某工程拍賣(mài)評(píng)估測(cè)算報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-03 06:39 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 江堰市香雪海路 華凌房產(chǎn) 別墅 200畝 125戶(hù) 雙拼 306 獨(dú)棟 320530 雙拼 298萬(wàn)／套起，獨(dú)棟 368元／套起，均價(jià) 585萬(wàn) /棟 1批次余30% ? 土地市場(chǎng)概況 ◆ 城區(qū) 07年 2月 —8月拍賣(mài)土地成交價(jià)價(jià)格多集中在100150萬(wàn)元 /畝 ； ◆ 從 07年 2月 —8月成交的土地中，規(guī)劃建筑面積約 62萬(wàn)平米； 商品房市場(chǎng)概況 ◆產(chǎn)品表現(xiàn) 目前建筑類(lèi)型以多層為主（少 量帶電梯） ，僅有岷江國(guó)際 項(xiàng)目是小高層電梯公寓； ◆價(jià)格表現(xiàn) 銷(xiāo)售價(jià)格多集中在 37003900 元 /㎡；即將上市銷(xiāo)售 (對(duì)外咨 詢(xún) )的樓盤(pán)價(jià)格多在 4000元 /㎡； 城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展 都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 擬拍宗地價(jià)值分析 擬拍宗地初步定位 擬拍宗地評(píng)估測(cè)算 都江堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總結(jié) 百 萬(wàn) 區(qū) 百 萬(wàn) 延 展 區(qū) 柏條河 ? ◆土地價(jià)格走勢(shì) 目前土地成交的價(jià)格多集中在100150萬(wàn) /畝 ，與前幾年的土地價(jià)值相比年平均增幅達(dá)到 30%左右，土地價(jià)值提升很快，隨著土地的逐步減少以及市場(chǎng)的發(fā)展，預(yù)計(jì)土地價(jià)格將繼續(xù)上揚(yáng)，增長(zhǎng)幅度達(dá)到 30%左右。 ◆銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì) 目前的銷(xiāo)售價(jià)格與前幾年的進(jìn)行對(duì)比，年平均增幅達(dá)到了 35%左右，價(jià)格上漲很快，隨著土地價(jià)格的增長(zhǎng)以及樓盤(pán)品質(zhì)的提升，樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格將持續(xù)上漲，但考慮到目前國(guó)家宏觀政策調(diào)控，上漲幅度會(huì)有所緩解，預(yù)計(jì)年上漲幅度在 15%18%。 城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展 都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 擬拍宗地價(jià)值分析 擬拍宗地初步定位 擬拍宗地評(píng)估測(cè)算 都江堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) ? 三、擬拍宗地價(jià)值分析 ? 城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展 都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 擬拍宗地價(jià)值分析 擬拍宗地初步定位 擬拍宗地評(píng)估測(cè)算 宗地位置及臨近板塊的介紹 幸福大道板塊 柏條河板塊 柏條河板塊 是一個(gè)中高檔河居板塊 幸福大道板塊 是一個(gè)新興中高檔居住 板塊，目前已經(jīng)形成氣候，中高檔的 形象已經(jīng)深入人心 本宗地位于兩大板塊的延伸區(qū)域 ，可 以充分借用 2大板塊之勢(shì)及項(xiàng)目本身 所具有的特性，打造中高檔社區(qū)，地 塊價(jià)值明顯。 ? 由圖中所示，二環(huán)路東段大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)啟動(dòng)，開(kāi)發(fā)條件業(yè)已成熟；隨著開(kāi)發(fā)啟動(dòng)，區(qū)域土地價(jià)值得到體現(xiàn)，將進(jìn)入快速發(fā)展軌道。 城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展 都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 擬拍宗地價(jià)值分析 擬拍宗地初步定位 擬拍宗地評(píng)估測(cè)算 宗地位置區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r 幸福大道 中高端居 住區(qū) 二環(huán)路東段 38604080元 /㎡，臨河洋房5400元 / ㎡ 幸福大道 ? 空地 濱 河 路 ?北面：臨 8米寬規(guī)劃路 ,以及柏條河及沿河綠化。 ?南面： 8米規(guī)劃道路及規(guī)劃中的拆遷安置小區(qū) ?西面：臨二環(huán)路 ?東面：空地 柏 條 河 本 地 塊 城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展 都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 擬拍宗地價(jià)值分析 擬拍宗地初步定位 擬拍宗地評(píng)估測(cè)算 地塊周邊環(huán)境 本 地 塊 ? 地塊優(yōu)勢(shì)分析 : ◆地塊臨柏條河，親水而居，居住的的舒適度比較高，適合打造高品質(zhì)居住社區(qū)； ◆地塊規(guī)模比較大，同時(shí)地塊方正，利于土地有效利用和規(guī)劃； ◆地塊臨二環(huán)路，距市中心近，交通方便； ◆周邊配套齊全，居家生活便利。 地塊劣勢(shì)分析 : ◆ 目前二環(huán)路上過(guò)往的大車(chē)較多，噪音較大，對(duì)項(xiàng)目有一定的干擾； 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 : ◆都江堰市政府加大對(duì)幸福大道區(qū)域的環(huán)境改造，完善周邊配套，這對(duì)宗地未來(lái)的發(fā)展走勢(shì)有著極強(qiáng)的推動(dòng)作用。 ◆目前都江堰市場(chǎng)比較活躍，銷(xiāo)售形勢(shì)比較好。 ◆國(guó)瑞 800余畝高端地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)在即，將對(duì)未來(lái)區(qū)域的帶動(dòng)性較強(qiáng)，對(duì)本項(xiàng)目的打造也是一個(gè)利好。 ◆從城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，城市朝東發(fā)展是主流方向之一，區(qū)域價(jià)值將會(huì)大幅提升。 項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析 : ◆幸福大道、二環(huán)路目前開(kāi)發(fā)和在售樓盤(pán)較多，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)比較激烈。 城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展 都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 擬拍宗地價(jià)值分析 擬拍宗地初步定位 擬拍宗地評(píng)估測(cè)算 地塊 SWOT分析 ? ◆規(guī)避二環(huán)路過(guò)往大車(chē)過(guò)多，而導(dǎo)致干擾比較大的問(wèn)題，利用景觀或建筑進(jìn)行有效的規(guī)避，比如種植密集的高大植物，或修建高層物業(yè)進(jìn)行隔離； ◆規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行差異化產(chǎn)品定位，比如在物業(yè)類(lèi)型或產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上進(jìn)行細(xì)分； 城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展 都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 擬拍宗地價(jià)值分析 擬拍宗地初步定位 擬拍宗地評(píng)估測(cè)算 我們所面對(duì)問(wèn)題的處理辦法 ? 四、擬拍地塊初步定位 ? 中高檔高品質(zhì)親水居住區(qū) 城市化、多樣化、品質(zhì)化社區(qū) 口以小高層電梯洋房產(chǎn)品彰顯城市化的居住氛圍 口以多樣化的產(chǎn)品供應(yīng)滿(mǎn)足消費(fèi)者群體的不同需求以社區(qū)規(guī)模發(fā)揮自然景觀優(yōu)勢(shì)。 城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展 都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 擬拍宗地價(jià)值分析 擬拍宗地初步定位 擬拍宗地評(píng)估測(cè)算 項(xiàng)目形象定位 ? 基本思路 參照了都江堰政府規(guī)劃和項(xiàng)目地塊的基本條件后，整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主題應(yīng)為中低密度中高檔次品質(zhì)，爭(zhēng)創(chuàng)本市第一高檔住宅社區(qū)。 可以肯定的定位策略 本案地塊的高開(kāi)策略，首期以 11F小高層空中雙院落，板式或點(diǎn)式電梯洋房。二期以4+1F層疊院 HOUSE和 5+1F情景洋房，拉升容積率指標(biāo)，壓縮建筑密度，同時(shí)達(dá)到樹(shù)立項(xiàng)目地標(biāo)的目標(biāo)。 項(xiàng)目分二期開(kāi)發(fā)：一期需要突破性的產(chǎn)品設(shè)計(jì)獲得市場(chǎng)關(guān)注，由此支持后續(xù)的開(kāi)發(fā)工作。 排除的產(chǎn)品策略 ?本案地塊的頂級(jí) 4+1F層疊院 HOUS
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