房（ 企業(yè)長(zhǎng)期包房 、旅游團(tuán)隊(duì)短住）、餐飲（重要宴請(qǐng)）目標(biāo)客群： 使館區(qū)往來(lái)客戶、 CBD商務(wù)客人、旅游團(tuán)隊(duì)、 京東南企業(yè)商務(wù)客戶主營(yíng)項(xiàng)目： 會(huì)議（展覽展示、演出發(fā)布會(huì)、商務(wù)會(huì)議）客房（ 企業(yè)長(zhǎng)期包房 、旅游團(tuán)隊(duì)短?。?、餐飲（重要宴請(qǐng)）目標(biāo)客群： 政府客人、使館區(qū)往來(lái)客戶、 CBD商務(wù)客人、旅游團(tuán)隊(duì)、 京東南企業(yè)商務(wù)客戶主營(yíng)項(xiàng)目： 會(huì)議（展覽展示、演出發(fā)布會(huì)、商務(wù)會(huì)議）客房（政府長(zhǎng)期包房、旅游團(tuán)隊(duì)短?。⒉惋嫞ㄖ匾缯?qǐng)）目標(biāo)客群： 政府往來(lái)客戶、賽事、展覽客人、旅游團(tuán)隊(duì)主營(yíng)項(xiàng)目： 會(huì)議（展覽展示、商務(wù)會(huì)議）客房（會(huì)議賽事團(tuán)隊(duì)短住、旅游團(tuán)隊(duì)短住）、餐飲（重要宴請(qǐng)）目標(biāo)客群： 會(huì)議賽事客人、旅游團(tuán)隊(duì)北京五星級(jí)酒店分布?中部、東部高檔酒店均有 本區(qū)域企業(yè)客戶入住，且居住時(shí)間較長(zhǎng)?中部、東部高檔酒店均提供 會(huì)議和高檔餐飲配套酒店市場(chǎng)扎堆經(jīng)營(yíng)的規(guī)模效應(yīng)亦莊酒店客群的需求外溢說(shuō)明區(qū)域高檔居住需求市場(chǎng)線市場(chǎng)線 ———— 整體酒店式公寓市場(chǎng)整體酒店式公寓市場(chǎng)亞運(yùn)村板塊東直門板塊CBD板塊長(zhǎng)安街板塊亦莊北京酒店式公寓分布及客群特征?酒店式公寓高度集中于北京 東北部?受限外政策影響， 客群主要為外籍?亦莊本地客群酒店式公寓中的常住需求，集中于 東部版塊朝陽(yáng)公園板塊麗都板塊使館人員、 東南部外企人員、 外籍教師使館人員、 東南部外企人員、 外籍教師使館人員、 東南部外企人員使館人員、外企人員、外籍教師政府官員、外企人員使館人員、外企人員亦莊酒店式公寓稀缺造成需求外溢市場(chǎng)線市場(chǎng)線 ———— 整體酒店式公寓市場(chǎng)整體酒店式公寓市場(chǎng)北京酒店式公寓租金戶型特征項(xiàng)目 區(qū)域 一居 租金 兩居 租金 三居 租金 四居 租金 五居 租金東方廣場(chǎng) 王府井附 近 80 23003000 130 37004300 16205 48005600 270 8500 —— ——麗苑公寓 王府井附 近 90141 20232800 146166 25003900 235238 48005800 —— —— —— ——金龍溫泉公寓 北京站 83 900 96101 1100 168232 22003800 340 4500 —— ——亮馬河大廈 燕莎附近 4249 11001300 97 2500 157 3900 —— —— —— ——盛捷福景苑 燕莎附近 81104 2900 106120 4200 225 6400 340 9800 —— ——?jiǎng)P賓斯基 燕莎附近 50107 23002900 111139 36004200 177 4500 —— —— —— ——國(guó)貿(mào)公寓 中央商務(wù)區(qū)（ CBD) 93 23002500 132171 36005300 211 50006200 —— —— —— —— 雅詩(shī)閣 中央商務(wù)區(qū)（ CBD) 105126 31003300 178205 48005000 249 62006800 —— —— —— ——萬(wàn)國(guó)公寓 東直門 　 　 213 57007000 269314 65009500 —— —— —— ——麗都公寓 麗都附近 5076 12001800 114163 26003000 194200 40005000 325 6000 375 7000匯園國(guó)際公寓 亞運(yùn)村 55 1000 137 2023 170 2500 195 3200 —— ——*租金價(jià)格為美金酒店式公寓整體租金高麗苑公寓客房： 199亮馬河大廈客房： 248凱賓斯基客房： 529國(guó)貿(mào)公寓客房： 401雅詩(shī)閣客房： 272匯園國(guó)際公寓客房： 400市場(chǎng)線市場(chǎng)線 ———— 整體酒店式公寓市場(chǎng)整體酒店式公寓市場(chǎng)北京酒店式公寓供應(yīng)量特征持有經(jīng)營(yíng)酒店式公寓整體供應(yīng)量不宜太大CBD望京亞奧金融街售價(jià)： 900015000元太陽(yáng)星城 售價(jià)： 15000元 /平米東亞望京 售價(jià)： 9008元 /平米 租金： /平米 .天售價(jià)： 1202320230元馬哥孛羅大廈 租金 :7元 /平米 .天金基業(yè)大廈 租金： /平米 .天 三空間 售價(jià)： 20230元 /平米桐城國(guó)際 售價(jià) :12023元 /平米售價(jià)： 2060025000元融信國(guó)際 售價(jià)： 20600元 /平米金亞光大廈 售價(jià)： 25000元 /平米租金： /平米 .天售價(jià)： 1600022023元中關(guān)村 E世界 租金： 5元 /平米 .天泰鵬大廈 租金： /平米 .天創(chuàng)輝國(guó)際中心 售價(jià)： 22023元 /平米優(yōu)盛大廈 售價(jià)： 16000元 /平米上地清河 租金： /月 .平米售價(jià)： 2023033000元華貿(mào)中心 租金 : /月 .平米世貿(mào)天階 D座 租金 :25美元 /月 .平米財(cái)源國(guó)際中心 售價(jià) :33000元 /平米富力 愛(ài)丁堡廣場(chǎng) 售價(jià) : 20230元 /平米市場(chǎng)線市場(chǎng)線 ———— 寫字樓整體市場(chǎng)寫字樓整體市場(chǎng)寫字樓租售價(jià)格差距表明亦莊商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展尚處初期階段，價(jià)格洼地亦莊國(guó)融國(guó)際：寫字樓：平層 7800元 /平、 LOFT12023元 /平；公寓： 8500元 /平；商業(yè)： 1100015000元 /平整體市場(chǎng)線整體市場(chǎng)線 ———— 小結(jié)小結(jié)?綜合體市場(chǎng) → 綜合體受綜合體效應(yīng)影響，整體價(jià)格高→ 項(xiàng)目立地條件符合綜合體規(guī)律，區(qū)域存在價(jià)格差距?酒店市場(chǎng)?酒店式公寓市場(chǎng)?寫字樓市場(chǎng)→ 酒店業(yè)的合作大于競(jìng)爭(zhēng)→ 本地需求外溢→ 本地供應(yīng)稀缺，需求外溢→ 可支撐租金高→ 不支持大量→ 亦莊商務(wù)市場(chǎng)初級(jí)階段→ 價(jià)格洼地*因偉業(yè)判斷：亦莊商業(yè)市場(chǎng)尚屬初級(jí)，此處不做全市場(chǎng)研究?相較整體市場(chǎng)，亦莊的綜合體存在價(jià)格上升空間?整體打造綜合體，有助于提升形象、品質(zhì)，提高項(xiàng)目?jī)r(jià)格?酒店、酒店式公寓、寫字樓存在整體市場(chǎng)空間整體市場(chǎng)區(qū)域分物業(yè)市場(chǎng)重點(diǎn)個(gè)案市場(chǎng)線市場(chǎng)線酒店市場(chǎng)酒店市場(chǎng)市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)需求市場(chǎng)線市場(chǎng)線 ———— 區(qū)域分物業(yè)市場(chǎng)區(qū)域分物業(yè)市場(chǎng)酒店市場(chǎng)酒店市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀伊夢(mèng)華都酒店速 8酒店圣坤酒店錦江富源大酒店紅恩度假村博大萬(wàn)源 北京青年假日中冀宴豪亦莊酒店分布分散，主要集中在工業(yè)區(qū)、居住區(qū)項(xiàng)目名稱 管理公司 規(guī)模（萬(wàn)平米） 開(kāi)業(yè)時(shí)間 檔次 層數(shù)北京錦江富園大酒店錦江國(guó)際酒店管理有限公司 2023121 四星 16圣坤酒店 國(guó)企 2023626 準(zhǔn)四星 4天寶速 8酒店 速 8 1 202381 經(jīng)濟(jì)型 5紅恩度假村 未知 1 202311 三星 6博大萬(wàn)源公寓 博大萬(wàn)源物業(yè) 1 202391 三星 7北京青年假日酒店 未知 202381 經(jīng)濟(jì)型 5中冀宴豪賓館 未知 202385 賓館 4伊夢(mèng)華都 未知 2023年 賓館 5概況總規(guī)模 ，以多層 小型賓館、經(jīng)濟(jì)性商務(wù)酒店 為主， 無(wú)知名品牌管理8家酒店其中 6家于 2023年前開(kāi)業(yè) ，新開(kāi)業(yè)的 2家同是商務(wù)經(jīng)濟(jì)型錦江富園大酒店是亦莊 唯一的四星級(jí)酒店酒店市場(chǎng)酒店市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀亦莊酒店現(xiàn)狀供應(yīng)檔次較低，高檔次規(guī)模型大酒店稀缺真正的酒店式服務(wù)公寓區(qū)域內(nèi)缺失經(jīng)營(yíng)客群以商務(wù)、會(huì)議、公司團(tuán)隊(duì)為主，主要 依托亦莊企業(yè)需求同一 企業(yè)長(zhǎng)期包房 在亦莊酒店常見(jiàn)會(huì)議較多，入住率高，說(shuō)明 亦莊會(huì)議、商務(wù)旅居需求較大客房可實(shí)現(xiàn) 價(jià)格水平不低項(xiàng)目名稱 客群 價(jià)格 入住率門市價(jià)（元 /天）折扣價(jià)（元 /天）北京錦江富園大酒店 商散、公司、游客 標(biāo)間 558 400 %圣坤酒店 會(huì)議、商務(wù)、公團(tuán)隊(duì) 標(biāo)間 880 360 %天寶速 8酒店 商務(wù) 標(biāo)間 228 188 %紅恩度假村 會(huì)議、商務(wù)、公司旅游團(tuán)隊(duì) 標(biāo)間 490 268 %博大萬(wàn)源公寓 會(huì)議、商務(wù) 套房 718 480 %北京青年假日酒店 商務(wù)、會(huì)議 標(biāo)間 348 258 %中冀宴豪賓館 商務(wù) 標(biāo)間 260 180 %伊夢(mèng)華都 商務(wù) 標(biāo)間 238 —— %酒店市場(chǎng)酒店市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀亦莊酒店經(jīng)營(yíng)狀況良好，需求旺盛，居住時(shí)間較長(zhǎng)配套僅錦江、圣坤、紅恩具備獨(dú)立餐飲，僅 錦江可提供商務(wù)宴請(qǐng)亦莊會(huì)議室總供應(yīng)僅 23個(gè)，且 收費(fèi)水平較高 ,檔次較低有一定 綜合性配套 的酒店只有錦江和紅恩項(xiàng)目名稱 餐飲 會(huì)議 其它配套餐廳個(gè)數(shù) 容納人數(shù)客單價(jià)（元 /人）會(huì)議室個(gè) 數(shù) 容納人數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元 /天）北京錦江富園大酒店 3 500600 150200 12 12300 202310000 游泳歌舞健身電影圣坤酒店 3 220 4050 5 20200 28008000 健身中心天寶速 8酒店 無(wú) 無(wú) 無(wú) 1 30 1600 無(wú)紅恩度假村 2 100 4050 3 200300 2023健身、游泳、棋牌、桑拿、卡拉 OK、美容美發(fā)、按摩、網(wǎng)球、夜總會(huì)、茶藝博大萬(wàn)源公寓 無(wú) 無(wú) 無(wú) 2 1080 2023 美容保健足療北京青年假日酒店1（僅提供早餐） 4050 無(wú) 1 7080 1800 健身中冀宴豪賓館 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 小超市伊夢(mèng)華都 1 3040 2030 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú)酒店市場(chǎng)酒店市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀亦莊酒店總體配套功能不全，高檔宴請(qǐng)、會(huì)議需求均不能得到滿足籌建明熙酒店五星級(jí)，建筑面積： 60000入住時(shí)間： 2023年l地塊名稱： 28號(hào)街區(qū) 28C1l用地性質(zhì)：酒店項(xiàng)目l建筑體量：地上 3658642684平方米l成交時(shí)間： 07年 6月l地塊名稱： 3號(hào)街 3C1l用地性質(zhì)：商務(wù)酒店l建筑體量 :1582321098平米l成交時(shí)間： 07年 6月l地塊名稱： 27號(hào)街區(qū)l用地性質(zhì)：酒店項(xiàng)目l建筑體量： l入住時(shí)間： 2023年底l酒店名稱：格林豪泰l檔次：經(jīng)濟(jì)型l建筑體量 :1萬(wàn)平米l入住時(shí)間： 07年底酒店市場(chǎng)酒店市場(chǎng) ———— 潛在潛在亦莊酒店潛在競(jìng)爭(zhēng)量大且集中，要求本案形成差異化競(jìng)爭(zhēng)l地塊名稱： 4C1力寶中心l用地性質(zhì)：商務(wù)酒店l建筑體量 :l成交時(shí)間：未知未來(lái)兩年新增近 30萬(wàn)平米 規(guī)模酒店 ,強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)壓力沿榮華路分布 ，經(jīng)濟(jì)商務(wù)型和高檔酒店兼有?現(xiàn)狀 → 分散→ 少→ 經(jīng)營(yíng)良好、需求旺盛、長(zhǎng)住?潛在 → 量大→ 檔次多元→ 競(jìng)爭(zhēng)集中酒店供應(yīng)市場(chǎng)酒店供應(yīng)市場(chǎng) ———— 小結(jié)小結(jié)