【文章內(nèi)容簡介】 ⑥清潔、更換軸承、密封墊、件、減震裝置等 ⑦詳細做好記錄、總結(jié)工作 Client Logo Goes Here 三、維修管理 —— 房屋安全檢查 ? 房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 ?《房屋完損等級評定標準》按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房五類。 ? 定期評定房屋完損等級 (一般 13年） ， 并將檢查結(jié)果整理歸檔。 Client Logo Goes Here 計劃修理是以設(shè)備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。 研究與把握設(shè)備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生規(guī)律是搞好設(shè)備的預(yù)防性計劃維修工作的基本依據(jù)。 三、維修管理 —— 計劃維修 Client Logo Goes Here 設(shè)備故障曲線圖 三、維修管理 —— 計劃維修 Client Logo Goes Here 三、維修管理 —— 計劃維修 設(shè)備磨損曲線圖 Client Logo Goes Here ? 零星維修工程 ：通常只要修復(fù)，更換少量易損零件，調(diào)整少部分機構(gòu)和精度。 ? 中修工程 ：正常定期檢修，使設(shè)備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理，更換率一般在 10%30%。 ? 大修工程 ：對設(shè)備定期的全面檢修。 三、維修管理 —— 計劃維修 Client Logo Goes Here ? 修理周期及結(jié)構(gòu) 。修理周期指相鄰兩次大修之間，機器設(shè)備的工作時間；修理周期結(jié)構(gòu)是指在一個修理周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列順序； ? 修理復(fù)雜系數(shù) ，是用來表示不同設(shè)備的修理復(fù)雜程度，計算修理工作量的假定單位。 ? 勞動量定額 ，是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的勞動量標準，通常以完成一個修理系數(shù)所需要的勞動時間表示。 ? 其它定額標準 有了這些定額標準，就可以制定設(shè)備的修理計劃 三、維修管理 —— 計劃修理的定額標準 Client Logo Goes Here 三、維修管理 —— 物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置評價 ? 設(shè)備的壽命分為物質(zhì)壽命，技術(shù)壽命和經(jīng)濟壽命，通常把設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限作為設(shè)備更新的依據(jù)。 ? 設(shè)備改造：設(shè)備原型更新和設(shè)備技術(shù)更新，通常要橫向經(jīng)綜合技術(shù)經(jīng)濟比較后，確定更新方案。 ? 物業(yè)設(shè)備的購置即是技術(shù)性工作工作又是一種物業(yè)投資的經(jīng)濟性活動。因此對購置目的要進行反復(fù)研究。保證購置項目技術(shù)上先進、經(jīng)濟上合理，功效上適用，要同業(yè)主、用戶充分協(xié)商，征得支持。 ? 設(shè)備的經(jīng)濟性評價方法可采用年費法，從不同的方案中選擇最優(yōu)方案。 Client Logo Goes Here 物業(yè)設(shè)備種類繁多，有些具有一定的危險性，在使用操作和維修過程中，稍有疏忽往往會造成機毀人亡的重大事故。同時，設(shè)備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長設(shè)備壽命的一個重要環(huán)節(jié)；包括： ? 加強安全教育與宣傳。 ? 設(shè)備四、安全管理措施 ? 落實設(shè)備合格證制度 ? 安全責(zé)任制度 四、安全管理 Client Logo Goes Here ? 對操作人員要 ：培訓(xùn)安全作業(yè)訓(xùn)練，安全意識教育和安全作業(yè)管理。 ? 對業(yè)主和使用人員要： 宣傳設(shè)備安全使用知識，提高安全意識。 ? 在特殊部位張貼安全宣傳標志，安全宣傳報欄。 ? 定期召開業(yè)主和使用人座談會。 四、安全管理 —— 加強安全教育與宣傳 Client Logo Goes Here ? 對一些特殊或具有危險性的設(shè)備需設(shè)計和安裝必要的安全保護措施 ? 定期進行設(shè)備的安全檢查和性能測試 ? 制定設(shè)備的安全管理制度 四、安全管理 —— 設(shè)備安全管理措施 Client Logo Goes Here ? 落實國家對安全性能要求高的設(shè)備合格證制度，如電梯。 ? 要求使用和維修人員持證上崗。 四、安全管理 —— 設(shè)備合格證制度 Client Logo Goes Here ? 主管領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)安全管理工作，安全巡檢。 ? 在崗位責(zé)任制中，安全必須作為一項責(zé)任內(nèi)容明確下來。 ? 安全管理，人人有責(zé)。 ? 形成一整套安全責(zé)任制度。 四、安全管理 —— 安全責(zé)任制度 Client Logo Goes Here ? 《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設(shè)施等為特種設(shè)備，實行政府安全監(jiān)察制度 ? 按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗 ? 配合安全檢查，落實合格證制度 ? 形成一整套安全責(zé)任制度 ? 分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)任 四、安全管理 —— 特種設(shè)備 Client Logo Goes Here 五、能源管理與節(jié)能降耗 為保證企業(yè)的經(jīng)濟效益，必須加強能源管理，建立和完善能源管理制度。 能源管理的內(nèi)容 1）編制計劃 2）計劃指標的分解與落實 3）能源控制的計量 節(jié)能管理、開源節(jié)流 1）調(diào)整風(fēng)機、水泵運行效率和時間 2）照明調(diào)整燈具數(shù)量，增加控制回路。 采用節(jié)能燈，及時清潔反光，提高照度，用指觸開關(guān)。 3）電梯節(jié)電 （ 1）采用智能“呼控器” （ 2）調(diào)整對重 （ 3）呼吁“上二下三”步梯 （ 4）變頻控制 4）節(jié)水 （ 1）嚴防“跑、冒、滴、漏” （ 2）及時修復(fù)閥門、管道漏水 （ 3）選取節(jié)能型潔具 （ 4）綠地澆水采用噴灑 （ 5）生活廢水處理后二次利用 Client Logo Goes Here 四大目標 查明危機原因 減少或控制破壞、損失程度 迅速、正確的反應(yīng) 制止危機繼續(xù)存在 六、危機管理 Client Logo Goes Here 重點 鎮(zhèn)定行事 勿輕舉妄動，分清責(zé)任、權(quán)限 配合政府部門之行動 善用資源 知人善任 小心媒體之處理 控制群眾情緒 人命之價值遠大于其他 六、危機管理 Client Logo Goes Here 硬 件 軟 件 設(shè)計 – 制度 維修 – 監(jiān)察 更改 – 經(jīng)驗 突發(fā) – 效率 (反應(yīng) ) 六、危機管理 —— 危機產(chǎn)生的內(nèi)部原因 Client Logo Goes Here 法規(guī) 供應(yīng) 突發(fā) 六、危機管理 —— 外辦影響產(chǎn)生的危機 Client Logo Goes Here 物業(yè)管理是計劃性的工作 （為物業(yè)制訂適當 之管理模式、人員架構(gòu)、規(guī)章制度） 每天都有所準備 消除物業(yè)設(shè)計的危險性 完善物業(yè)設(shè)備的各種系統(tǒng)的維修工作 嚴格執(zhí)行所有規(guī)章制度 （監(jiān)察） 配合實際情況，適當修改所有規(guī)章制度 加強培訓(xùn)，加強效率 （案例討論，演習(xí)） 經(jīng)常演習(xí)，加強宣傳 急需品的準備，備用物件、零件。 六、危機管理 —— 預(yù)防危機發(fā)生之措施 Client Logo Goes Here 六、危機管理 —— 危機處理 電梯困人 ? 確認位置 電梯編號、樓層 。 ? 通知有關(guān)員工采取相應(yīng)行動 乘客人數(shù)、照明、通風(fēng)情況 。 ? 安撫乘客，注意傷病 。 ? 技工：盡快救人 。 ? 密切監(jiān)控現(xiàn)場情況 管理 /保安：注意等待人群 （疏導(dǎo)）， 安排臨時指導(dǎo)員 ? 盡快救出被困乘客 ,注意空氣暢順 ? 跟進乘客需要，道歉 ,如有病患情況，立即通知急救部門協(xié)助 ? 查究原因，盡快修復(fù)改善 。 ? 詳盡報告 , 注意事項：考慮設(shè)備之價值 。 Client Logo Goes Here 六、危機管理 —— 危機處理 自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨） 應(yīng)變準備 ? 物資 （沙包、防水閘板、抽水泵、防水布、員工裝備、應(yīng)急用品：救傷、飲用水、干糧） 預(yù)防措施 ? 保護各機房 /保護或切斷可能被涉及之接電設(shè)備 ? 保護地下室 ? 保護電梯 ? 保證去水道暢通 Client Logo Goes Here ? 工作程序 1. 密切留意政府有關(guān)部門通知 /指示 (一般自然災(zāi)害均非突發(fā)性 ) 2. 派遣專責(zé)人員報告情況 3. 配合政府有關(guān)部門執(zhí)行工作 4. 有需要時疏散物業(yè)內(nèi)所有人員 (關(guān)閉所有電源保護 /攜帶財物 ) 5. 事后安排清潔及設(shè)備復(fù)位 (小心安全 ) 6. 詳盡報告 (拍照記錄 ) 7. 向保險公司提交報告，要求索賠 (必須于 24小時內(nèi)申報索賠 ) 六、危機管理 —— 危機處理 自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨） Client Logo Goes Here 六、危機管理 —— 危機處理 設(shè)備損壞 —— 漏水 1. 確定源頭水源 （留意漏水處與物業(yè)各種設(shè)備之距離，重點在電器、電梯及通訊設(shè)備等） 2. 關(guān)閉 /切斷水源 3. 防止水浸范圍擴大 （堵塞 /疏導(dǎo)，避開物業(yè)之較重要地方） 4. 加速排水 （必須保證排水有效及順通） 5. 進行搶修 6. 監(jiān)察其他可能受影響之地方 （可能引致之隱患） 7. 清潔及修復(fù) 8. 詳盡報告 （拍照記錄） 9. 向保險公司提交報告，要求索賠 10. 如有需要，跟進用戶關(guān)系 （道歉，協(xié)助清理、修復(fù)等） Client Logo Goes Here 1. 確定受影響之位置 、 范圍 （ 注意不容許停電之設(shè)備 ，如醫(yī)院之部分特殊設(shè)備 ） 2. 檢查原因 3. 備用發(fā)電機 /應(yīng)急照明 （ 注意臨時照明之安全 ， 如使用明火照明 ） 4. 注意儲油量 ， 正常操作 （ 專人監(jiān)控 ） 5. 加強保安 ， 加派巡邏 6. 恢復(fù)供電后 ， 小心跳掣現(xiàn)象 （ 若長時間停電 ， 寒冷天氣及地區(qū) ， 需檢查水管是否凍裂 ） 7. 水泵排氣 8. 電腦系統(tǒng) 9. 檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng) 設(shè)備損壞 —— 停電 六、危機管理 —— 危機處理 Client Logo Goes Here 1. 留意政府有關(guān)部門通知 /指示 2. 檢查所有設(shè)施正常 3. 檢查所有應(yīng)急設(shè)備 (備用 ) 4. 加固容易