某地產項目可行性論證經濟測算指標體系(編輯修改稿)
2025-03-07 10:55 本頁面
【文章內容簡介】 35 銷售回款 21,000 43,650 47,850 112,500 現(xiàn)金凈流量 14,000 1,000 13,650 26,350 25,000 內部收益率IRR %萬科城市花園項目： 6銷售凈利率 銷售凈利率 =項目凈利潤 /銷售收入 100% （項目凈利潤 =項目利潤 期間費用 所得稅） 為什么用銷售凈利率取代投資回報率作為核心指標？ ? 以銷售收入為基數(shù)，指標蘊涵內容更豐富點，除了能反映獲利能力，還可以反映售價風險的承受能力，比如，銷售凈利率為 9%，大約可以知道，如果售價下降 9%左右，將基本無利可圖；而售價相當于市場風險，其難以控制程度遠大于成本； ? 銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤”除以“銷售收入”；投資回報率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本 +期間費用”，包含不包含“所得稅”？ “回報”是稅前利潤還是稅后利潤？ 6總投資回報率 總投資回報率 =項目凈利潤 /項目總投資 100% （項目總投資 =總開發(fā)成本 +期間費用） 總投資回報率靜態(tài)的反映了項目總體投資回報水平，但并不是該項目實際的收益率，只能作為輔助指標參考。項目開發(fā)周期越長，該指標意義可應用度越小。 6銷售毛利率 銷售毛利率 %=項目利潤 /銷售收入 100% （項目利潤 =銷售收入 開發(fā)成本 營業(yè)稅及附加） 銷售毛利率的意義： 在于體現(xiàn)了項目的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來抵償期間費用和所得稅，最后獲得利潤。 銷售毛利率和銷售凈利率的關系： 銷售毛利率 銷售凈利率 =銷售稅、費率 6獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)） 現(xiàn)值指數(shù)可以理解為 1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益?，F(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。 ?計算現(xiàn)值指數(shù)必須預先確定一個貼現(xiàn)率，一般是期望的最低資金回報率。按照集團凈資產收益率的要求我們將貼現(xiàn)率為 10%。 ?現(xiàn)值指數(shù)＞ 1 說明收益超過成本，投資收益率超過期望的回報率，項目可行；現(xiàn)值指數(shù)＜ 1 說明其收益率達不到期望的回報率，項目不可行。 ?如果以內部收益率作為貼現(xiàn)率，則現(xiàn)值指數(shù) =1 獲利指數(shù) = 現(xiàn)金流入現(xiàn)值 /現(xiàn)金流出現(xiàn)值 年度 第1年 第2年 第3年 第4年 合計投資計劃：地價支出 10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出 4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 銷售面積 10 15 10 35
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