房地產(chǎn)物業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理(2稿)(編輯修改稿)
2025-03-09 10:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 行的檢查和評價(jià) 24 內(nèi)容提綱 內(nèi)控的性質(zhì)、范圍、架構(gòu)和邏輯 內(nèi)控的內(nèi)容、手段和體系 內(nèi)控建設(shè)的步驟和程序 內(nèi)控檢查和評價(jià)體系的建設(shè)步驟 內(nèi)控手冊 25 ，對企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行 評估，確定可能出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵流程。 處于什么樣的環(huán)境 ？ 建立了什么樣的目標(biāo) ？ 有什么重大風(fēng)險(xiǎn)？ 這些風(fēng)險(xiǎn)處于 哪些關(guān)鍵流程？ 物業(yè)分公司經(jīng)營模式 有哪些關(guān)鍵流程 ？ 集團(tuán)公司公司經(jīng)營模式 有哪些關(guān)鍵流程？ 思考： 區(qū)分關(guān)鍵流程和非關(guān)鍵流程的目的，是確定內(nèi)控體系構(gòu)建的重點(diǎn) 26 2。 對各個業(yè)務(wù)流程進(jìn)行分析（環(huán)境 ?目標(biāo) ?風(fēng)險(xiǎn)），確定流程中可能出 現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 示例： 根據(jù)物業(yè)公司收入來源分析風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵環(huán)節(jié) 環(huán)境： 市場競爭程度如何？是否要采取新的營銷手段？。 物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)該低價(jià)促銷？ 目標(biāo)： 收入任務(wù)順利實(shí)現(xiàn) 收入有效控制 信用風(fēng)險(xiǎn)盡可能避免 收入信息準(zhǔn)確、完整在企業(yè)內(nèi)部傳遞 風(fēng)險(xiǎn)： 收入不及時(shí) 壞賬 收入信息存在偏差 關(guān)鍵環(huán)節(jié)： 收費(fèi)制定和調(diào)整環(huán)節(jié) 信用管理環(huán)節(jié) 收費(fèi)信息的收集、傳遞環(huán)節(jié) 27 ? 物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi) 物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。 28 2023年前普通住宅免征營業(yè)稅； 2023年村民安置房、經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)免征營業(yè)稅。 稅收 在收到物業(yè)費(fèi)同時(shí)應(yīng)按發(fā)票金額全額計(jì)提交納營業(yè)稅 .稅率 5%。 計(jì)提的營業(yè)稅款按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行分?jǐn)偂? 物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi) ? 物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi) 29 各類專項(xiàng)資金 房屋共用部位及共用設(shè)施日 常維修 房改房維修資金 房屋保修費(fèi) 電梯 專項(xiàng) 資金 智能 化設(shè) 施專 項(xiàng)資 金 首屆 業(yè)委 會籌 備資 金 上述費(fèi)用均作為負(fù)債處理，不交營業(yè)稅。 物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi) 30 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動收益 物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi) 31 地下車位管理費(fèi) 物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 30元 /月 /只 全部計(jì)入物業(yè)公司收入，處理辦法參照綜合服務(wù)費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定交納營業(yè)稅款。 32 各類獎勵、補(bǔ)貼收入 上述款項(xiàng)收到時(shí)計(jì)入營業(yè)外收入，不交營業(yè)稅。 物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi) 33 第 1步和第 2步的總結(jié) 企業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)目標(biāo)分析 企業(yè)重大風(fēng)險(xiǎn) 分析 確定 關(guān)鍵流程 流程環(huán)境分析 流程目標(biāo)分析 流程關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn) 分析 確定 關(guān)鍵環(huán)節(jié) 企業(yè)層次： 找關(guān)鍵流程 流程層次： 找關(guān)鍵環(huán)節(jié) 環(huán)境與目標(biāo)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 確定關(guān)鍵流程 確定各流程關(guān)鍵環(huán)節(jié) 34 3。 對企業(yè)流程運(yùn)作的現(xiàn)行實(shí)際情況進(jìn)行全面排查和摸底 企業(yè)有哪些業(yè)務(wù)類型？ 每項(xiàng)業(yè)務(wù)類型中包括那些流程？ 流程貫穿哪些部門（崗位）？ 流程運(yùn)作的授權(quán)體系是怎么樣的？ 每個部門（崗位）在流程中的作用和定位是什么？在流程中的運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)如何？ 每個部門（崗位）在流程中是如何銜接的？ 流程中的業(yè)務(wù)信息是如何收集、傳遞的？（單證的聯(lián)數(shù)、內(nèi)容、欄目、簽名、傳 遞辦法；報(bào)表的聯(lián)數(shù)、內(nèi)容、欄目、簽名、編制依據(jù)、編織人、傳遞辦法）。 35 形成流程運(yùn)作的文字描述和流程圖 文字描述 : 環(huán)節(jié) 1: 環(huán)節(jié) 2: …………. 流程圖 環(huán)節(jié) 1 環(huán)節(jié) 2 環(huán)節(jié) 3 環(huán)節(jié) 4 部門 1 部門 2 部門 3 活動 1 活動 2 活動 3 活動 4 活動 5 活動 6 36 4。 評價(jià)現(xiàn)行流程運(yùn)作中的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)的控制點(diǎn)是否健全、合理、有效。 是否每一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)都有相應(yīng)的控制點(diǎn)。 控制點(diǎn)的控制手段是否符合企業(yè)實(shí)際情況，是否對關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有針對性、 是否有操作的可行性。 是否可以達(dá)到控制效果。 1。健全否？ 2。合理否？ 3。有效否？ 古船食品流程關(guān)鍵點(diǎn)控制的健全、合理、有效性評價(jià) 37 5。 對流程的運(yùn)作方式和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的設(shè)置和控制方式進(jìn)行優(yōu)化。
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