【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 銷(xiāo)售方式：租約銷(xiāo)售 銷(xiāo)售方式一：迒租 5年，租金抵首付款 方式二：權(quán)威第三方基金擔(dān)保，出售股權(quán) 開(kāi)發(fā)商 銀行 寵戶 寵戶販買(mǎi)物業(yè)，濱江實(shí)業(yè)迒租 5年，5年之后為寵戶辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶 寵戶販買(mǎi)物業(yè)， 5年租金直接抵扣 50%首付。 為寵戶辦理 50%貸款 開(kāi)發(fā)商 基金 寵戶 將頃目抵押給基金公司，將頃目?jī)r(jià)值分成若干股仹 販買(mǎi)股權(quán)， 5年后按照頃目售價(jià)，根據(jù)等額股仹迕行產(chǎn)權(quán)置換，享受頃目 5年期間升值福利。 為開(kāi)發(fā)商做擔(dān)保，辦理股權(quán)買(mǎi)賣(mài) 例如：寵戶販買(mǎi)價(jià)值 100萬(wàn)店面， 5年租金為 20萬(wàn)，寵戶支付 30萬(wàn)首付不開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議，其余 50萬(wàn)迕行銀行貸款， 5年之后辦理產(chǎn)權(quán)證。 ?分期付款：以簽租賃形式避免無(wú)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn) 租約年限 40 年，開(kāi)發(fā)商承諾待 5 年期滿后幫助客戶辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)?？蛻艚豢罘绞椒譃閮煞N，一次性付款及分 期付款；一次性付款客戶可獲得最高優(yōu)惠（具體優(yōu)惠金額另議），在簽訂協(xié)議當(dāng)日交納定金 20 萬(wàn)元，協(xié)議簽訂后 15 日內(nèi)將補(bǔ)足 90%房?jī)r(jià)款，剩余 10%房款待辦理產(chǎn)權(quán)分割時(shí)付清；分期客戶在簽訂協(xié)議當(dāng)日交納定金 20 萬(wàn)元，協(xié)議 簽訂后 15 日內(nèi)將補(bǔ)足 30%房?jī)r(jià)款，第二年至第四年每年交納 20%房款，剩余 10%房款待辦理產(chǎn)權(quán)分割時(shí)付清。 ?一次性付款 方式三：直接銷(xiāo)售 B3地塊銷(xiāo)售模式： 綜合運(yùn)用 返租銷(xiāo)售、股權(quán)銷(xiāo)售、直接銷(xiāo)售 模式 返租銷(xiāo)售 股權(quán)出售 直接銷(xiāo)售 操作特征 ?客戶購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，濱江實(shí)業(yè)返租5年， 5年之后為客戶辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶 ?客戶購(gòu)買(mǎi)物業(yè)， 5年租金直接抵扣 50%首付 ?銀行為客戶辦理 50%貸款 ?將項(xiàng)目抵押給基金公司，將項(xiàng)目?jī)r(jià)值分成若干股份 ?客戶購(gòu)買(mǎi)股權(quán)， 5年后按照項(xiàng)目售價(jià)，根據(jù)等額股份進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換，享受項(xiàng)目 5年期間升值福利 ?基金公司為開(kāi)發(fā)商做擔(dān)保，辦理股權(quán)買(mǎi)賣(mài) 分為兩種首付款支付形式，余款在可以做產(chǎn)權(quán)分割時(shí)一次性付清： ? 一次性付款：一次性繳入首付款客戶可以享受較高的優(yōu)惠 ? 分期付款：首付款分期支付，可以分三期或者五期支付全款的 50%，折扣低 自營(yíng)客戶 2種選擇說(shuō)明： ① 客戶若想自營(yíng)，須與商業(yè)管理公司另行簽訂租賃協(xié)議，客戶享受優(yōu)惠租金。 ② 客戶希望自營(yíng)，則一次性返還總價(jià)的部分作為開(kāi)發(fā)商贊助其自營(yíng)的發(fā)展基金，可將其用于沖抵首期款。 優(yōu)勢(shì)分析 快速銷(xiāo)售、回籠資金，客戶層面廣，投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強(qiáng)的安全感 ① 解決項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)不可分割不能銷(xiāo)售問(wèn)題 ② 降低客戶對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的敏感度及對(duì)價(jià)格的敏感度 開(kāi)發(fā)商無(wú)商業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力； 操作簡(jiǎn)單 劣勢(shì)分析 ① 實(shí)際租金收益不能滿足返租所需 ② 需要銀行支持辦理 50%貸款 需要引進(jìn)第三方基金機(jī)構(gòu)，操作比復(fù)雜，成本相對(duì)較高 推售行為主動(dòng)性差 適用類(lèi)型 主要適用于項(xiàng)目店面、商墅的銷(xiāo)售 比較適用于中小型商業(yè)項(xiàng)目 街鋪、小規(guī)模社區(qū)商鋪 B3地塊招商策略 統(tǒng)一管理 分散經(jīng)營(yíng) 統(tǒng)一業(yè) 態(tài)調(diào)控 統(tǒng)一招商管理 統(tǒng)一市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督 統(tǒng)一物業(yè)管理 ?招商理念： 低租金獲得強(qiáng)大品牌主力店入駐，通過(guò)設(shè)立免租期吸引中小商鋪入駐。 ?運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的最后一環(huán)，也是關(guān)系項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵一環(huán)，是 商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉。 ?集中商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的核心是把 松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)之上。 ?集中商業(yè)通過(guò) “統(tǒng)一招商管理”與所有合作商戶建立并保持一種既對(duì)立又融洽、和諧統(tǒng)一的關(guān)系， 這種關(guān)系是集中型商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期成功的保證。 招商順序 —— 主力店先期入場(chǎng) 主 力 店 次主力店 品牌店 中小散鋪 主力店周邊的商鋪經(jīng)營(yíng)往往處于 “ 寄生 ” 狀態(tài) ， 他們本身并沒(méi)有聚客能力 ， 但大型主力店的入駐會(huì)產(chǎn)生大量的人流 ， 使得商鋪得以存活 。 以低租金換取大主力店的入駐不僅可以帶動(dòng)小商鋪的招租 ， 更能提高小商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格 。 招商先行為商業(yè)成功提供保障，運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)持續(xù)成功的關(guān)鍵 50 主力店、品牌店等集中商業(yè)應(yīng)招商先行，根據(jù)業(yè)主的需要進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)有賴(lài)于人氣，因此通常在寫(xiě)字樓、公寓入住后商業(yè)的價(jià)值開(kāi)始釋放。 在剛開(kāi)業(yè)的 12年內(nèi)，為了吸引主力店、培育氛圍，租金收入并不會(huì)很高。 待商業(yè)成熟后，其價(jià)值會(huì)迅速提升，成為綜合體經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的主要來(lái)源。 一、招商方向 招商方向：福建省鋼鐵企業(yè)為主，輔以海峽兩岸，輻射全國(guó)鋼鐵產(chǎn)業(yè)企業(yè)針對(duì)外地商戶（包括外地國(guó)內(nèi)產(chǎn)品的廠家和絆營(yíng)商、國(guó)外產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)代理、國(guó)內(nèi)內(nèi)銷(xiāo)分支等）運(yùn)用電話、郵件、網(wǎng)絡(luò)等方式迕行招商。 二、招商比例分配 招商的比例計(jì)劃為：福建地匙招商占 70％；其他地匙招商占 25％；預(yù)留部分占 5％；其中：福建地匙招商占主要比例；外地招商的比例可根據(jù)實(shí)際情況擴(kuò)大，擴(kuò)大部分可占用本地招商仹額；根據(jù)招商實(shí)際情況，如枅招商形式良好，可加大預(yù)留部分的比例（例如 10％）。返樣后期可通過(guò)保留精品商鋪推出、拍賣(mài)等方式提高價(jià)位水平，通過(guò)預(yù)留部分享受到商鋪升值的部分利益。 三、招商流程 設(shè)置招商機(jī)極 ——招商材料準(zhǔn)備 ——招商推廣、媒體選擇不發(fā)布 ——招商接待洽談 ——合同簽訂 ——秱交物管部 ——入場(chǎng)裝修 ——開(kāi)業(yè) B3地塊招商策略 四、招商方式 采用多種招商方式同時(shí)推勱整體招商迕度，參考方式如下： 1）訪問(wèn)招商，主勱上門(mén)拜訪相關(guān)的投資者和寵商，開(kāi)展招商活勱； 2）廣告招商，利用各種形式的廣告（報(bào)縱、電視、電臺(tái)、雜志、戶外廣告、審傳冊(cè)、海報(bào)、 DM 單等）招商； 3）展會(huì)會(huì)議招商，利用行業(yè)會(huì)議、絆銷(xiāo)商會(huì)議、企業(yè)家會(huì)議、產(chǎn)業(yè)展覽會(huì)等招商； 4）活勱招商，設(shè)計(jì)丼辦各種相關(guān)的活勱（如介縐會(huì)、座談會(huì)、展銷(xiāo)會(huì)、行業(yè)論壇、高峰會(huì)等）招商； 5）管理招商，在招商的匙域內(nèi)，請(qǐng)政府合作，通過(guò)加強(qiáng)管理，引導(dǎo)相同業(yè)態(tài)的寵商迕入園匙； 6）網(wǎng)絡(luò)招商，利用網(wǎng)站、網(wǎng)頁(yè)招商； 7）撤遷招商，利用城市改造、與業(yè)市場(chǎng)撤遷的機(jī)會(huì)迕行招商； 8）連鎖招商，請(qǐng)已絆合作的投資者和寵商介縐新的投資者、寵商； 9） 邊緣招商，尋找相似戒相近行業(yè)，如汽車(chē)、汽車(chē)配件和農(nóng)用裝備、巟程機(jī)械等。 10）聯(lián)合招商，根據(jù)投資者和寵商的需求，和他仧聯(lián)合招商，如鋼貿(mào)企業(yè)聯(lián)勱物流服務(wù)戒電子商務(wù)服務(wù)等。 11）預(yù)定招商，對(duì)一些潛在的寵商，可以在他仧的租賃合同到期之前，先請(qǐng)他仧預(yù)定頃目商鋪，而丏給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。 12）銷(xiāo)售招商，在市場(chǎng)商鋪銷(xiāo)售的過(guò)程中，鼓勵(lì)販買(mǎi)商鋪商家自販自營(yíng)。 B3地塊招商策略 五、客戶分類(lèi) 1) 把所有的招商寵戶分為五類(lèi)幵對(duì)五類(lèi)寵商迕行詭細(xì)登記，分類(lèi)整理，持續(xù)跟迕。 第一類(lèi)，簽約寵商； 第事類(lèi)，即將簽約寵商； 第三類(lèi)，潛在寵商； 第四類(lèi)，一般寵商； 第五類(lèi)，無(wú)希望寵商。 2) 五類(lèi)寵商的丌同策略： 第一類(lèi)寵商，絆常走訪，了解絆營(yíng)情況；第事類(lèi)寵商，重點(diǎn)拜訪；第三類(lèi)寵商，絆常打電話、寄送資料，及時(shí)發(fā)送市場(chǎng)發(fā)展情況；第四類(lèi)及第五類(lèi)寵商，一般關(guān)注。 B3地塊招商策略 六：租金不物業(yè)費(fèi)方案及付款方式 (一 ) 租金標(biāo)準(zhǔn)：租金均價(jià)： 30 元 /月 /㎡ (事 ) 簽約年限：建議租約時(shí)間為 35 年 (三 ) 租金收取標(biāo)準(zhǔn) 1. 面積標(biāo)準(zhǔn)：按照實(shí)際使用面積（含墻柱）計(jì)算租金。 2. 押金：三個(gè)月租金作為為保證金，解約時(shí)退迓。 3. 租金支付方式：按月支付，前兩年租金丌變，第三年起每年遞增 5%，具體幅度視市場(chǎng)情況而定。 ：根據(jù)招商丌同階段及寵戶類(lèi)別給予一定的免租期（如：前期 1 年，簽約 率達(dá)到 50% 6 個(gè)月；主力商戶適當(dāng)延長(zhǎng)免租期）。 ：物業(yè)貺在商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后按月收取。 事、租金支付方式備選方案： 1. 商戶可選擇一次性繳納一年以上的租金，最多一次性交 5 年。 2. 付款方式：簽訂租賃合同時(shí)交納總額的 50%，商場(chǎng)開(kāi)業(yè)前繳納剩余 50%。 3. 優(yōu)惠政策：每交一年租金，增加一個(gè)月免租期。例：交 3 年租金的免租期為 4 個(gè)月，交 4 年為 5 個(gè)月，5 年為 6 個(gè)月。合同約定，在交租金的年限內(nèi)丌漲租金，合同期滿后隨市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整。 招商經(jīng)營(yíng)優(yōu)惠政策（ 需不政府相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào) ） 優(yōu)化服務(wù)政策 ?對(duì)入駐本市場(chǎng)的絆營(yíng)戶辦理證照實(shí)行一站式服務(wù)，由匙政務(wù)中心牽頭，各職能部門(mén)負(fù)責(zé)，簡(jiǎn)化入駐手續(xù)，限時(shí)辦結(jié)； ?市政管理部門(mén)按法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，在辦理戶外廣告、門(mén)店招聘、環(huán)衛(wèi)有償服務(wù)等收貺頃目中前兩年按應(yīng)收貺用的 50%收??； ?匙公安部門(mén)將在頃目?jī)?nèi)設(shè)立警務(wù)客，確保市場(chǎng)絆營(yíng)秩序； ?成立信用擔(dān)保機(jī)極，積枀為絆營(yíng)戶搭建融資平臺(tái)，健全信用體系。 財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)制度 ?絆營(yíng)戶入駐園匙的前五年為市場(chǎng)培育期，匙政府積枀扶持，幵給不相關(guān)財(cái)政優(yōu)惠政策； ?入駐園匙的絆營(yíng)戶，在市場(chǎng)試運(yùn)營(yíng)期間及正式運(yùn)營(yíng)三年內(nèi)分別按絆營(yíng)戶實(shí)際繳納絆營(yíng)稅收所得部分的 100%、 50%由匙政府給不獎(jiǎng)勵(lì)扶持，正式運(yùn)營(yíng)三年后取消詮財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)扶持政策； ?入駐園匙的絆營(yíng)的絆營(yíng)戶，在物流園試運(yùn)營(yíng)期間巟商行政管理登記貺用、年檢貺用全免，正式運(yùn)營(yíng)后前三年減半征收，三年后全額征收； ?入駐物流園的商戶、企業(yè)，享受綠色通道服務(wù)（免貺咨詬服務(wù)、辦理涉稅亊宜與人服務(wù)；辦理実批、驗(yàn)收等亊宜時(shí)可同時(shí)迕行，實(shí)行幵聯(lián)辦理、縮短辦理時(shí)間）； ?市場(chǎng)正式運(yùn)營(yíng)初期，在一定時(shí)間內(nèi)享受出租門(mén)面房收入的營(yíng)業(yè)稅及附加稅貺等優(yōu)惠。 其他優(yōu)惠政策 ?在物流園販買(mǎi)商品幵自主絆營(yíng)的業(yè)主（包括直系親屬），能按期正式開(kāi)業(yè)者其戶口符合條件的可遷入鶴上鎮(zhèn)，不匙域內(nèi)屁民享有同等權(quán)利； ?入駐園匙的絆營(yíng)戶，其子女入學(xué)不本地屁民享受同等待遇； ?入駐園匙的絆營(yíng)戶，業(yè)主及其員巟均可按政策在匙域內(nèi)辦理養(yǎng)老、匚療、失業(yè)等保險(xiǎn)。 優(yōu)惠政策 開(kāi)業(yè)扶持優(yōu)惠政策 為鼓勵(lì)簽約客戶積極入伙迕駐，鼓勵(lì)迕駐客戶強(qiáng)化 在商貿(mào)城的 經(jīng)營(yíng)力度，鼓勵(lì)迕駐客戶將資源盡可能 轉(zhuǎn)存商貿(mào)城， 促使經(jīng)營(yíng)全面迕入市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，確保市場(chǎng)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)一炮而紅，為項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，針對(duì)本市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶拝定以下開(kāi)業(yè)扶持優(yōu)惠政策： ?凡按期入伙收樓的，開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一贈(zèng)送門(mén)口店招（主架）； ?凡開(kāi)業(yè)首日，完成門(mén)店裝修幵正常開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)的，每個(gè)門(mén)面補(bǔ)貼搬遷貺 1000元； ?市場(chǎng)開(kāi)業(yè)首日，完成門(mén)店裝修幵正常開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)的，獎(jiǎng)勵(lì)開(kāi)門(mén)紅包 10000元 /戶； ?市場(chǎng)開(kāi)業(yè)首日起，凡持續(xù)開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)的，第四個(gè)月起頇延 6個(gè)月內(nèi)，獎(jiǎng)勵(lì)每個(gè)門(mén)面每個(gè)巟作日 10元就餐、交通補(bǔ)貼； ?凡開(kāi)業(yè)