【文章內(nèi)容簡介】 ① ② ③ 以上海為核心，沿滬寧和滬杭甬 線、沿江、沿灣、沿海、沿寧湖 杭線、沿湖、沿東隴海線、沿運 河、沿溫麗金衢線為發(fā)展帶的空 間格局。 區(qū)域戰(zhàn)略地位 亞太地區(qū)重要的國際門戶、全球 重要的現(xiàn)代服務業(yè)和先進制造業(yè) 中心、具有較強國際競爭力的世 界級城市群。其中，全球重要的 現(xiàn)代服務業(yè)中心定位是首次提出。 2023年發(fā)展目標 人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到 82023元 （核心區(qū) 100000元），服務業(yè)比 重達到 48%（核心區(qū) 50%），城 鎮(zhèn)化水平達到 67%（核心區(qū) 70% 左右）；到 2023年，力爭率先基 本實現(xiàn)現(xiàn)代化，人均地區(qū)生產(chǎn)總 值達到 110000元（核心區(qū) 130000元），服務業(yè)比重達到 53%（核心區(qū) 55%），城鎮(zhèn)化水 平達到 72%（核心區(qū) 75%左 右）。 服務 公益 卓越 五大區(qū)域中心城市 ④ 完善區(qū)域性中心城市 功能， 進一步提升南 京、蘇州、無錫、杭 州、寧波等區(qū)域性中 心城市的綜合承載能 力和服務功能，錯位 發(fā)展，擴大輻射半徑， 帶動區(qū)域整體發(fā)展。 服務 公益 卓越 城市格局 —— “T” 型城市結(jié)構(gòu)，各版塊功能重新確立，橫軸為主、 縱軸為輔。 古城區(qū) —— 定位為文化名城、旅游基 地； 老城區(qū) —— 特色為“融”，定位為宜 居社區(qū)、和諧鄰里； 高新區(qū) —— 特色為“新”，定位為主 城中心、臨河新市、青山入城； 相城區(qū) —— 特色為“水”，定位為水 城、花城、商城、生態(tài)人居城； 工業(yè)園區(qū) —— 特色為“洋”，定位為 開放蘇州、蘇州 CBD、高新基地、濱 湖新城； 吳中區(qū) —— 特色為“文”，定位為人 文吳中、山水吳中、創(chuàng)意吳中、快樂 吳中。 服務 公益 卓越 ? 主城城區(qū)（古城和高新區(qū)）、新城城區(qū)（ 主要是園區(qū)）構(gòu)成東西向橫軸，相城和吳 中片組成南北向縱軸；雙城是由主城城區(qū) 和新城城區(qū)組成；兩片指圍繞吳中和相城 形成的城市功能片區(qū)。為了給主城中心注 入活力，總體設計提出了干將路西延的設 想。 ? 高新區(qū)東部區(qū)域作為主城區(qū)的組成部分， 主要承擔城市生活服務中心和市域政治、 文化中心職能，疏解古城區(qū)釋放出來的人 口，成為新的城市核心。 ? 新區(qū)城市規(guī)劃已從圖紙走向現(xiàn)實，西進和 北擴區(qū)域市政配套處于快速發(fā)展階段，房 地產(chǎn)市場也逐漸升溫 ? 新區(qū)整體發(fā)展方向為“北擴西進”。分別 向廣闊的滸通板塊和西部板塊延伸。 ? 未來新區(qū)將建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游休 閑觀光、科技研發(fā)中心、大型會議會展中 心和高品質(zhì)居住為主導的，融現(xiàn)代文化和 傳統(tǒng)文化于一體的，科技、文化、生態(tài)、 高效的現(xiàn)代化新城區(qū)。規(guī)劃總用地 223K ㎡ ， 規(guī) 劃 總 人 口 100130 萬人 。 雙城格局下，高新區(qū)向僅有的腹地 “北擴西進”，以科技城和滸墅關為 中心將形成兩座新城，兩新城成為未 來高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的主要區(qū)域。 城市格局 —— 高新區(qū)后起發(fā)力，憑借更為廣闊的腹地空間，目標建 設成為蘇州主城核心。 規(guī)劃建設 —— 輕軌路線增值九條，與城市發(fā)展的“ T” 形結(jié)構(gòu)相契合， 城市向東、向北發(fā)展趨勢明顯。 輕軌規(guī)劃 /建設 ① 遠期（ 2050年前）軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃區(qū)總長 為 318公里，其中，中心城區(qū) 265公里。計入 延伸的虛線段（見圖），規(guī)劃區(qū)線網(wǎng)規(guī)模為 380公里，其中中心城區(qū)為 286公里。中心城 區(qū)站點數(shù)量 181座，換乘站 37座。 ② 近期（ 20232023年），蘇州擬新建輕軌 108 公里（其中建成 ，開間 ）。 至 2023年，蘇州的城市快速軌道長度將達 ，相當于 5個內(nèi)環(huán)快速路的長度。 東部新城 ③ ① ② ③ ④ 目前已開建的有 3線，其中 1線 將于 2023年通車， 2線將于 2023年通車。 快速環(huán)線建設引發(fā)蘇州房地產(chǎn)升級 吳江被納入蘇州房地產(chǎn)版圖 —— 進入蘇州半 小時生活圈。 科技城進入一線開發(fā)商視野 —— 萬科進入， 與科技城合作開發(fā)濱水別墅。 郭巷進入“大園區(qū)”時代 —— 保利、九龍倉 進入，地價超過房價。 青劍湖成為園區(qū)新興“ CLD” —— 2023年板 塊房價漲幅超過 25%、 服務 公益 卓越 吳江 樞紐。 服務 公益 卓越 機場建設 —— 碩放機場進入江蘇省、無錫市、蘇州市三方共建，目 標建成國家干線機場、蘇南一類航空口岸和區(qū)域樞紐機場。 → 蘇州未來的交通網(wǎng)絡 將有意向碩放機場靠 攏，目前正在著手規(guī)劃 軌道交通、高速公路等 交通路網(wǎng)； 在江蘇省未來“兩樞 紐、一大、六中”的航 空配臵版圖中，無錫機 場被定位為與南京祿口 機場并列的區(qū)域性航空 蘇南碩放機場的改擴建 → 重點增加國內(nèi)客運和 國際貨運航線； 服務 公益 卓越 Part 蘇州房地產(chǎn) 服務 公益 卓越 土地出讓 —— 住宅用地出讓量逐漸萎縮，商辦用地出讓量增加，反 映出市場對商辦類物業(yè)消化能力增強。 2023年蘇州市區(qū)共成交土地約 593 萬方（含定銷房及廉租房） → 2023年土地成交總量較 2023年 增長了 65%，保持了連續(xù)兩年的 回升態(tài)勢，但總量仍僅為 2023年 的三分之一。 2023年以來住宅用地出讓比例總體 呈減少趨勢 → 2023年商業(yè)（含辦公、酒店） 用地出讓規(guī)模僅少于 2023年、 2023年，同比增長 123萬方； 服務 公益 卓越 外圍商業(yè)用地拉低了市區(qū)商業(yè)用地 出讓均價， 2023年同比下滑 4% →2023 年商業(yè)（含辦公、酒店） 用地出讓樓面價為 2791元 /M2， 同比下滑 4%； → 2023年出讓的商業(yè)用地主要集 中在園區(qū)和吳中區(qū)，高新區(qū)主要 集中在滸墅關和科技城板塊。 住宅用地成交樓面價保持增長態(tài) 勢， 2023年漲幅達到 27% → 2023年蘇州市區(qū)掛牌住宅用地 總量較少、單宗用地規(guī)模小，參 與競拍的開發(fā)商數(shù)量較多； → 成交的別墅用地較少，但各中 心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的推出仍拉高了市 區(qū)的土地價格。 土地出讓 —— 住宅用地供應量日漸稀缺，拉高了開發(fā)商對住宅開發(fā) 的預期，用地價格保持了較快的增速。 服務 公益 卓越 二級市場 —— 商品房供銷兩旺，供應量與 2023年持平，成交量環(huán)比 減少了 %，市場供銷處于合理水平。 → 2023年市場溫度隨冷卻了些 許，但表現(xiàn)仍然不缺乏活力。 2023年蘇州市累計供應商品房 ，與 2023年供應量 水平相當。連續(xù)三年，蘇州市 區(qū)商品房供應量在 700萬方左 右，顯示蘇州市區(qū)商品房新開 工面積發(fā)展比較平穩(wěn)。 → 2023年，蘇州市累計銷售商 品房 ，環(huán)比 2023年 減少 455萬方，降幅 %。雖 然降幅較大，但成交量的絕對 值仍處于比較樂觀的水平。 → 2023年蘇州市商品房供銷比 ，供大于求。 → 2023年蘇州市區(qū)商品住宅成 交價格 9963元 /平方米，環(huán)比 2023年上漲 2513元 /平方米， 漲幅 %，蘇州新建住宅成 交價格漲幅遠遠超過全國平均 水平。住宅價格上漲的動力來 自產(chǎn)品的升級以以及區(qū)域規(guī) 劃。 服務 公益 卓越 二級市場 —— 在無差別首付政策影響下， 90平米以下產(chǎn)品市場空間 被中大面積產(chǎn)品擠壓。 → 2023年剛需市場表現(xiàn)活躍， 首購以及首改類產(chǎn)供應占整體 供應量比例與 2023年持平， 180平方米以上的高端改善類 產(chǎn)品比例有所放大。 → 2023年別墅房源供應量豐 富，新入市別墅項目較多。 144180平方米產(chǎn)品所占比例 明顯減少，該面積段產(chǎn)品已然 成為蘇州市場的邊緣化產(chǎn)品。 → 2023年， 90平方米以下的房 源成交所占比重與 2023年相比 有所擴大， 180平方米以上的 高端改善類房源成交所占比重 則相對被壓縮。 服務 公益 卓越 二級市場 —— 市場存量仍處于低水平，全年存量去清周期在 35個 月，市場壓力小。 → 2023年底，蘇州市區(qū)可售商 品住宅 ，比去年年底 存量增加 ，漲幅達到 %，增長幅度較大； → 至 2023年底，存量去清周期 為 。 → 2023年年底商品住宅存量結(jié) 構(gòu)顯示， 180以上的房源存量 面積占整體存量面積的 45%左 右，其次 90144平方米產(chǎn)品的 存量面積比例較大。 服務 公益 卓越 板塊名稱 青劍湖 尹山湖 科技城 獨墅湖西岸 盛澤蕩 相城區(qū)中央商貿(mào)區(qū) 春申湖 開發(fā)時間 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 進駐開發(fā)商 中信、中新、協(xié)信、 圓融、九龍倉、招商 保利、九龍倉 萬科、艾維克、蘇高 新 仁恒、保利、中海 安徽高速地產(chǎn) 合景、華潤、雅戈爾、 恒基中國、融僑城 建邦、融創(chuàng) 代表項目 阿卡迪亞、森林 湖、青湖語城 —— MAX 未來城、水 秀坊 星島仁恒、獨墅 島 —— 橡樹灣、融僑城 81 棟、建邦唯園 主流價格 公寓 90009500元 / 平，別墅 2萬元 / 平以上 公寓 8500元 / 平 公寓 8500元 /平， 別墅 /平 別墅 /平起 —— 公寓 1 萬元 /平起 別墅 2 萬 /平起 房地產(chǎn)板塊 —— 新興房地產(chǎn)板塊不斷涌現(xiàn)，品牌開發(fā)商外擴表現(xiàn)明 顯，帶動了市區(qū)外圍板塊發(fā)展。 大量一線開發(fā) 商進入蘇州并 進行項目開發(fā) ?改組后在蘇州競得相城區(qū)盛澤蕩低密度地塊，樓面地價高達 6575 元 /平米 ?項目計劃建成城北濱水休閑度假代表性項目。 綠城： 2023 年國內(nèi)住宅地王 ?2023 年強勢進軍蘇州，在雙湖板塊儲備用地達到 37萬方，低密度用地打造 蘇州頂級豪宅； ?競得雙湖地塊后，蘇州房地產(chǎn)價格加速上行。 萬科地產(chǎn)：繼工業(yè)園區(qū)、中心城區(qū)后，進軍高新區(qū)科技城 華潤地產(chǎn)：平門府、橡樹灣 一線開發(fā)商的到來，可以預見未來蘇州市場的產(chǎn)品力和營銷水平都將大幅度 提升。 蘇州房地產(chǎn)市場將進入大盤時代、品牌時代和品質(zhì)溢價時代。 服務 公益 卓越 房地產(chǎn)板塊 —— 大開發(fā)商進駐并尋求擴張，帶來巨大的時代紅利， 市場預期爆發(fā)力較強。 保利：和諧生活，自然舒適 ?儲備獨墅島、尹山湖板塊共 N畝地，用做區(qū)域整體開發(fā)； ?已開發(fā)東高新區(qū)保利雅苑項目。 安徽高速地產(chǎn)： 07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.10 07.11 07.12 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11 09.12 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 10.11 10.12 服務 公益 卓越 附表：蘇州月度成交套數(shù)及套均面積變化 60 70 80 90 100 110 120 130 140 蘇州商品住宅成交套均面積（ M2）