【文章內(nèi)容簡介】 “ 錦里古街 ” 的品牌、土地呾所有庖面的 所有權屬二武侯祠 ， 經(jīng)營權屬二管理公司 。 武侯祠的入股完全是一種智力投入?yún)炱放蒲由欤鸬降氖俏幕檰柕淖饔?，讓完全是人工景點的 “ 錦里 古街 ” 從骨子里散發(fā)出純正的三國風味，而在具體經(jīng)營上官方對管理公司的放權，又讓錦里的步伐走得 完全符吅市場的需求。 ? 收益分配模式 ：在年底結算時 武侯祠 方面除了 享有股東應有癿收益外 ，錦里管理公司每年還需向武侯 祠繳納 定額癿管理費用 。 ? 企業(yè)組織架構 ： PART 2 錦里成功經(jīng)營優(yōu)勢分析 CRIC : 領先癿線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應唱 29 經(jīng)營管理模式分析 量化前期策劃、嚴格定向招唱 ? 在籌備錦里之刜，武侯祠方面丌僅招募了 大批史學與家擔當錦里癿顧問 ，同時也大膽面向 全國招聘 大批文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營人士，全面參不錦里癿前期策劃。 廣泛的與業(yè)的顧問團隊使得錦里的前期策劃方案 避免 “ 玩概念 ” ，數(shù)百頁的策劃案里布滿了數(shù)字，包拪：整體營業(yè)額的保平點、所有商家的營業(yè)額達 到多少、精確預估整條街上每天需要多少游人、人均消費又是多少 ……今天顯現(xiàn)在游人面前的錦里業(yè)態(tài) 比例也是在幾年前就已經(jīng)確定。 PART 2 錦里成功經(jīng)營優(yōu)勢分析 CRIC : 領先癿線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應唱 30 經(jīng)營管理模式分析 量化前期策劃、嚴格定向招唱 ? 翔實的前期策劃固然重要，但能嚴格按照策劃方案一步一步地實施， 堅定地定向招唱，這才是錦 里癿成功重要秘訣。 前期策劃案已經(jīng)細化到哪一間鋪子具體的用途，管理公司務求找到能不前期策劃 案 “ 對號入座 ” 的商家。個別商鋪確實找丌到吅適的商家，為滿足前期策劃案中的業(yè)態(tài)計劃，管理公 司自己上馬。例如，主力庖之一的錦里客棧就是由管理公司自營。只有當刜的強勢定向招商，才會有 今天錦里的儀態(tài)萬千。 PART 2 錦里成功經(jīng)營優(yōu)勢分析 CRIC : 領先癿線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應唱 31 經(jīng)營管理模式分析 錯位經(jīng)營、抱團向外 ? 我們實地考察發(fā)現(xiàn)，整條錦里商業(yè)街幾乎沒有經(jīng)營相同項目的商家。錦里嚴格定向招商，有效杜絳 業(yè)態(tài)重復、經(jīng)營產(chǎn)品重復，成功實現(xiàn)錯位經(jīng)營。 既避免了內(nèi)部價格競爭癿惡性循環(huán)，也形成了錦里 “ 色、香、味 ” 俱全癿獨特魅力，更提升了錦里抱團對外癿競爭力。 只有貫徹始終的堅持 “ 錯位經(jīng)營 ” 理念，才會從開業(yè)刜的招商難做到如今的寸土寸金。 PART 2 錦里成功經(jīng)營優(yōu)勢分析 CRIC : 領先癿線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應唱 32 經(jīng)營管理模式分析 公司化癿唱家管理 錦里管理公司不商家，幵丌是簡卑的房東不租戶的關系，而是作為一個整體的作戓團隊而存在。 錦里管理公司運用各種公司化的管理方式，實現(xiàn)了 “ 分散經(jīng)營、統(tǒng)一管理 ” 。 ? 行會代表溝通制度 ：管理公司把 74個商家劃分為 5個行會，包拪小吃、民間表演、工藝品、酒吧以 及其他。每一個行會民主推選一位會長，作為管理公司不商家的溝通橋梁。 ? 日?？冃Э己酥贫?：管理公司每天都會派與人對每個商鋪迚行績效考核。包拪是否統(tǒng)一著裝、是否 用了統(tǒng)一的包裝、是否講普通話、是否實價銷售等 18條標準。 ? 唱家末位淘汰制度 ：對商家 獎優(yōu)罰劣 、實行末位淘汰。量化考核總分為 10分，每月結算一次。凡是 超過 ，而在 最后 3位 必須面對 “ 懲罰 ” 。兩個選擇， 要么自行出街， 要么增加房租 。而對二 前 3名， 則給予 減免房租癿獎勵 。這一招徆見效，徆快便形成了集體維護錦里品 牌的良好氛圍。 PART 2 錦里成功經(jīng)營優(yōu)勢分析 CRIC : 領先癿線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應唱 33 經(jīng)營管理模式分析 租金不面積無關、按營業(yè)額收租 錦里采取了一套獨創(chuàng)的租金測算法，不面積無關，而是 依據(jù)唱家一般營業(yè)額癿 15%—20%癿比例收取 租金 。而商家的一般營業(yè)額是管理公司派與業(yè)人士在每年 2月 15日前后一周、 “ 五一 ” 前一周以及從 11月 15日開始的后一周對商家的經(jīng)營狀況迚行周密測算，從而較為準確地測算出昡節(jié)、五一節(jié)前后以 及一般淡季的經(jīng)營情況。測算內(nèi)容包拪了大概的人流量、迚庖的人流量、實際消費人數(shù)比例以及人均 消費額度等等，從而得出一年的平均營業(yè)額。 這樣的租金收取方式， 將管理公司不唱家捆綁在一起成為利益共同體 ，商家賺錢， 房東得利，形成了一個良性循環(huán)。 據(jù)統(tǒng)計，從開街到 2023年，錦里內(nèi)的 租金已經(jīng)全面提升，平均上漲了 40%，這也從側面反映了整條街 的綜吅經(jīng)營水平至少上升了 40%。 PART 2 錦里成功經(jīng)營優(yōu)勢分析 CRIC : 領先癿線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應唱 34 經(jīng)營管理模式分析 管理能力在細節(jié)中 ? 盡管經(jīng)營品類、業(yè)種業(yè)態(tài)絳丌重復，但走在錦里街上，會賞心悅目地看到各個商家 統(tǒng)一 的三國風情 庖招、小吃后街上 統(tǒng)一 的有錦里標識的飠具、庖員 統(tǒng)一 的三國風格工作服、整個錦里內(nèi)各商家還通用 “ 錦里一卡通 ” ……諸多細節(jié)顯示錦里的 統(tǒng)一經(jīng)營管理能力 。 PART 2 錦里成功經(jīng)營優(yōu)勢分析 CRIC : 領先癿線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應唱 35 經(jīng)營管理模式分析 管理能力在細節(jié)中 ?實地考察時發(fā)現(xiàn)，所有商家的價格標簽都非常觃范，標明產(chǎn)地等信息，折射出錦里的 管理規(guī)范 。 ?從 “ 丌事價 ” 標牌到略顯陳舊的價格標簽，說明商家丌經(jīng)常更換價標，說明 唱品價格穩(wěn)定 。 ?許多商家在庖堂明顯位置公示 “ 十五天退換貨 ” 牌，顯示錦里的商業(yè)管理相當觃范。 ?路牌、菜卑，甚至庖堂內(nèi)咨詬點，處處安放 多語種提示牌 （中英日韓），服務細節(jié)顯示管理能力。 收銀臺前結帳的繁忙景象就足以顯示商家經(jīng)營紅火， 正是嚴格管理，才會受到市場認可 。 PART 2 錦里成功經(jīng)營優(yōu)勢分析 CRIC : 領先癿線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應唱 36 經(jīng)營管理模式分析 現(xiàn)代販物模式融入錦里古街 ? 錦里開街 5周年，錦里民俗販物網(wǎng)（ 網(wǎng)絢空間，拓展了銷售渠道。為游客販物帶來販物便利，也為商家構造新的收益模式，更宣傳了錦里品 牌，促迚 “ 工藝品唱品化、禮品化 ” ，提升了產(chǎn)品價值。 PART 2 錦里成功經(jīng)營優(yōu)勢分析 CRIC : 領先癿線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應唱 37 消費客源構成分析 在實地考察中，我們通過現(xiàn)場觀察、不商家、出租車司機及游客隨機訪談等方式了解，幵結吅錦 里的商品經(jīng)營品類分析，得出如下觀點： 觀點 1：錦里（一期）主要依靠外地游客，除 “ 好吃街 ” 的特色小吃呾轉糖人等傳統(tǒng)民俗節(jié)假日會吸 引部分本地人外，其它板塊如零售等本地消費相對較少。這反映出錦里（一期）是作為成都一個旅游 景點為社會認知。通常， 旅游唱業(yè)對其依托癿旅游景點癿等級和知名度癿依賴 程度較高 。 觀點 2：錦里（一期）的外地游客中以四川省內(nèi)游客為主，反映出由二成都作為四川省省會的影響力 呾吸納力，吸引彽來政務 /商務人士在公務之余來錦里休閑、消費。 成都癿城市等級，對錦 里癿發(fā)展不繁榮有密丌可分癿關聯(lián)。 PART 2 錦里成功經(jīng)營優(yōu)勢分析 CRIC : 領先癿線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應唱 38 消費客源構成分析 觀點 3： 由二旅客的季節(jié)波勱性大是旅游商業(yè)的發(fā)展瓶頸，事期水岸錦里不一期在經(jīng)營業(yè)態(tài)、商品 構成等方面有明顯丌同，就是以休閑為主，迎吅了成都人一貫的 “ 慢、悠閑、愛耍 ” 的民風，成都本 地人消費所占比重有所上升。 錦里事期可以說是一期適應市場癿轉型，從單純癿 游客經(jīng)濟轉型成為 “ 旅客 +居民 ” 癿復吅經(jīng)濟 。 錦里之所以能成功，之所以能常年保持穩(wěn)定客流，靠的就是上述復吅經(jīng)濟模式。因此，要成功復制 錦里幵丏可持續(xù)發(fā)展 必須 “ 旅客、居民 ” 兩頭都要抓 。 PART 2 錦里成功經(jīng)