【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 整體供給市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)： 至 2023年 12月止，合肥市全市可售房源總面積為 1443萬平米，再加上今年新開工面積 1200萬平米，以及新開工面積年度 20%的平均增幅計(jì)算， 預(yù)計(jì)至 2023年合肥市房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給總量在 4300萬平米以上 。 整體競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)： 目前樓市供大于求的特征已經(jīng)比較明顯，而且市場(chǎng)的供給總量的上升速度高于需求總量，這也使得競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)一步惡化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的層面已經(jīng)提前進(jìn)入產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)層面， 預(yù)計(jì)在今后的幾年激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)仍然延續(xù)，而且有愈演愈烈之勢(shì)，能充分把握客戶需求的高性價(jià)比創(chuàng)新型產(chǎn)品將成為競(jìng)爭(zhēng)法寶 。 整體價(jià)格變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)： 合肥的整體樓市價(jià)格雖然在 20232023有一次價(jià)格快速上漲的高峰期，但是從 02年至 06年的 5年時(shí)間價(jià)格上漲幅度才達(dá)到 1000元 /平米，應(yīng)該是全國中部省會(huì)城市的最低谷，這和合肥目前的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)階段明顯有悖，新的價(jià)格爆發(fā)期應(yīng)該很快就會(huì)到來，根據(jù)全國一般大中型城市的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程來看，幾乎所有城市都經(jīng)歷了 3年一次價(jià)格爆發(fā)階段。如南京就經(jīng)歷了 2023年和 2023年的兩次價(jià)格爆發(fā)階段，今年最近的一次價(jià)格爆發(fā)使城中版塊均價(jià)上漲10002023元 /平米，明城墻以內(nèi) 100萬已經(jīng)買不到三房。 在各種利好因素的刺激下，合肥樓市有可能在 2023年也迎來第二個(gè)價(jià)格爆發(fā)期，但是由于合肥房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中供大于求和空置率上升的問題持續(xù)存在，即將到來的 07年實(shí)際上是機(jī)遇和憂患并存，要么樓市持續(xù)低迷，要么快速進(jìn)入上升期，價(jià)格爆發(fā)期的預(yù)期價(jià)格上漲幅度也將在 500元 /平米以上 。 合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)論 合肥市整體商業(yè)環(huán)境 合肥市近期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃 合肥市商業(yè)格局變化 06年 11月合肥市商業(yè)類商品房成交數(shù)據(jù)分析 06年 111月合肥市商業(yè)類商品房銷售前十名項(xiàng)目分析 市調(diào)篇 2 合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)論 社會(huì)零售及消費(fèi)增長(zhǎng)迅速 整體商業(yè)環(huán)境趨好 大交通、大拆違、大建設(shè) 商業(yè)地產(chǎn)硬件升級(jí) 城市化進(jìn)程加速 催生商業(yè)多中心格局 住宅地產(chǎn)配套需求 社區(qū)大商業(yè)蓬勃發(fā)展 傳統(tǒng)單一中心商業(yè)格局已被打破，新商業(yè)格局正在形成，倉賣市場(chǎng)和社區(qū)商業(yè)存在巨大發(fā)展空間 從限額以上批發(fā)零售業(yè)零售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，拉動(dòng)銷售增長(zhǎng)的熱點(diǎn)大類商品基本上保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)。今年合肥市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅已經(jīng)超過年初制定的 15％增長(zhǎng)目標(biāo)，全年增速將超過 17％。 家居類商品零售保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，建筑及裝潢材料類增長(zhǎng) %、家用電器和音像器材類增長(zhǎng)%、五金電類增長(zhǎng) %；汽車類零售的增長(zhǎng)和石油及制品類零售的快速增長(zhǎng)。汽車類零售額同比增長(zhǎng) %。石油及制品類零售增長(zhǎng) %，這既有價(jià)格上漲因素，同時(shí)消費(fèi)規(guī)模也在不斷擴(kuò)大；糧油食品類由于價(jià)格上漲因素導(dǎo)致零售較快增長(zhǎng)， 19月份累計(jì)食品、飲料、煙酒類零售同比增長(zhǎng) %，其中糧油類增長(zhǎng) %。 個(gè)人享受及服務(wù)性消費(fèi)所帶動(dòng)的商品零售快速增長(zhǎng)， 如化妝品類增長(zhǎng) %、金銀珠寶類增長(zhǎng) %、 休閑、娛樂市場(chǎng)增長(zhǎng) %、 電子出版物及音像制品類增長(zhǎng) %、文化辦公用品類增長(zhǎng) %、服裝鞋帽、針、紡織品類增長(zhǎng) %。 餐飲市場(chǎng)保持高速增長(zhǎng)， 19月份餐飲業(yè)零售額同比增長(zhǎng) %，創(chuàng)歷年新高。 餐飲業(yè)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為 %，拉動(dòng)零售總額增長(zhǎng) ，對(duì)零售總額增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) ％。恩格爾系數(shù)高達(dá) %。 合肥市整體商業(yè)環(huán)境 消費(fèi)增長(zhǎng)迅速，服務(wù)業(yè)餐飲業(yè)發(fā)展創(chuàng)歷年新高 合肥市城市近期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃 一個(gè)市級(jí)中心、 8個(gè)區(qū)級(jí)中心、 25個(gè)社區(qū)級(jí)中心 一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心： 建筑面積 80萬平方米以上。以長(zhǎng)江路為軸，東、西以明光路和環(huán)城西路，南北分別以紅星路、壽春路為界的 2平方公里范圍。 業(yè)態(tài)以購物中心、百貨店、專業(yè)店、專賣店等為主；商品品種齊全，能夠滿足消費(fèi)者一次性購足購好的需求；還能為消費(fèi)者提供文化娛樂、金融、郵政、信息、旅游等方面的服務(wù)，滿足消費(fèi)者多層次、多方位消費(fèi)需要。 8個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心： 區(qū)級(jí)商業(yè)中心建筑面積宜在 10萬平方米以上。用地面積控制在 。其主要功能是就近為區(qū)域內(nèi)居民提供商業(yè)服務(wù)，分流市級(jí)商業(yè)中心部分職能，緩解老城區(qū)交通、環(huán)境壓力。 商業(yè)門類、品種較為齊全，以中高檔為主； 商業(yè)業(yè)態(tài)以大中型超市、專賣店、專業(yè)店為主；商業(yè)設(shè)施比較先進(jìn)、購物環(huán)境較好； 區(qū)級(jí)商業(yè)中心共規(guī)劃 8處。其分布為： 東區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心 （瑤海區(qū)花沖公園附近）、 北區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心 （廬陽區(qū)公交四保場(chǎng)附近）、 西南區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心 （南七附近）、 東南區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心 （包河區(qū)葛大店附近）、 西區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心 （蜀山區(qū)井崗鎮(zhèn)附近）、 新站區(qū)級(jí)商業(yè)中心 、 政務(wù)文化新區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心 、 大學(xué)城區(qū)級(jí)商業(yè)中心 。 25個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心： 用地面積每千人 600— 940平方米；建筑面積每千人 700— 910平方米；商業(yè)面積不低于 2萬平方米。居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心主要服務(wù)對(duì)象是居住區(qū)的常住人口，以經(jīng)營中低檔的日常消費(fèi)品為主。 商業(yè)業(yè)態(tài)以小型超市、便利店、菜場(chǎng)、餐飲店為主體，同時(shí)配有一定規(guī)模的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。 社區(qū)級(jí)商業(yè)中心規(guī)劃共有 25處，其分布如下： 廬陽區(qū) 4處： 亳州路社區(qū)級(jí)商業(yè)中心、雙崗 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、杏林小區(qū) 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、森林城社 區(qū)商業(yè)中心 。 瑤海區(qū) 6處： 七里塘 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、三里街 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、銅陵路 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、站塘 社區(qū)級(jí)商業(yè)中心、鋼北 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、化工廠地區(qū) 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 。 包河區(qū) 7處： 周谷堆 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、九華山路 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、衛(wèi)崗 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、曙光 社區(qū)級(jí)商業(yè)中心、姚公廟 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、黃山公園地區(qū) 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、馬鞍山南路 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 。 蜀山區(qū) 8處： 三里庵 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、 高新區(qū) 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 、西七里塘 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、昌河社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、西城 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、青陽北路 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、蓮花新村 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、鄉(xiāng)村花園 社 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 。 合肥市商業(yè)格局變化 合肥市“十一五”規(guī)劃中明確指出，未來 5年內(nèi)，合肥市城市人口將從原來的 150萬增加到 300萬人；到 2023年，合肥市生產(chǎn)總值確保 1900億元，年均增長(zhǎng) %；力爭(zhēng)達(dá)到 2100億元，年均增長(zhǎng)18%；人均地區(qū)生產(chǎn)總值比 2023年翻兩番以上，達(dá)到 5000美元；所有數(shù)據(jù)都在為合肥新一輪的商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)前所未有的發(fā)展良機(jī)； 按照國際標(biāo)準(zhǔn)人均商業(yè) ，合肥未來 5年將發(fā)展 200萬平米以上的商業(yè)規(guī)模，如果加上舊商業(yè)的改造，經(jīng)濟(jì)和人口的成倍增長(zhǎng)將給合肥的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的發(fā)展空間。 目前的合肥商業(yè)格局將面臨巨大轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)商業(yè)已不能滿足城市發(fā)展，從國內(nèi)外大城市現(xiàn)狀以及城市發(fā)展的規(guī)律來看，合肥單一商業(yè)中心的格局必然打破，這一點(diǎn)，從合肥市近期出臺(tái)的商業(yè)中心專項(xiàng)規(guī)劃也能看出，舊城區(qū)的商業(yè)承載功能正在逐步減弱，新區(qū)域商業(yè)中心得益于良好的規(guī)劃和硬件優(yōu)勢(shì)將發(fā)展符合未來的先進(jìn)業(yè)態(tài)，并將持續(xù)保持持續(xù)增長(zhǎng)。 單一商業(yè)中心格局正在打破，新中心快速崛起 結(jié)論 :綠城桂花園三期商業(yè)有效地借助了政府的商業(yè)大規(guī)劃 ,和拓基城市廣場(chǎng)共同組成了規(guī)劃中 8大區(qū)級(jí)商業(yè)中心之一的西區(qū)中心 ,其特色性的業(yè)態(tài)定位而產(chǎn)生的廣域性價(jià)值有效地彌補(bǔ)了區(qū)域需求的不足 ,而且還承擔(dān)起社區(qū)商業(yè)中心的功能。 97,20%23, 5%123, 24%53,11%91, 19%73, 15%10, 2%20, 4%廬陽區(qū) 高新區(qū) 包河區(qū) 政務(wù)區(qū)新站區(qū) 蜀山區(qū) 經(jīng)濟(jì)區(qū) 瑤海區(qū),27%,3%9, 10%4, 3%,4%,13%,23%1, 17%廬陽區(qū) 高新區(qū) 包河區(qū) 政務(wù)區(qū)新站區(qū) 蜀山區(qū) 經(jīng)濟(jì)區(qū) 瑤海區(qū)各區(qū) 11月份成交套數(shù)及比例 97,20%23, 5%123, 24%53,11%91, 19%73, 15% 10, 2%20, 4%廬陽區(qū) 高新區(qū) 包河區(qū) 政務(wù)區(qū)新站區(qū) 蜀山區(qū) 經(jīng)濟(jì)區(qū) 瑤海區(qū)各區(qū) 11月份成交面積及比例 06年 11月合肥市商業(yè)類商品房成交數(shù)據(jù)分析 結(jié)論 :截至 2023年 11月，合肥市商業(yè)類商品房在售面積 94。 54萬平米（ 10382套）， 11月份當(dāng)月成交面積為 （ 490套），其中新站區(qū)獨(dú)占螯頭，高新區(qū)市場(chǎng)份額最低； 新站區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)繁榮和區(qū)域交通物流的便捷緊密關(guān)聯(lián)，另外，新站區(qū)以元一時(shí)代廣場(chǎng)為代表的新興區(qū)級(jí)商業(yè)中心也是目前規(guī)劃中的 8個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心中發(fā)展最好的，而高新區(qū)作為合肥的高端純住宅版塊，商業(yè)氛圍欠缺也是必然。 排名 項(xiàng)目名稱 區(qū)屬 面積（平米） 金額（萬） 1 安徽國際商務(wù)中心 包河區(qū) 2 金星商業(yè)城 經(jīng)濟(jì)區(qū) 3 安徽白馬服裝城二期 新站區(qū) 4 安徽白馬服裝城 新站區(qū) 5 頤和花園 蜀山區(qū) 6 旺城大廈 蜀山區(qū) 7 信旺 華府駿苑 蜀山區(qū) 8 楓林大廈擴(kuò)建工程 廬陽區(qū) 9 安徽國際購物廣場(chǎng) 蜀山區(qū) 10 綠地國際花都 玫瑰苑 政務(wù)區(qū) 06年 111月合肥市商業(yè)類商品房銷售前十名分析 結(jié)論 :因合肥市商業(yè)類商品房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中也包含了辦公用房的數(shù)據(jù)，除去老城區(qū)的少量高檔商業(yè)，實(shí)際主要的商業(yè)用房成交區(qū)域仍然集中在新站區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，新站區(qū)作為合肥商貿(mào)物流最發(fā)達(dá)的區(qū)域，也是合肥大市場(chǎng)建設(shè)最繁榮的區(qū)域，其商業(yè)獲利能力已經(jīng)越來越被投資者和經(jīng)營者所看好。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的金星商貿(mào)城在區(qū)域商業(yè)尚未成氣候的大環(huán)境下能生地飄紅，主要以低價(jià)及市場(chǎng)前景取勝； 另一方面，目前成交的很大一部分商業(yè)類商品房以社區(qū)商業(yè)用房為主，說明規(guī)劃先進(jìn)并具備贏利能力的社區(qū)商業(yè)正逐步被看好。 商業(yè)篇 1 產(chǎn)品部分 （綠城桂花園三期商業(yè)） 城調(diào) 論址 規(guī)劃 組合 商業(yè)地產(chǎn)異軍突起 自 2023年起，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大變化莫過于商業(yè)地產(chǎn)的異軍突起，由于商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率、社會(huì)反響度均高于住宅，再加上合肥城市化進(jìn)程的全面提速，整個(gè)合肥無論是商業(yè)格局、還是商業(yè)業(yè)態(tài)都發(fā)生了革命性的變化，雖然目前合肥整體的大商業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，但是傳統(tǒng)的一個(gè)中心的商業(yè)格局已經(jīng)基本打破，城市副中心迅速崛起，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在合肥存在著巨大的商機(jī)； 新興業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn) 商業(yè)地產(chǎn)在合肥經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，隨商業(yè)市場(chǎng)的不斷細(xì)分，新興業(yè)態(tài)也不斷涌現(xiàn)，專業(yè)市場(chǎng)、經(jīng)營品牌、連鎖的飲食、超市、服裝、娛樂等的出現(xiàn)極大地豐富了商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化程度，同時(shí)也促成了更多的傳統(tǒng)商業(yè)類型轉(zhuǎn)型；如火車站附近服裝大市場(chǎng)集群和元一時(shí)代 SHOPPING MALL 餐飲業(yè)和休閑娛樂業(yè)成為合肥城市商業(yè)格局中零售業(yè)態(tài)的領(lǐng)軍者 近幾年，特別是今年餐飲業(yè) 19%和休閑娛樂業(yè) %的高速增長(zhǎng)勢(shì)頭有目共睹，也是合肥城市發(fā)展和繁榮的一個(gè)有力見證；如金滿樓、香格里拉、蜀王等大型餐飲連鎖的快速擴(kuò)張。 城市化進(jìn)程不斷創(chuàng)造商業(yè)機(jī)會(huì) 隨著合肥城市化進(jìn)程的提速和城市規(guī)模的迅速擴(kuò)容，以此帶來的商業(yè)機(jī)會(huì)也不斷出現(xiàn)，甚至陌生地段的商業(yè)奇跡都在不斷涌現(xiàn)。如北二環(huán)外的綠水雅客及高新區(qū)的銀灘綠洲會(huì)所。 城調(diào) 城市和商業(yè)共同發(fā)展，相互促進(jìn) ■ 本項(xiàng)目規(guī)劃集中商業(yè)的可行性論證 從住宅開發(fā)和商業(yè)開發(fā)的利弊比較來分析： 對(duì)于綠城桂花園的三期規(guī)劃而言，其實(shí)只有兩種選擇，要么全部規(guī)劃為住宅，要么是底商與住宅結(jié)合，底商規(guī)劃成集中商業(yè)。對(duì)于純住宅的規(guī)劃而言，三期因?yàn)榛救颗R近黃山路，物業(yè)品質(zhì)和居住的舒適度本身就大打折扣，而且投資回收也是一次性的；但是如果在住宅下部規(guī)劃一部分底商，從現(xiàn)有的市場(chǎng)規(guī)律來看，底商將至少是住宅價(jià)值的 23倍以上，如果是租售結(jié)合的話，出租部分的收益將是永續(xù)的，而且隨著商業(yè)的成熟度，其利潤回報(bào)往往是逐年倍增。所以僅針對(duì)本項(xiàng)目的投入產(chǎn)出比而言，適當(dāng)性地規(guī)劃一部分集中商業(yè)實(shí)際上是不二選擇； 但相對(duì)來說，規(guī)劃成集中商業(yè)也將面臨投資回收期較長(zhǎng)、市場(chǎng)需要培育成長(zhǎng)期等弊端，而且商業(yè)操作過程對(duì)開發(fā)商也具備一定挑戰(zhàn)性。 論址 集中商業(yè)是本案實(shí)現(xiàn)利潤最大化的選擇 稀缺業(yè)態(tài)是實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化的選擇 從商業(yè)物業(yè)選址的四大原則來分析： 接近購買力原則 最短時(shí)間原則 ，這就要求本項(xiàng)目更多地考慮到達(dá)本項(xiàng)目所花費(fèi)的最短行車時(shí)間，本項(xiàng)目位于市級(jí)主干道黃山路，到達(dá)環(huán)城路內(nèi)老城區(qū)及政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)的車行距離均小于 20分鐘，基本符合最短時(shí)間原則； 交通的易達(dá)性 ，這一點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的交通便捷程度很高，本項(xiàng)目周邊目前的交通狀況應(yīng)屬良好，無論是自駕車還是公交車都比較方便，加上高新區(qū)車流量和人流量都較少，不易發(fā)生堵車情況，所以交通的易達(dá)性原則也基本滿足； 靠購買力最近 ，也就是指項(xiàng)目的選址應(yīng)以最靠近目標(biāo)客為最優(yōu)，本項(xiàng)目周邊的居民區(qū)均是合肥較高檔次的住宅區(qū)，和本項(xiàng)目的高端定位相符，再加上開發(fā)區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶及政務(wù)區(qū)的政府人員，均離本項(xiàng)目車程不超過 15分鐘，完全符合靠購買力最近原則； 4 、 聚集原則， 商業(yè)物業(yè)的選址對(duì)人流易集中和容易產(chǎn)生輻射要求很高，這也是本項(xiàng)目所需要通過規(guī)模經(jīng)營和特色經(jīng)營來創(chuàng)造的一個(gè)條件，如果建成的商業(yè)物業(yè)不能產(chǎn)生聚集效應(yīng)，那么本項(xiàng)目的成功也就不可