【正文】 企業(yè)港（ 15棟）新興、高新技術(shù)、研發(fā)類小型企業(yè)為主，國富通新技術(shù)有限公司、北京友邦聯(lián)合高新技術(shù)有限公司、神州細(xì)胞工程有限公司等 （不包物業(yè)暖通） 52006800/平米 甲級(jí) 1700、 2700嘉捷科技園（二期） —— 4 7300 甲級(jí)1600、 1800、2100、 2700主要以實(shí)力企業(yè)客戶自用整購和個(gè)人小戶型投資購買形式為主出售型寫字樓存在整售和小戶型分割出售兩種市場機(jī)會(huì)?已使用 → 榮華路集中→ 檔次低、大型企業(yè)的自有辦公及低密辦公為主→ 以租為主、租金低、養(yǎng)成期長、低密度辦公銷受較好→ 以中小型企業(yè)為主，與亦莊產(chǎn)業(yè)相關(guān)性強(qiáng)→ 大面積、配套單一?未使用 → 以售為主，價(jià)格低→ 居住引發(fā)辦公變異→ 企業(yè)自用整購和個(gè)人小戶型投資為主寫字樓供應(yīng)市場寫字樓供應(yīng)市場 ———— 小結(jié)小結(jié)?高品質(zhì)、高租金、高入住率?高品質(zhì)寫字樓須持有，資金壓力大，運(yùn)營有一定難度?出售型存在小戶型散售和相對(duì)獨(dú)立大面積整售空間?本案寫字樓具備地標(biāo)性條件寫字樓市場寫字樓市場市場供應(yīng)市場需求市場線市場線 ———— 區(qū)域分物業(yè)市場區(qū)域分物業(yè)市場客戶來源優(yōu)惠政策促成區(qū)外企業(yè)在此注冊(cè)（外區(qū)）日漸良好的配套設(shè)施促成對(duì)區(qū)域的認(rèn)可（本區(qū)）本地注冊(cè)本地辦公寫字樓的高性價(jià)比促成企業(yè)購買自用對(duì)寫字樓的需求促成投資客的購買投資高性價(jià)比促成地緣性客戶投資 本地小企業(yè)升級(jí)需求本地注冊(cè)外地辦公分物業(yè)需求分析分物業(yè)需求分析 ———— 寫字樓寫字樓寫字樓需求特征需求特征：多樣化購買目的：資產(chǎn)升值 +自用 + 投資分物業(yè)市場機(jī)會(huì)分析分物業(yè)市場機(jī)會(huì)分析 ———— 寫字樓寫字樓需求? 投資型物業(yè)（性價(jià)比需求）? 高檔次、高配置、地標(biāo)性的物業(yè)形象（升級(jí)需求）? 個(gè)性化可持續(xù)性辦公條件 （升級(jí)需求）供應(yīng)? 小面積辦公較少? 大面積辦公主流? 個(gè)性辦公也相對(duì)有限? 整體檔次不高小面積辦公和大面積相對(duì)獨(dú)立辦公空間，兼顧自用和投資兩者功能，市場反應(yīng)好，有利于回收資金個(gè)性化辦公可以模糊檔次需求特征高檔次標(biāo)桿辦公物業(yè)有利于提高項(xiàng)目吸引力及吸引融資市場線市場線 ———— 區(qū)域分物業(yè)市場區(qū)域分物業(yè)市場商業(yè)市場商業(yè)市場市場供應(yīng)市場需求市場線市場線 ———— 區(qū)域分物業(yè)市場區(qū)域分物業(yè)市場區(qū)域商區(qū)域商 業(yè)市場供應(yīng)業(yè)市場供應(yīng)按級(jí)別劃分按分布區(qū)域劃分按建筑形式劃分按業(yè)態(tài)劃分市場線市場線 ———— 區(qū)域分物業(yè)市場區(qū)域分物業(yè)市場商業(yè)市場商業(yè)市場 ———— 商業(yè)級(jí)別商業(yè)級(jí)別商業(yè)級(jí)別劃分商業(yè)級(jí)別劃分城市級(jí)城市級(jí)區(qū)域級(jí)區(qū)域級(jí)社區(qū)級(jí)社區(qū)級(jí)目前，亦莊商業(yè)分級(jí)不完善，正處于 社區(qū)商業(yè)階段 ，滿足 當(dāng)?shù)厣钚枨?。人口密度適中，消費(fèi)力層次處于中等水平。臨核心交通干道，車流的主要來向，適宜布置主入口 ，引導(dǎo)車流。亦莊居住區(qū)。項(xiàng)目價(jià)值判斷項(xiàng)目價(jià)值判斷 ———— 綜合體效應(yīng)綜合體效應(yīng)? 定義： 都市綜合體是都市中各種物業(yè)功能復(fù)合、互相作用、互為價(jià)值鏈的建筑、文化意識(shí)形態(tài)的集合體 。讓我們先從自身出發(fā) …………項(xiàng)目分析思路項(xiàng)目分析思路項(xiàng)目價(jià)值判斷 系統(tǒng)分析 綜合分析判斷? 區(qū)位條件? 開發(fā)目標(biāo)? 綜合體效應(yīng)? 用地分析? 新城線? 市場線? 產(chǎn)業(yè)線? 綜合分析? 定位策略定位方向市場動(dòng)態(tài)判斷? 城市發(fā)展角色判斷? 市場判斷? 客戶需求判斷? 整體定位? 案例分析? 方案建議? 方案對(duì)比新城線用地分析產(chǎn)業(yè)線市場線?宏觀?中觀?微觀?用地用地分析用地分析 ———— 宏觀區(qū)位宏觀區(qū)位大北京區(qū)域亦莊亦莊亦莊新城位于城市發(fā)展的主導(dǎo)方向上，是 京津城鎮(zhèn)走廊上的重要節(jié)點(diǎn) 。 門頭溝、房山、平谷、懷柔、密門頭溝、房山、平谷、懷柔、密云、延慶云、延慶 亦莊五環(huán)出口，連接北環(huán)北路，通往舊宮。建面：？13C3及 13C4地塊：216。? 缺乏平衡發(fā)展導(dǎo)致“ 臥城 ” 的尷尬? 產(chǎn)業(yè)、市政、交通、住宅、生態(tài)環(huán)境綜合發(fā)展亦莊正在由 “ 衛(wèi)星城 ” 向 “ 新城 ” 過渡，亦莊的未來將是 “ 國際化新城 ”啟動(dòng)階段啟動(dòng)階段 發(fā)展過程發(fā)展過程 遠(yuǎn)景規(guī)劃遠(yuǎn)景規(guī)劃亦莊發(fā)展新城線新城線亦莊經(jīng)濟(jì)實(shí)力增長迅速亦莊經(jīng)濟(jì)增長率高于北京整體水平， 02年后步入穩(wěn)定增長亦莊經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)占北京市 GDP的比例呈逐年上升區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)不斷增強(qiáng)，發(fā)展勢(shì)頭良好；亦莊在北京的經(jīng)濟(jì)地位逐漸加強(qiáng)，說明亦莊吸引力不斷提升數(shù)據(jù)來源：北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 亦莊經(jīng)濟(jì)新城線新城線（ 1） 電子信息通信業(yè) 聚集了諾基亞、京東方、中芯國際、康寧等多家知名公司在內(nèi)的 100多家企業(yè)，獲得了 國家級(jí)電子信息產(chǎn)業(yè)園稱號(hào)（ 2） 生物工程與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè) 集中了拜爾、同仁堂、通用醫(yī)療等 90多家知名企業(yè)，形成了從研發(fā)到孵化器再到醫(yī)療器械和醫(yī)藥生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)集群（ 3） 汽車制造產(chǎn)業(yè) 匯集了奔馳、德爾福發(fā)動(dòng)機(jī)、康明斯發(fā)動(dòng)機(jī)、偉業(yè)汽車動(dòng)力機(jī)械等知名企業(yè)，正在規(guī)劃建設(shè)汽車產(chǎn)業(yè)園（ 4） 裝備制造業(yè) 含蓋微電子、數(shù)控機(jī)床、印刷機(jī)械、智能儀器儀表、電子專用設(shè)備、激光技術(shù)、機(jī)器人等產(chǎn)業(yè)亦莊產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：技術(shù)領(lǐng)先、實(shí)力強(qiáng)勁、輻射世界、發(fā)展成熟新城線新城線l 道路交通l 城際道路：處于京津交匯的節(jié)點(diǎn)l 亦莊道路：客貨分流、拓寬改造l 公共交通：公交線路 13條l 軌道交通：輕軌 12號(hào)線連接亦莊新城與市中心區(qū)l 園區(qū)環(huán)境、綠化l 2500畝國際企業(yè)文化園l 醫(yī)療設(shè)施l 亦莊醫(yī)院、北京同仁醫(yī)院南院、雅強(qiáng)口腔、北京寶天中醫(yī)診所、北京正安門診等l 教育設(shè)施l 21世紀(jì)小學(xué)、開發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、亦莊中學(xué)、國際藝術(shù)學(xué)校、國際管理專修學(xué)院等l 體育設(shè)施l 開發(fā)區(qū)體育中心基礎(chǔ)設(shè)施日趨完備，商務(wù)、生活配套日漸成熟亦莊基礎(chǔ)設(shè)施新城線新城線亦莊人口伴隨亦莊從業(yè)人員迅速增長、常住人員不斷蓄積，消費(fèi)需求持續(xù)增加，向商務(wù)、生活雙方向發(fā)展n核心區(qū)約 3平方公里， 聚集有效常住人口 ，三年內(nèi)將 增加常駐人口約 人。 ㎡）開盤價(jià)格（元 / ㎡ ）二手價(jià)格（元 / ㎡ ）境界 12023 便利店、專業(yè)店、寵物店、專業(yè)店、速 8酒店、大中電器50120 10000 16000創(chuàng)新大廈周邊2500 餐飲 一江水、賽百味160360 45 只租 只租金地格林 2500 銀行、餐飲、便利店、專業(yè)店好利來、工行40280 7000 15000大雄 1500 中介、美發(fā)美體、便利店壽康足療、盲人按摩40120 —— ——上海沙龍 800 中介、銀行、便利店、醫(yī)療工行、茂順門診70200 46 7000 20230底商不足 2萬平米，業(yè)態(tài)多樣， 品牌商戶少，檔次低 ，面積分割 50120為主除創(chuàng)新和上海沙龍受餐飲的影響租金稍高，其他租金 23元 /平米 .天 ，二手 1500020230元/平米商業(yè)市場商業(yè)市場 ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀亦莊底商大部分分割面積較小，可實(shí)現(xiàn)租金相對(duì)較低底商主要以售為主，且價(jià)格較高區(qū)域商區(qū)域商 業(yè)市場供應(yīng)業(yè)市場供應(yīng)按級(jí)別劃分按分布區(qū)域劃分按建筑形式劃分按業(yè)態(tài)劃分市場線市場線 ———— 區(qū)域分物業(yè)市場區(qū)域分物業(yè)市場整體業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài) 范圍 數(shù)量餐飲 中餐正餐、西餐快餐 73健身 俱樂部 6專業(yè)店 電器、五金、專賣等 20特色 水飲、西點(diǎn) 11服裝 服飾、兒童用品 22寵物店 —— 5超市 —— 4美容美發(fā) 美容美發(fā)美體 24保健醫(yī)療 藥店診室 15其他 便利店、書店、中介、 復(fù)印、藥店、雜食店等94合計(jì) —— 274從分布中可以看出，其他類 基本生活性消費(fèi)比重最大 ， 商業(yè)不成熟 有待整體升級(jí)餐飲達(dá) 73家之多 ，基本是工作午餐、加班晚餐及居民便餐為主保健醫(yī)療、美容美發(fā)、服裝多是底商檔次低 ,只是滿足 社區(qū)需求 而已商業(yè)市場商業(yè)市場 ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀餐飲及基本生活需求成為亦莊商業(yè)業(yè)態(tài)的絕對(duì)主力分業(yè)態(tài) — 餐飲星島富園西里貴園南路華冠南側(cè)境界大雄南門上海沙龍北環(huán)東路宏達(dá)北路文體中心亦莊各商業(yè)分布點(diǎn)均有餐飲，但分布分散上海沙龍、北環(huán)東路、宏達(dá)北路相對(duì)集中，餐飲氛圍較濃商業(yè)市場商業(yè)市場 ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀分業(yè)態(tài) — 餐飲商業(yè)市場商業(yè)市場 ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀分業(yè)態(tài) — 典型餐飲名稱 位置 面積（㎡）菜系 租金 （元 /平方米 .天）人均消費(fèi)（元 /人）樓層日昌餐飲 上海沙龍 相對(duì)北京整體市場而言，亦莊呈現(xiàn)價(jià)格洼地。和項(xiàng)目主體斜街相望，可做相對(duì) 獨(dú)立的業(yè)態(tài)類型 ，分流部分客群。核心交通位置，尚未形成聚集用地分析用地分析 ———— 交通條件交通條件亦莊內(nèi)部 路網(wǎng)清晰通暢 為項(xiàng)目奠定良好可達(dá)性基礎(chǔ) 區(qū)域交通 ?北環(huán)東路：目前進(jìn)入亦莊多數(shù)公交車的途徑路段?榮華路：進(jìn)出亦莊最為集中的道路，可直達(dá)南四環(huán)?萬源路：聯(lián)通工業(yè)區(qū)和生活區(qū)，雙向可達(dá)?隆慶街：聯(lián)通工業(yè)區(qū)和生活區(qū)，雙向可達(dá)，并設(shè)有輕軌站點(diǎn)?天華路：聯(lián)通北環(huán)西路，?中和街：聯(lián)通工業(yè)區(qū)和生活區(qū)，雙向可達(dá)可達(dá)性好，利于匯集工業(yè)園、居住區(qū)兩股人流用地分析用地分析 ———— 交通條件交通條件緊鄰項(xiàng)目周邊道路、軌道、公共交通均為項(xiàng)目 提供良好可達(dá)性 ，但 分流情況明顯 ；駐留、引導(dǎo)車流、人流 將成為本案設(shè)計(jì)重點(diǎn) 微觀交通分析?榮華中路：亦莊門戶干道，雙向四車道?公交 72 92 976：外部通往北京西客站、前門、北湖渠；內(nèi)部通往馬駒橋?輕軌 12號(hào)線，開通后在項(xiàng)目附近設(shè)站點(diǎn)，帶來大量的外來人流。 通州、大興、順義、昌平通州、大興、順義、昌平 建筑綜合體中的各種功能互為補(bǔ)充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自給自足，形成 “ 城中城 ” 的經(jīng)營方式；各種功能互為裨益，提供對(duì)方發(fā)展的潛力，反過來促進(jìn)自身的增長。創(chuàng)始國際生活。檔次低、風(fēng)貌差東南側(cè)：萬源商務(wù)公寓，掛三星標(biāo)準(zhǔn)。限高 80m。亦莊功能： 城市東部發(fā)展帶助推器216。 大地國際商務(wù)中心 % ～ （含物業(yè)） —— BDA國際企業(yè)大道（一期） % —— 6800 嘉捷科技園（一期） % 3 7000 4創(chuàng)新大廈 % 2～ —— 未知朝林大廈 % （含物業(yè)） —— 萬源商務(wù)中心 % ～ 2 —— ——國盛科技園 %寫字樓： ～ ；商業(yè)： 4～ 6 —— 未知中航技北京工業(yè)園寫字樓 % （含物業(yè)、水、 暖、冷氣） —— ——寫字樓市場寫字樓市場 ———— 已使用已使用亦莊寫字樓現(xiàn)狀供應(yīng)以租為主，且實(shí)現(xiàn)租金、售價(jià)水平不高低密度辦公產(chǎn)品銷售情況好入住企業(yè)寫字樓入住企業(yè)，以亦莊大型企業(yè)的 上下游中小企業(yè)居多亦莊寫字樓的 入住率與檔次成正比獨(dú)棟辦公樓是原有亦莊 中小企業(yè)的升級(jí)方向項(xiàng)目名稱 入住率 入住企業(yè) 新天地中國網(wǎng)通東側(cè)餐飲街260160火鍋 3040 12（ 2層為夾層）1吉野家 上海沙龍 愛丁堡廣場 售價(jià) : 20230元 /平米市場線市場線 ———— 寫字樓整體市場寫字樓整體市場寫字樓租售價(jià)格差距表明亦莊商務(wù)市場發(fā)展尚處初期階段，價(jià)格洼地亦莊國融國際：寫字樓：平層 7800元 /平、 LOFT12023元 /平；公寓： 8500元 /平；商業(yè)： 1100015000元 /平整體市場線整體市場線 ———— 小結(jié)小結(jié)?綜合體市場 → 綜合體受綜合體效應(yīng)影響，整體價(jià)格高→ 項(xiàng)目立地條件符合綜合體規(guī)律，區(qū)域存在價(jià)格差距?酒店市場?酒店式公寓市場?寫字樓市場→ 酒店業(yè)的合作大于競爭→ 本地需求外溢→ 本地供應(yīng)稀缺，需求外溢→ 可支撐租金高→ 不支持大量→ 亦莊商務(wù)市場初級(jí)階段→ 價(jià)格洼地*因偉業(yè)判斷：亦莊商業(yè)市場尚屬初級(jí)，此處不做全市場研究?相較整體市場，亦莊的綜合體存在價(jià)格上升空間?整體打造綜合體，有助于提升形象、品質(zhì)，提高項(xiàng)目價(jià)格?酒店、酒店式公寓、寫字樓存在整體市場空間整體市場區(qū)域分物業(yè)市場重點(diǎn)個(gè)案市場線市場線酒店市場酒店市場市場供應(yīng)市場需求市場線市場線 ———— 區(qū)域分物業(yè)市場區(qū)域分物業(yè)市場酒店市場酒店市場 ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀伊夢(mèng)華都酒店速 8酒店圣坤酒店錦江富源大酒店紅恩度假村博大萬源 北京青年假日中冀宴豪亦莊酒店分布分散，主要集中在工業(yè)區(qū)、居住區(qū)項(xiàng)目名稱 管理公司 規(guī)模（萬平米） 開業(yè)時(shí)間 檔次 層數(shù)北京錦江富園大酒店錦江國際酒店管理有限公司 2023121 四星 16圣坤酒店 國企 2023626 準(zhǔn)四星 4天寶速 8酒店 速 8 1 202381 經(jīng)濟(jì)型 5紅恩度假村 未知 1 202311 三星 6博大萬源公寓 博大萬源物業(yè) 1 202391 三星 7北京青年假日酒店 未知 202381 經(jīng)濟(jì)型 5中冀宴豪賓館 未知 202385 賓館 4伊夢(mèng)華都 未知 2023年 賓館 5概況總規(guī)模 ，以多層 小型賓館、經(jīng)濟(jì)性商務(wù)酒店 為主， 無知名品牌管理8家酒店其中 6家于 2023年前開業(yè) ，新開業(yè)的 2家