【文章內(nèi)容簡介】 前理念？ 開發(fā)戰(zhàn)略思考 戰(zhàn)略抉擇方法論 項目作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工業(yè)旅游商業(yè)地產(chǎn)項目，超前開發(fā)的機遇、創(chuàng)新經(jīng)營模式的風險都同時擺在面前，如何進行戰(zhàn)略的抉擇呢？ 匯峻認為，項目的開發(fā)戰(zhàn)略選擇可采用“三維市場定位法”進行分析，羅牛山公司必須要在想做、可做、能做三個思路中尋找重合點 ——交集點（想做 ∩ 可做 ∩ 能做 =該做），才能規(guī)避項目開發(fā)的風險。 開發(fā)戰(zhàn)略思考 想做 可做 能做 三者的重合點 —— 該做 戰(zhàn)略抉擇方法論 通過本地塊，羅牛山公司想做什么？ 想做 —— 從發(fā)展商主觀愿望角度出發(fā)思考！ 海口農(nóng)工貿(mào)（羅牛山）股份有限公司是我國首家菜籃子股份制上市公司， 2023年被國家授予農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家重點龍頭企業(yè)，經(jīng)過 20年的發(fā)展，羅牛山集團已發(fā)展成為一家以畜牧業(yè)為主，食品、房地產(chǎn)、教育、金融投資等多業(yè)并舉的大型集團公司，擁有海南省最大的商品豬生產(chǎn)基地、雞蛋飼養(yǎng)基地、?？谑性O(shè)備最先進規(guī)模最大的農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場和海南省唯一的放心食品連鎖店營銷網(wǎng)絡(luò)。 羅牛山的房地產(chǎn)業(yè)板塊，致力于打造 大生態(tài)、大文化、大體育、大教育、大旅游、大地產(chǎn) 的系列復(fù)合地產(chǎn)模式，現(xiàn)已成功開發(fā)建筑面積達 翰城項目。 開發(fā)戰(zhàn)略思考 戰(zhàn)略抉擇方法論 羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園是?？谑惺逵媱澋闹攸c項目，是羅牛山集團產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略升級的標桿項目，羅牛山公司計劃以農(nóng)產(chǎn)品加工為主導(dǎo)，以商務(wù)服務(wù)為支撐，以旅游展示為特色的整體戰(zhàn)略，整合農(nóng)產(chǎn)品加工的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)生產(chǎn)加工、研發(fā)創(chuàng)新、物流配送、關(guān)貿(mào)商務(wù)等各相關(guān)功能的有序發(fā)展。 因此，就產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊而言，羅牛山公司從主觀愿望出發(fā)，擬整合園區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢資源與區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，將項目開發(fā)成為工業(yè)旅游與商務(wù)展示相結(jié)合的典范。羅牛山公司對項目物業(yè)初步規(guī)劃方案為酒店大廈（研發(fā)中心）、商務(wù)公寓大廈（研發(fā)中心）、商貿(mào)業(yè)街區(qū)（中小企業(yè)孵化基地）、觀光商業(yè)街（農(nóng)產(chǎn)品體驗中心）。 開發(fā)戰(zhàn)略思考 ? 通過溝通，發(fā)現(xiàn)貴司對產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊的期望值很高，開發(fā)海南規(guī)模最大的工業(yè)旅游主題商業(yè)項目，打造集休閑、旅游、觀光一站式農(nóng)產(chǎn)品與食品的加工展示、體驗、購銷一體的商貿(mào)中心，通過良好的包裝與操作，有望在市場上建立鮮明的、獨特的主題形象，取得市場的認同實現(xiàn)招商成功與經(jīng)營成功。 開發(fā)戰(zhàn)略思考 【開發(fā)商期望總結(jié)】 從企業(yè)發(fā)展及對項目本身的期望兩 重主觀愿望分析，顯然羅牛山公司期待開發(fā)一個創(chuàng)新的、高素質(zhì)、高價值的經(jīng)典項目，實現(xiàn)地塊的最大價值。在遠離人群的非城市中心區(qū)開發(fā) 項目，對于項目的贏利模式的制定及招商與經(jīng)營壓力都是十分明顯的，項目必須通過合理并貼近市場需求的規(guī)劃、實現(xiàn)招商與經(jīng)營的成功，才能力爭實現(xiàn)最大化的商業(yè)價值。 開發(fā)戰(zhàn)略思考 項目地塊可做什么？ 可做 —— 從地塊條件出發(fā)思考 ！ 我們從以下指標分析： 項目指標：建筑面積達 ； 土地性質(zhì)：工業(yè)用地； 地段環(huán)境：項目地處新規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)園區(qū)； 交通環(huán)境：機場、高速公路近在咫尺，貨運物流渠道暢通； 商業(yè)環(huán)境：商業(yè)配套與商業(yè)資源落后，商業(yè)氛圍嚴重缺乏； 人口規(guī)模：至 2023年整個區(qū)域規(guī)劃居住人口 ，區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模較小，不足以支撐大型購物中心； 開發(fā)戰(zhàn)略思考 項目地塊可做什么？ 可做 —— 從地塊條件出發(fā)思考！ 目前在整個桂林洋片區(qū)還沒有出現(xiàn)大型購物中心，項目規(guī)模確有空間開發(fā)成為桂林洋片區(qū)的商業(yè)中心或商貿(mào)中心，然而地塊的基本條件均不支持項目開發(fā)大型購物中心等零售類商業(yè)，如果依托工業(yè)園區(qū)的地段環(huán)境，或可將項目規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套的專業(yè)市場，但專業(yè)市場同樣面臨著“土地轉(zhuǎn)性”的問題，專業(yè)市場由于經(jīng)營檔次較低，與羅牛山公司為產(chǎn)業(yè)園制定的“中國一流、五星級”定位背道而馳。 開發(fā)戰(zhàn)略思考 項目地塊可做什么？ 可做 —— 從地塊條件出發(fā)思考！ 【 項目條件總結(jié) 】 目前整個桂林洋片區(qū)沒有一個大型商場，就地塊的開發(fā)條件和提升區(qū)域整體居住價值而言，項目可開發(fā)大型購物中心或?qū)I(yè)市場；但從區(qū)域發(fā)展方向和實現(xiàn)地塊價值最大化的角度考慮，項目不具備開發(fā)零售商業(yè)中心或大規(guī)的傳統(tǒng)專業(yè)市場的基礎(chǔ)條件。項目規(guī)模巨大，簡單地開發(fā)商場商鋪顯然無法形成具有遠達全國的強大輻射力，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化也就無從說起。 開發(fā)戰(zhàn)略思考 項目地塊能做什么 ? 能做 —— 從市場角度出發(fā)思考！ 工業(yè)旅游主題商業(yè)市場是商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新： ? 海南是一個國際旅游島，以海島風光旅游而著稱，旅游是海南核心的支柱產(chǎn)業(yè)，與此形成鮮明對比的海南省的工農(nóng)業(yè)發(fā)展極不平衡，特別是工業(yè)旅游與農(nóng)業(yè)旅游的發(fā)展仍然沒有得到有效的重視。在“國際旅游島”戰(zhàn)略出臺后，圍繞如何建設(shè)“國際旅游島”的問題在島內(nèi)外已成為討論的熱門話題，純粹海島風光旅游必然無法滿足海南旅游業(yè)突破發(fā)展瓶頸的需要，近年來博鰲的會議旅游成為了海南旅游經(jīng)濟的新亮點，無論是旅游業(yè)的創(chuàng)新、還是服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都促使海南旅游業(yè)向多元化、多主題方向發(fā)展，都給旅游地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)者提出了更高的要求。 開發(fā)戰(zhàn)略思考 項目地塊能做什么 ? 能做 —— 從市場角度出發(fā)思考！ 工業(yè)旅游主題商業(yè)市場是商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新： ? 依托產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢發(fā)展以工業(yè)旅游為主題的商貿(mào)中心，將是海南旅游市場與商業(yè)市場的一個創(chuàng)舉，發(fā)展商要站在城市發(fā)展戰(zhàn)略的高度認識“工業(yè)旅游商貿(mào)中心”的經(jīng)營理念與建設(shè)意義，在項目發(fā)展中，必須著力在提升海南的旅游品質(zhì)與商業(yè)品質(zhì)、打造海南旅游新品牌、滿足國內(nèi)外旅游者不斷創(chuàng)新的需求等諸多方面充分體現(xiàn)項目自身社會價值，才能實現(xiàn)促進城市發(fā)展、促進旅游業(yè)與商業(yè)繁榮的目標。 開發(fā)戰(zhàn)略思考 從市場角度出發(fā)思考！ 發(fā)展大型零售商業(yè)缺乏市場條件，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與旅游業(yè)是桂林洋片區(qū)的發(fā)展重點： ? 桂林洋開發(fā)區(qū)前身是桂林洋農(nóng)場，由于歷史原因，桂林洋片區(qū)近些年逐步發(fā)展起農(nóng)漁產(chǎn)品加工業(yè)，片區(qū)的人口規(guī)模較小，城市功能不夠完善，商業(yè)網(wǎng)點呈現(xiàn)散、小、弱的局面，相信在桂林洋發(fā)展的短、中期內(nèi)，仍不足以支持發(fā)展要求城市配套完善、周圍常住人口眾多的大型零售商業(yè)。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與旅游業(yè)是桂林洋片區(qū)“十二五計劃”的發(fā)展重點，江東組團擁有豐富的生態(tài)旅游資源，項目開發(fā)以兩大重點產(chǎn)業(yè)為核心的商貿(mào)中心，吸引全國龐大旅游消費者為項目的目標消費群體，符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。 開發(fā)戰(zhàn)略思考 從市場角度出發(fā)思考！ 羅牛山具有整合工業(yè)、旅游、商業(yè)、地產(chǎn)資源的優(yōu)勢 ? 項目以工業(yè)旅游為主題的開發(fā)大型商貿(mào)中心，關(guān)鍵是項目的開發(fā)除了有充裕的資金投入、成熟的開發(fā)技術(shù)外，需要擁有整合多種產(chǎn)業(yè)資源的能力，包括農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)資源、旅游業(yè)資源與商業(yè)資源等，各方面產(chǎn)業(yè)資源缺一不可，這決非一般房地產(chǎn)開發(fā)商或旅游業(yè)經(jīng)營商能力所及。項目開發(fā)實現(xiàn)利益最大化的關(guān)鍵，是物業(yè)的商業(yè)價值能否得到有效提升，羅牛山公司致力開發(fā)“中國一流的五星級創(chuàng)新型食品產(chǎn)業(yè)及冷鏈物流園”，具有整合眾多產(chǎn)業(yè)資源的實力，在項目開發(fā)過程通過各大產(chǎn)業(yè)的融合將項目商業(yè)價值的最大化發(fā)揮出來。 開發(fā)戰(zhàn)略思考 從市場角度出發(fā)思考！ ? 【市場分析總結(jié)】 從市場角度而言，本項目“能做”的選擇：從項目所在區(qū)位及發(fā)展商自身的素質(zhì)來