【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，加強(qiáng)對(duì)于區(qū)域價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值的塑造，加之在三四月份，珠江帝景大多數(shù)立面和會(huì)所的亮相，即可全面展示品質(zhì)感，一方面與新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目相抗衡，一方面也表現(xiàn)出品質(zhì)感。同時(shí)，輔以對(duì)于戶(hù)型優(yōu)越性的炒作，即可較好的表現(xiàn)珠江帝景的價(jià)值與品質(zhì)。 2 3 中國(guó)最大的歐式宮廷園林即將出現(xiàn)；立面大堂；酒店會(huì)所開(kāi)放 ， 五星級(jí)服務(wù)提前預(yù)演 ， 業(yè)主身份；國(guó)貿(mào)展會(huì)銷(xiāo)售信息； 7新開(kāi)盤(pán)信息；細(xì)節(jié)完美 4 產(chǎn)品信息 、 清盤(pán)信息 、 工程進(jìn)度：立面大堂；黃金周銷(xiāo)售信息；中國(guó)最大的歐式宮廷園林即將出現(xiàn) ? 專(zhuān)題 推廣主題 第二階段： 5月－ 8月 ， 臨近入住 ， 以品質(zhì)和感受為中心 ， 突出物業(yè)品質(zhì)和生活服務(wù) ， 通過(guò)實(shí)實(shí)在在的物質(zhì)產(chǎn)品和精神想象 ， 綜合產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) ， 強(qiáng)化高品質(zhì)生活的特質(zhì) 。 同時(shí) ， 利用歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊的開(kāi)街和業(yè)主身份的認(rèn)證 ， 強(qiáng)化專(zhuān)屬服務(wù) ， 突出身份的尊貴感 ， 以打擊不夠成熟的新項(xiàng)目 ，建立珠江帝景的領(lǐng)先地位和市場(chǎng)形象 。 5 清盤(pán)信息；專(zhuān)屬度假領(lǐng)地信息 ， 升值信息；入住帝景 ，享受尊貴 6 教育社區(qū)：幼兒園立面和學(xué)校開(kāi)工；藝術(shù)社區(qū) 、 社區(qū)藝術(shù)：風(fēng)雨聯(lián)廊；商業(yè)走廊開(kāi)街；清盤(pán)信息 7 社區(qū)文化 、 物業(yè)服務(wù) 、 集成生活；入住帝景 ， 享受尊貴；集成社區(qū)；清盤(pán)信息 8 ? 專(zhuān)題 推廣主題 第三階段： ? 9月－ 12月，經(jīng)過(guò) 8個(gè)月來(lái)的推廣和入住的影響，市場(chǎng)至此大體上應(yīng)該對(duì)于珠江帝景既往形象不再敏感。至此，我們?cè)僦匦聫膬r(jià)值、品質(zhì)和感受三個(gè)角度包裝 B區(qū)的東半部，以珠江帝景二期升級(jí)版的面目出現(xiàn)，重新喚起市場(chǎng)的關(guān)注。 9 升級(jí)版新品推出 ， 展會(huì)信息 ，集成生活全面顯現(xiàn)；中秋國(guó)慶購(gòu)房特惠 10 秋季新品推出 11 冬日暖陽(yáng) ， 新品推出 12 賀歲特惠 ? 專(zhuān)題 推廣模式 推廣手段分析：只是目前的單向在媒體上發(fā)布廣告 ， 較少的與其進(jìn)行互動(dòng) 。 ? 加強(qiáng)在部分強(qiáng)制性媒體 ， 如廣播 、 網(wǎng)站 、 機(jī)票票封 、 戶(hù)外路牌 、 影視貼片等的投放力度 。 ? 利用發(fā)行公司的渠道 ， 將項(xiàng)目資料直投到相應(yīng)北京及部分二類(lèi) 、 三類(lèi)城市高檔酒店 、 娛樂(lè)場(chǎng)所的報(bào)刊閱讀區(qū) ， 供客人索閱 ， 并在資料上附有一定的打折卡限時(shí)使用 。 ? 在北京青年報(bào)或新京報(bào)作欄目冠名或者協(xié)辦有獎(jiǎng)?wù)魑?， 每期可以提出部分問(wèn)題 ， 有獎(jiǎng)回答 。 ? 利用部分高端媒體的廣告發(fā)布 ， 力爭(zhēng)進(jìn)一步使用其客戶(hù)資源和讀者資源 ， 舉辦活動(dòng) 。 ? 在部分高端媒體發(fā)布廣告的同時(shí) ， 換取其一定數(shù)量的書(shū)刊 、 雜志 ，贈(zèng)送給部分大客戶(hù) ， 加強(qiáng)與大客戶(hù)的溝通 。 ? 更多的借用其他公司舉辦的活動(dòng) ， 為其提供禮品 、 獎(jiǎng)品 ， 即優(yōu)惠購(gòu)房限時(shí)使用 。 ? 專(zhuān)題 營(yíng)銷(xiāo)模式 營(yíng)銷(xiāo)手段分析：只是目前的售樓處座銷(xiāo) ， 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)能力和銷(xiāo)售能力不強(qiáng) 。 ? 引入非售樓處的代理銷(xiāo)售 ， 在北京 、 全國(guó)乃至歐洲 、 美洲部分國(guó)家開(kāi)始同步代理 ， 遠(yuǎn)程銷(xiāo)售 。 同時(shí) ， 鼓勵(lì)部分高端消費(fèi)場(chǎng)所 、 寫(xiě)字樓和高檔消費(fèi)品在其會(huì)員和客戶(hù)中推銷(xiāo)珠江帝景的產(chǎn)品 ， 并為其提供一定的優(yōu)惠 ， 同時(shí) ， 如果成交另給這些高端消費(fèi)場(chǎng)所一些回報(bào) ， 即類(lèi)似于傳銷(xiāo)形式 。 技術(shù)方面利用網(wǎng)站和明源軟件來(lái)配合 。 ? 組織專(zhuān)門(mén)的直銷(xiāo)隊(duì)伍 ， 提高市場(chǎng)開(kāi)發(fā)能力 ， 加強(qiáng)市場(chǎng)研究 。 ? 引進(jìn)末位淘汰制 ， 擴(kuò)大銷(xiāo)售隊(duì)伍 ， 提高傭金點(diǎn)數(shù) ， 刺激銷(xiāo)售隊(duì)伍的熱情 。 ? 專(zhuān)題 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 珠江帝景2 0 0 4 年?duì)I銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算比例22%22%11%10%5%5%2%10%5%3%5%戶(hù)外廣告發(fā)布報(bào)紙廣告發(fā)布電視廣告發(fā)布雜志廣告發(fā)布網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布廣播廣告發(fā)布電視廣告制作活動(dòng)費(fèi)（含直投）現(xiàn)場(chǎng)物料制作印刷費(fèi)輿論軟文? 專(zhuān)題 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 目前的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京的同類(lèi)水平；絕對(duì)數(shù)量為 1828萬(wàn)元，考慮到目前區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，可能無(wú)法滿(mǎn)足銷(xiāo)售任務(wù)的需要。 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用月度分解0501001502002503001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用? 專(zhuān)題 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 使用分析 ? 在金世紀(jì)酒店樓頂（富力城對(duì)面）、三環(huán)主路幾個(gè)主要立交橋下汽車(chē)調(diào)頭處（長(zhǎng)虹橋、國(guó)貿(mào)橋、京廣橋等）設(shè)立戶(hù)外廣告，并在適當(dāng)時(shí)候增加在三環(huán)主路上的的投放。 ? 縮減在北京青年報(bào)等本地常規(guī)主流媒體上的投放，將其功能定位為具體銷(xiāo)售信息，尤其是促銷(xiāo)信息的發(fā)布工具，同時(shí)，加強(qiáng)輿論軟文的投放力度，并以欄目冠名等多種形式加強(qiáng)，通過(guò)輿論來(lái)彌補(bǔ)廣告量的不足，力爭(zhēng)口碑傳播；同時(shí)，加強(qiáng)全國(guó)性媒體的投放。 ? 約 10％左右的廣告投入被定位在電視媒體之上，入住以后，社區(qū)各項(xiàng)配套都相應(yīng)成熟以后，重新拍攝廣告片，全面展示集成生活與集成社區(qū)的高品質(zhì)和附加值，以推動(dòng)秋