【文章內容簡介】 占有強勢資源，一般由名家設計且數量有限，具有收藏價值的別墅產品。體驗型 充分利用地塊的自然資源，通過產品細節(jié)的打造恰如其分的將資源和別墅項目融為一體，讓居住者隨時隨地感受到資源所帶來的生活情趣。陌生區(qū)別墅產品制勝的三種模式案例：蜀山名筑項目n 項目問題： n ，如何在激烈競爭中脫穎而出；n ，實現(xiàn)本項目的資金快速回籠；n ，實現(xiàn)本項目的開發(fā)價值最大化。n 世聯(lián)服務內容：n 項目整體規(guī)劃及產品創(chuàng)新建議n 項目全程營銷戰(zhàn)略與策略n 世聯(lián)價值：n 通過對本項目整體規(guī)劃的精準定位，以及對產品的創(chuàng)新性建議，有效建立了自身的強勢競爭力，并最終創(chuàng)造了銷售均價高出區(qū)域同類物業(yè)價格 15%，僅用一年便達成 100%銷售任務的佳績。n 2023年實現(xiàn)價格： 50007000元 /平米項目位置：本項目地塊位于合肥市蜀山區(qū)海關大道與人工湖路交匯處項目規(guī)模：總建面 4萬平米，容積率 項目類型：以聯(lián)排別墅為主的低密度社區(qū)委托客戶：合肥金安房地產開發(fā)有限責任公司主題地產 —— 旅游地產世聯(lián)觀點觀點一：開發(fā)主體的合法性是確保區(qū)域開發(fā)順利進行的最重要的前提。觀點二：通過規(guī)劃取得對區(qū)域開發(fā)的控制權。觀點三：在取得土地控制權之前對區(qū)域進行規(guī)劃是區(qū)域開發(fā)的重要工作。觀點四： “公私合營 ”的合作模式必須在區(qū)域開發(fā)之前明確。觀點五：建立目標體系后的戰(zhàn)略選擇。觀點六：區(qū)域開發(fā)應建立明確、高效的開發(fā)運作組織架構，以保證區(qū)域開發(fā)的規(guī)劃實現(xiàn)和進程控制。觀點七：在原有的產業(yè)發(fā)展基礎上，制定科學合理的開發(fā)計劃，使地區(qū)產業(yè)與城市功能共同發(fā)展，實現(xiàn)土地價值的最大化利用。觀點八：尋找成功的區(qū)域開發(fā)盈利模式。觀點九：區(qū)域開發(fā)過程中面臨多種風險，其中政策風險的不確定性最大，增加私營部門對政府決策影響力至關重要。觀點十：動態(tài)的區(qū)域規(guī)劃。案例１：合肥包河綠色港灣項目　　　　　　 —— 陌生區(qū)大規(guī)模主題地產項目 n項目界定：n位于城市郊區(qū)的旅游地產項目n項目問題： n１．要不要做旅游地產，公園部分是否作為主題公園開發(fā)；n２．項目中如何平衡地產與公園的關系；n３．如何突破現(xiàn)有的區(qū)域價值體系，實現(xiàn)整體開發(fā)價值最大化。 n世聯(lián)提供服務：n項目整體定位、物業(yè)發(fā)展建議及整體營銷戰(zhàn)略 n世聯(lián)服務關鍵點：n１．本項目發(fā)展旅游地產的可行性研究，確定發(fā)展方向；n２．確定地產與公園的關系、地產開發(fā)策略及公園主題；n３．給出可行的物業(yè)發(fā)展策略并對提出整體營銷戰(zhàn)略。 n世聯(lián)價值：通過對市場和客戶的正確梳理，幫助開發(fā)商辨別市場機會的真?zhèn)?，并提供系統(tǒng)的解決問題方案n項目規(guī)模：總占地面積3000畝，其中主題公園用地1800畝，住宅用地 1200畝，總建筑面積 64萬平方米。n項目位置：安徽合肥市包河區(qū)二環(huán)線外義興鎮(zhèn)，距市中心 15公里。n委托客戶：浙江眾安集團案例２： 東磁合肥紫蓬山項目n 項目界定：n 省級的大規(guī)模、高品質、低密度旅游地產項目，陌生n 區(qū)大規(guī)模高爾夫地產開發(fā)項目n 客戶問題n 項目擁有山水高爾夫資源，但區(qū)域較陌生，成度度不高n ，采取何種策略能吸引人氣，實現(xiàn)快速回現(xiàn)？n 世聯(lián)服務內容：n 項目定位及整體發(fā)展戰(zhàn)略n 項目啟動區(qū)定位及物業(yè)發(fā)展建議n 項目營銷戰(zhàn)略及策略n項目位置：本項目地塊位于合肥市肥西縣境內，合肥西南角紫蓬山風景區(qū)內。n項目規(guī)模：總占地面積 3400畝，容積率 。n項目階段：銷售階段n委托客戶：安徽東磁投資有限公司案例３：萬振合肥湯池項目n項目界定：位于城市中心區(qū)邊緣的大規(guī)模綜合開發(fā)旅游地產項目n客戶問題n　　　在周邊基礎設施配套較為落后的情況下，如何快速借勢，打造差異化產品贏得競爭 ，快速回現(xiàn)，實現(xiàn)利潤最大化 n n世聯(lián)服務內容：n１．項目核心區(qū)定位、發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃方案建議n２．項目規(guī)劃設計跟進顧問n３．區(qū)域營銷戰(zhàn)略與策略 n項目位置：位于安徽省廬江縣湯池鎮(zhèn)，距離合肥市車程 50分鐘以內，與省內經濟較為發(fā)達的沿江城市群交通便捷n項目規(guī)模：總占地面積 6300畝n項目階段：拿地階段n委托客戶：安徽萬振建設集團世聯(lián)觀點商業(yè)地產 —— 都市綜合體都市綜合體的四種發(fā)展模式 :模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式一、根據項目的區(qū)位及產業(yè)資源，結合市場條件，確定有可能成為項目核心驅動力的物業(yè)類型，進而確定項目的發(fā)展模式。二、在既定的開發(fā)目標和限制條件下，需要結合不同物業(yè)所承擔的功能來確定項目的功能組合和規(guī)模配比。三、在研究綜合體項目過程中需采用相關分析法。例如在確定項目的整體規(guī)劃時，必須考慮各個物業(yè)之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布。四、正確的開發(fā)時序對于實現(xiàn)綜合體物業(yè)價值的最大化有著極為重要的意義。案例 1：合肥財富廣場n項目類型：是一個集商務寫字樓、酒店、公寓、高檔商場為一體的綜合性項目。n項目規(guī)模：一期為一棟27層 5萬 m2 的 L型折板式寫字樓；二期總建 m2，其中寫字樓 m2，商業(yè) 9000m2，四樓商務會所 2023m2 。三期總建面 8萬平米。n委托客戶：安徽置地n 客戶需求要點n 。n n ,市場競爭激烈的情況下最大程度地兌現(xiàn)物業(yè)價值n 世聯(lián)服務n 基于發(fā)展商對本項目的營銷既定目標，結合競爭分析、案例參考，提出本項目的贏利模式建議與營銷策略總綱 .n 結合區(qū)域市場特點、發(fā)展商及專業(yè)公司執(zhí)行力等關鍵因素，通過開盤活動最大程度促進成交 .n 對當地市場進行市調，站在世聯(lián)顧問角度提出專業(yè)營銷顧問方案 .n 世聯(lián)價值：n 二期實現(xiàn)均價 5100元 /平米案例 2：合肥宋都印象西湖　 —— 城市副中心大型商業(yè)住宅項目n項目類型：是一個集商務寫字樓、酒店、公寓、高檔商場為一體的綜合性項目。n項目位置 :合肥望江路金寨路n項目規(guī)模：一總建 66萬，其中商業(yè)公建 36萬，住宅 29萬n委托客戶：合肥印象西湖房地產開發(fā)有限公司（杭州宋都分公司）n 客戶需求要點n 通過本項目開發(fā)讓開發(fā)商涉入商業(yè)地產開發(fā)，并順利轉變成城市運營商角色，為合肥和公司留下傳世之作n 世聯(lián)服務n 前期顧問《印象西湖項目整體戰(zhàn)略定位及物業(yè)發(fā)展建議》n 跟蹤完成方案設計n 世聯(lián)價值：n 完成開發(fā)商提出的要求，借助項目使開發(fā)商轉變?yōu)槌鞘羞\營商，改變企業(yè)發(fā)展軌跡；n 化解項目風險，解決定位難題，成功梳理核心競爭力之產品價值體系；n 在政府兩周期限內完成初步定位，并協(xié)助開發(fā)商短期完成方案設計。世聯(lián)觀點商業(yè)地產 —— 寫字樓寫字樓項目定位思考點：目前市場是怎樣的，未來是否存在競爭？地塊具有什么樣的屬性，從現(xiàn)有狀況和未來規(guī)劃判斷，可能賣給誰？客戶關注什么，對現(xiàn)有產品最不滿的是什么？基于地塊 /客戶 /競爭的判斷，我們應該采取什么發(fā)展戰(zhàn)略？世聯(lián)對于寫字樓項目的服務內容：項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略確定啟動區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)資源獲取與整合營銷與經營案例 1：合肥和嘉 金鼎國際