【文章內容簡介】 江堰市香雪海路 華凌房產 別墅 200畝 125戶 雙拼 306 獨棟 320530 雙拼 298萬／套起，獨棟 368元／套起，均價 585萬 /棟 1批次余30% ? 土地市場概況 ◆ 城區(qū) 07年 2月 —8月拍賣土地成交價價格多集中在100150萬元 /畝 ； ◆ 從 07年 2月 —8月成交的土地中，規(guī)劃建筑面積約 62萬平米； 商品房市場概況 ◆產品表現(xiàn) 目前建筑類型以多層為主（少 量帶電梯） ，僅有岷江國際 項目是小高層電梯公寓； ◆價格表現(xiàn) 銷售價格多集中在 37003900 元 /㎡；即將上市銷售 (對外咨 詢 )的樓盤價格多在 4000元 /㎡； 城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展 都江堰房地產市場分析 擬拍宗地價值分析 擬拍宗地初步定位 擬拍宗地評估測算 都江堰市房地產市場發(fā)展總結 百 萬 區(qū) 百 萬 延 展 區(qū) 柏條河 ? ◆土地價格走勢 目前土地成交的價格多集中在100150萬 /畝 ，與前幾年的土地價值相比年平均增幅達到 30%左右，土地價值提升很快，隨著土地的逐步減少以及市場的發(fā)展，預計土地價格將繼續(xù)上揚，增長幅度達到 30%左右。 ◆銷售價格走勢 目前的銷售價格與前幾年的進行對比，年平均增幅達到了 35%左右，價格上漲很快，隨著土地價格的增長以及樓盤品質的提升，樓盤的銷售價格將持續(xù)上漲，但考慮到目前國家宏觀政策調控，上漲幅度會有所緩解，預計年上漲幅度在 15%18%。 城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展 都江堰房地產市場分析 擬拍宗地價值分析 擬拍宗地初步定位 擬拍宗地評估測算 都江堰市房地產市場發(fā)展趨勢預測 ? 三、擬拍宗地價值分析 ? 城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展 都江堰房地產市場分析 擬拍宗地價值分析 擬拍宗地初步定位 擬拍宗地評估測算 宗地位置及臨近板塊的介紹 幸福大道板塊 柏條河板塊 柏條河板塊 是一個中高檔河居板塊 幸福大道板塊 是一個新興中高檔居住 板塊，目前已經形成氣候，中高檔的 形象已經深入人心 本宗地位于兩大板塊的延伸區(qū)域 ，可 以充分借用 2大板塊之勢及項目本身 所具有的特性，打造中高檔社區(qū)，地 塊價值明顯。 ? 由圖中所示，二環(huán)路東段大規(guī)模房地產開發(fā)已經啟動，開發(fā)條件業(yè)已成熟；隨著開發(fā)啟動，區(qū)域土地價值得到體現(xiàn)，將進入快速發(fā)展軌道。 城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展 都江堰房地產市場分析 擬拍宗地價值分析 擬拍宗地初步定位 擬拍宗地評估測算 宗地位置區(qū)域發(fā)展狀況 幸福大道 中高端居 住區(qū) 二環(huán)路東段 38604080元 /㎡，臨河洋房5400元 / ㎡ 幸福大道 ? 空地 濱 河 路 ?北面：臨 8米寬規(guī)劃路 ,以及柏條河及沿河綠化。 ?南面： 8米規(guī)劃道路及規(guī)劃中的拆遷安置小區(qū) ?西面：臨二環(huán)路 ?東面：空地 柏 條 河 本 地 塊 城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展 都江堰房地產市場分析 擬拍宗地價值分析 擬拍宗地初步定位 擬拍宗地評估測算 地塊周邊環(huán)境 本 地 塊 ? 地塊優(yōu)勢分析 : ◆地塊臨柏條河，親水而居，居住的的舒適度比較高，適合打造高品質居住社區(qū)； ◆地塊規(guī)模比較大，同時地塊方正，利于土地有效利用和規(guī)劃； ◆地塊臨二環(huán)路，距市中心近，交通方便； ◆周邊配套齊全，居家生活便利。 地塊劣勢分析 : ◆ 目前二環(huán)路上過往的大車較多，噪音較大，對項目有一定的干擾； 項目機會點分析 : ◆都江堰市政府加大對幸福大道區(qū)域的環(huán)境改造，完善周邊配套，這對宗地未來的發(fā)展走勢有著極強的推動作用。 ◆目前都江堰市場比較活躍，銷售形勢比較好。 ◆國瑞 800余畝高端地產項目啟動在即，將對未來區(qū)域的帶動性較強，對本項目的打造也是一個利好。 ◆從城市的長遠發(fā)展來看，城市朝東發(fā)展是主流方向之一，區(qū)域價值將會大幅提升。 項目威脅點分析 : ◆幸福大道、二環(huán)路目前開發(fā)和在售樓盤較多，競爭相對比較激烈。 城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展 都江堰房地產市場分析 擬拍宗地價值分析 擬拍宗地初步定位 擬拍宗地評估測算 地塊 SWOT分析 ? ◆規(guī)避二環(huán)路過往大車過多，而導致干擾比較大的問題，利用景觀或建筑進行有效的規(guī)避，比如種植密集的高大植物，或修建高層物業(yè)進行隔離； ◆規(guī)避市場競爭風險，進行差異化產品定位，比如在物業(yè)類型或產品結構上進行細分； 城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展 都江堰房地產市場分析 擬拍宗地價值分析 擬拍宗地初步定位 擬拍宗地評估測算 我們所面對問題的處理辦法 ? 四、擬拍地塊初步定位 ? 中高檔高品質親水居住區(qū) 城市化、多樣化、品質化社區(qū) 口以小高層電梯洋房產品彰顯城市化的居住氛圍 口以多樣化的產品供應滿足消費者群體的不同需求以社區(qū)規(guī)模發(fā)揮自然景觀優(yōu)勢。 城市（宏觀）規(guī)劃發(fā)展 都江堰房地產市場分析 擬拍宗地價值分析 擬拍宗地初步定位 擬拍宗地評估測算 項目形象定位 ? 基本思路 參照了都江堰政府規(guī)劃和項目地塊的基本條件后，整個項目的開發(fā)主題應為中低密度中高檔次品質，爭創(chuàng)本市第一高檔住宅社區(qū)。 可以肯定的定位策略 本案地塊的高開策略，首期以 11F小高層空中雙院落，板式或點式電梯洋房。二期以4+1F層疊院 HOUSE和 5+1F情景洋房，拉升容積率指標，壓縮建筑密度，同時達到樹立項目地標的目標。 項目分二期開發(fā)：一期需要突破性的產品設計獲得市場關注，由此支持后續(xù)的開發(fā)工作。 排除的產品策略 ?本案地塊的頂級 4+1F層疊院 HOUS