萬(wàn)邦金瑞張家界溪布街項(xiàng)目商業(yè)定位營(yíng)銷策略方案xxxx年(編輯修改稿)
2025-03-02 20:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 營(yíng)。 22 項(xiàng)目面臨的宏觀環(huán)境背景 23 近年，旅游業(yè)發(fā)展非常迅速，旅游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值逐年遞增，自駕游和短途旅游成為近年來(lái)旅游業(yè)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。 自駕游和短途游消費(fèi)，在飽覽自然風(fēng)景之外，產(chǎn)生更多綜合型商業(yè)消費(fèi)的需求，產(chǎn)生新的商機(jī)。 張家界正在設(shè)法提升自身在旅游景點(diǎn)中的地位，包括阿凡達(dá)的取景，哈利路亞山的命名，張家界勢(shì)必要突破局限走上更高的價(jià)值平臺(tái)，設(shè)臵走向國(guó)際化的舞臺(tái)。 近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，使得住宅市場(chǎng)發(fā)展雖然持續(xù)上揚(yáng)，卻也一波三折。反而，商鋪的投資價(jià)值逐漸顯現(xiàn)，其投資回報(bào)相對(duì)住宅更加可觀，很多單位和個(gè)人對(duì)極具成長(zhǎng)空間的原始商業(yè)股趨之若鶩。 24 調(diào)整后的營(yíng)銷策略 25 項(xiàng)目調(diào)性 溪布街 萬(wàn)種張家界，一條溪布街。 民俗的，世界的。 世界的張家界，國(guó)際的溪布街。 2023年最具文化價(jià)值的國(guó)際旅游商業(yè)街區(qū) 2023年最具投資價(jià)值的國(guó)際旅游商業(yè)街區(qū) 26 項(xiàng)目開發(fā)總策略 整體開發(fā) 分三批推售 整體招商 先開武陵源路臨街大商業(yè) 再伺機(jī)整體開街 27 項(xiàng)目營(yíng)銷總策略 招商先行，免租三年，先大后小 包租三年銷售，大小通吃 三年包租和三年免租均是自項(xiàng)目商鋪交付之日起開始計(jì)算，其直接負(fù)責(zé)人都是項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司。 此運(yùn)營(yíng)管理公司采取開發(fā)商另外建殼，注冊(cè)資金一般達(dá)到千萬(wàn)以上，以具有豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的招商人員和商管人員組成。后期直接負(fù)責(zé)街區(qū)招商運(yùn)營(yíng)，物業(yè)包租承租事宜，有效規(guī)避開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 28 項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)奏 2023年 10月 1日 第一批次 開盤活動(dòng) 2023年 5月 1日 第二批次 開盤活動(dòng) 2023年 10月 1日 第三批次開盤活動(dòng) 分批實(shí)際銷售是在開盤前一至兩個(gè)月就開始進(jìn)行 2023年 10月街區(qū)商鋪整體交付 對(duì)外保守 2023年 4月商業(yè)街試營(yíng)業(yè) 5月 1日正式開街 實(shí)際加大招商力度 何時(shí)招商率達(dá) 80% 則盡快開街 29 項(xiàng)目推售批次劃分 ? 體量適宜且業(yè)態(tài)均衡 ? 有豐富的大小鋪面搭配 ? 道路組織系統(tǒng)完善，能形成單獨(dú)循環(huán) ? 招商工作進(jìn)展的難易 ? 銷售工作進(jìn)展的難易 30 具體分期建議 第 1批次 第 1批次： 將“ DW— 臨武陵路， DN— 主入口商業(yè)， DJ— 臨百溪溝”做為第一批次推出，體量約 20230平米，道路自成系統(tǒng)，臨武陵路和主入口，昭示性強(qiáng)，客群包括旅游客與當(dāng)?shù)鼐置?，銷售有足夠保障； 第 2批次： 將“ KZ， XC” 作為第二批次推出，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上進(jìn)行補(bǔ)充，承接第一批人流； 第 3批次： 剩余的酒吧街和小吃街作為第三批次推出，也是招商難度較大，面積導(dǎo)致銷售難度較大的攻堅(jiān)部分，通過(guò)前面 2個(gè)批次的客戶積累解決大客戶問(wèn)題，通過(guò)展示性經(jīng)營(yíng)，給客戶更充足的信心。同時(shí)，也可根據(jù)招商情況調(diào)整業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)方案。 第 2批次 第 3批次 31 銷售靈活變通的原則是； 投資額上 500萬(wàn)的大客戶不受分期限制，單獨(dú)考慮。 小鋪基本上嚴(yán)格按照分期的范圍銷售 如此保證大客戶不流失，大鋪面及時(shí)消化 32 圖例： 一般 很好 √ √ 較差 較好 √ 不確定 ？ P: People人流量 A: Accessible 可進(jìn)入性 V: Visible 可見(jiàn)度 E: Effective Consumer 有效消費(fèi)者 1 2 3 4 5 6 7 8 9 ？ 7 ？ √ √ 8 √ √ 6 √ √ ？ ？ 9 √ 5 √ √ √ √ 4 √ √ √ √ 3 √ √ √ √ √ √ 2 √ √ √ √ √ √ √ 1 V E A P √ √ √ √ 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 商業(yè)街區(qū)的定價(jià)，一般使用 PAVE定價(jià)法進(jìn)行評(píng)分，再結(jié)合項(xiàng)目附近商業(yè)價(jià)格及同級(jí)別旅游地區(qū)的商業(yè)銷售、租賃價(jià)格權(quán)重，進(jìn)行最終的價(jià)格確定。（下圖為示例） 33 定價(jià)方法： 溪布街商業(yè)街區(qū)的定價(jià)，要注意幾個(gè)方面的問(wèn)題： 三年包租，三年免租，價(jià)格如何反算？若按年 8%的投資回報(bào)，則價(jià)格要較原計(jì)劃價(jià)格上調(diào) 24%。 本項(xiàng)目的定價(jià)可采取一鋪一價(jià)，也可采取區(qū)域定價(jià)法，最終如何定價(jià)需要參考整體推售策略。 商業(yè)街必須要有相對(duì)合理的價(jià)格體系和折扣，但只是作為參考依據(jù)，對(duì)于大客戶，可根據(jù)雙方意愿另行商討折扣。 現(xiàn)階段商業(yè)街的定價(jià)需要對(duì)市場(chǎng)重新調(diào)查，對(duì)客戶重新調(diào)查，方能確定大概。 最終商業(yè)街的售價(jià)一定要根據(jù)開盤前客戶意向的積累情況確定。 商業(yè)街一期、二期、三期的價(jià)格必須是節(jié)節(jié)升高的。 34 項(xiàng)目招商策略 項(xiàng)目招商必須組織一支龐大的強(qiáng)有力的招商隊(duì)伍，全面展開，階段的重點(diǎn)放在推盤銷售的部分。 2023年 4月前，若招商率達(dá)到 80%，則搶在 2023年 6月開街；如果至 4月還在 50%以下，則要迅速調(diào)整招商策略； 2023年 9月前，若招商率達(dá)到 80%，則搶在 2023年 10月開街；如果至 10月還在 50%以下，則迅速調(diào)整招商策略； 2023年 3月前，要保證整個(gè)街區(qū)的招商率達(dá)到 80%以上，才具備開街條件。否則，需要利用極端之手段，保證開街成功。 35 對(duì)外亮相 一批次開盤 二批次開盤 物業(yè)建成，可交付 三批次開盤 投入使用，開街 銷售：整體介紹，主推一期。 招商：全面展開，重點(diǎn)在武陵源路和大商家。 銷售：一批開盤，在 2023年 4月前，消化 20230平方米。 招商：在二批開盤前，完整武陵源路商業(yè)整體招商，街區(qū)招商整體達(dá) 40%，約35000平方米。 7月物業(yè)建成， 9月可作為對(duì)招商和購(gòu)買客戶開放展示；由此，迎來(lái)項(xiàng)目銷售和招商的高潮。 銷售：至 2023年 12月，整體消化 60000平方米以上。 招商：至 202
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