成本控制管理培訓(編輯修改稿)
2025-03-01 16:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 動態(tài)成本監(jiān)控？ 概括為：“一個中心，三條線”。 一個中心 —— 以合同為中心 三條線 —— 動態(tài)成本 實際發(fā)生成本 實付成本 動態(tài)成本 =合同成本 +非合同性成本 +待發(fā)生成本 合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大的部分。其“高變性”決定了它是成本控制的重中之重。而非合同性成本，如政府收費等則容易控制。合同不確定性表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項超付”等成本失控現(xiàn)象頻現(xiàn)。必須要以合同為中心。把目標成本分解到合同中去，形成合同目標成本。 三條線： “動態(tài)成本”反映任意時段項目的綜合成本及結構分布?！皩嶋H發(fā)生成本”指的是項目當前已審定的工程量與動態(tài)成本對比，可反映出項目整體進度?！皩嵏冻杀尽敝笇嶋H已支付的款項與實際發(fā)生成本對比，反映出款項的支付進度。做到動態(tài)成本一月一清，設計變更、工程簽證均當月結清，填報成本月報表，形成動態(tài)管理的好習慣。 用工具管人： 成本管理涉及領域多，管理環(huán)節(jié)復雜，通過信息化手段將投資測算目標、合同預算、合同結算、付款等業(yè)務集合在一起進行預算控制、全程預警、匯總分析。并且通過多個項目積累，形成企業(yè)成本管理知識庫沉淀下來，不因人員的流動而流失。 合同執(zhí)行 與后評估 資源調(diào)研 標準定位 數(shù)據(jù)積累 成果應用 ? 制定了目標成本，明確了責任體系，同時對作業(yè)過程進行了實際的跟蹤控制，在完成了前面三個步驟后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行結果對相關業(yè)績進行評估和考核。 成本管理體系的建立與實施 目標實施 目標實現(xiàn) 銷售 /客服 建造過程 策劃 /設計 目標建立 成本管理之基礎 成本管理之實現(xiàn) 成本管理之目標 成本優(yōu)勢 產(chǎn)品品質(zhì) 開發(fā)進度 全成本管理的實現(xiàn) 管理規(guī)范 /細則 流程 /指引 /表單 權責架構 績效考核 管控體系 流程績效 崗位績效 業(yè)務績效 盈利實現(xiàn) 成本控制 最終達到利潤最大化 交付階段服務 立項階段 設計階段 招標階段 采購階段 施工階段 管理費 財務費 開發(fā)間接費 營銷費 ? （一）對房地產(chǎn)投資影響最大的階段 ? （二）關于設計階段的成本控制 ? （三）工程招標階段的成本控制 ? （四）材料采購成本控制 ? （五）施工階段的成本控制策略 ? （六）關于營銷費用的成本控制策略 ? （七）管理費用控制 ? （八）財務費用控制 （一）誰是對房地產(chǎn)投資影響最大的階段 —— 結論：項目立項決策是主要因素，設計方案優(yōu)化是關鍵因素！ ? 項目立項決策階段需要注意的問題： 定位是關鍵。 ? 不要為立項而立項，應建立在認真、客觀的調(diào)研和分析之上，選擇有優(yōu)勢的項目； ? 重點對市場現(xiàn)行售價和預期走勢進行準確的調(diào)查判斷，確定目標售價。 技術可行性分析是前提。 ? 對產(chǎn)品定位要建立在技術方案可行的基礎之上。 土地獲取成本優(yōu)勢是項目成功之本。 ? 土地價格無論以何種方式取得，均應事先做到心中有數(shù)。 科學合理的設計可以降低 10%的工程造價，以下是控制設計的五大策略： 實行設計方案的招投標，優(yōu)化設計。 實行限額設計，有效控制造價。 加強對設計圖紙的會審與審查。 深入應用價值工程原理。 采用合同措施，有效控制造價。 這個階段要特別注意以下幾點： ? 房地產(chǎn)首先是做產(chǎn)品，不是做作品，要以掙錢為目的?？朔丶夹g、輕經(jīng)濟的思想。 ? 成本型城市（如武漢、長沙、南昌等）要永遠關注核算和控制，對設計成本優(yōu)化要放在第一位。 ? 產(chǎn)品型城市（如北京、上海、廣州、深圳等）在關注核算和控制的前提下，可以進行價值創(chuàng)新。 ? 在同一城市也應特別注意產(chǎn)品型地塊（如珠江新城）和成本型地塊（如西子灣）的差別。 正確運用限額設計 ? 所謂限額設計，就是按照批準的可行性研究報告的投資估算控制初步設計。按照批準的初步設計概算控制技術設計和施工圖設計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下按分配的投資限額控制設計，嚴格控制不合理變更，保證總投資不突破。 ? 限
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