【文章內(nèi)容簡介】 市場定位 ? 本項(xiàng)目定位于唐鎮(zhèn)板塊中最具品質(zhì)感、舒適度的中高檔項(xiàng)目。在產(chǎn)品打造方面走品質(zhì)、特色化路線，從產(chǎn)品的形象包裝，文化精神的賦予、附加值打造、景觀打造，物業(yè)服務(wù)等多個(gè)方面打造項(xiàng)目的品質(zhì)與特色。 ? 產(chǎn)品定位 ? 從連續(xù)幾年市場變化來看，上海房地產(chǎn)市場的低密度類別墅產(chǎn)品深受市場追捧，具有很大的升值潛力和發(fā)展空間。結(jié)合本項(xiàng)目的指標(biāo)條件考慮，產(chǎn)品形態(tài)以高層和類別墅產(chǎn)品為主，最大程度上保障類別墅產(chǎn)品的總建筑面積。 ? 內(nèi)部景觀將成為本項(xiàng)目的重要價(jià)值點(diǎn)，要加大成本投入力度，保證宜居、舒適的氛圍； 建筑外沿可部分選用石材，增強(qiáng)項(xiàng)目品質(zhì)感； 此外，由于定位于中高檔項(xiàng)目，應(yīng)布臵會(huì)所等配套設(shè)施； ? 為確保社區(qū)的整體品質(zhì)，區(qū)內(nèi)需徹底實(shí)現(xiàn)人車分流，所有車車位全部設(shè)臵于地下，同時(shí)也保證了區(qū)內(nèi)景觀的完整性。公寓車位配比為 1： ，類別墅車位配比為 1： 1，其中類別墅的車位按照子母車位進(jìn)行設(shè)計(jì)。 ? 公寓部分采用精裝交房，裝修標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /平米，以進(jìn)一步提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)價(jià)值感。 ? 為進(jìn)一步提升項(xiàng)目的附加值，類別墅產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上要充分考慮每戶地下室的全面積贈(zèng)送，公寓產(chǎn)品要考慮可通過裝修來實(shí)現(xiàn)的贈(zèng)送空間的設(shè)計(jì)。 ? 產(chǎn)品戶型及面積配比如下表： ? 公寓產(chǎn)品中二室和三室各按套數(shù)占 40%和 60%；類別墅產(chǎn)品在滿足容積率要求的情況下盡量多出類雙拼和類獨(dú)棟產(chǎn)品。 公寓 二室二廳 90— 100平米 三室二廳 130— 140平米 類別墅 聯(lián)排 （?。? 210平米177。 5% 聯(lián)排 （大） 230平米177。 5% 類雙拼 250平米177。 5% 類獨(dú)棟 280平米177。 5% ? 價(jià)格定位 ? 根據(jù)市場分析，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目開盤銷售時(shí)點(diǎn)高層產(chǎn)品精裝平均售價(jià) 22500元 /平米左右，類別墅產(chǎn)品開盤時(shí)平均售價(jià) 28500元 / 平米，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目年售價(jià)增幅可達(dá)到 15%左右，銷售周期在 1年半左右，最終可實(shí)現(xiàn)住宅整體銷售均價(jià) 25000元 /平米左右。 總體規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì) ? 總體規(guī)劃 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì) ? 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)布局 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品布局以三林浦河與沈沙港河為景觀核心，沿唐龍路和齊愛路布置 18層公寓產(chǎn)品，內(nèi)側(cè)布置 3層類別墅產(chǎn)品，沿三林浦河與沈沙港河布置類雙拼和類獨(dú)棟產(chǎn)品，確保高端產(chǎn)品景觀最好。 ? 交通設(shè)計(jì) ? 本項(xiàng)目分為南北兩個(gè)地塊，由于中間被河道分開，因此每個(gè)地塊單獨(dú)設(shè)置出入口，為確保項(xiàng)目的整體性，在三林浦河上面將設(shè)置通道橋?？紤]到項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展性，本項(xiàng)目采取了半環(huán)形道路與近端短支道路相結(jié)合的方式，一方面對(duì)公寓和類別墅區(qū)域進(jìn)行了區(qū)隔，另一方面保障了類別墅區(qū)域的交通均好性，并滿足消防的需要。 ? 景觀設(shè)計(jì) ? 三林浦河河岸兩側(cè)與沈沙港河兩岸是本項(xiàng)目重要的景觀節(jié)點(diǎn)，可考慮地塊內(nèi)河邊設(shè)置相應(yīng)的休閑設(shè)施，景觀分層次遞進(jìn)設(shè)計(jì)并一直延伸至小區(qū)內(nèi)，如有可能，可將河內(nèi)水系延伸至小區(qū)內(nèi)樓間，進(jìn)一步豐富區(qū)內(nèi)的水景景觀。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)值 備注 一 規(guī)劃總用地 h㎡ 58400 二 居住戶（套）數(shù) 戶（套） 524 三 居住人數(shù) 人 四 戶均人口 人 /戶 五 總建筑面積 萬㎡ 1 地上建筑面積 萬㎡ ⑴ 用地內(nèi)建筑總面積 萬㎡ ① 住宅 萬㎡ 18層 萬㎡ 3層 萬㎡ ② 公建 萬㎡ 可售 萬㎡ 非可售 萬㎡ ⑵ 其它建筑面積 萬㎡ 2 地下建筑面積 萬㎡ 六 建筑面積毛密度 (容積率 ) 萬㎡ /h㎡ 七 機(jī)動(dòng)車停車位 輛 524 1 地面停車位 輛 2 地下停車位 輛 524 3 地面停車率 八 建筑密度 25% 九 綠地率 50% 十 建筑高度 米 60 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 ? 總體思路 ? 總體進(jìn)度安排 ? 動(dòng)態(tài)價(jià)格策略 總體思路 ? 總體思路 ? 樹立高端產(chǎn)品形象，成為我公司進(jìn)軍上海市場的標(biāo)志性項(xiàng)目，增強(qiáng)公司的品牌影響力； ? 從形象包裝，文化精神的賦予、附加值打造、景觀打造、物業(yè)服務(wù)等多個(gè)方面最大化塑造差異化的產(chǎn)品形態(tài)； ? 項(xiàng)目總體價(jià)格高開高走，根據(jù)市場情況快速、靈活調(diào)整，控制項(xiàng)目銷售速度，以部分類別墅產(chǎn)品首先推出市場，然后再銷售精裝公寓產(chǎn)品，最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤。 總體進(jìn)度安排 ? 總體進(jìn)度安排 ? 總體開發(fā)進(jìn)度為一期，周期 36 個(gè)月，從 2023 年 12月至 2023 年 12月。工程節(jié)點(diǎn)如下： 建筑類型 類別墅 公寓 前期節(jié)點(diǎn) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 202301 202301 國有土地使用證 202302 202302 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 202306 202306 建設(shè)工程施工許可證 202309 202309 工程節(jié)點(diǎn) 開工 202310 202310 結(jié)構(gòu)177。 0 202303 202303 結(jié)構(gòu)封頂 202304 202308 樣板區(qū)及售樓處完成 202307 202311 竣工備案表 202302 202310 入住 202305 202312 銷售節(jié)點(diǎn) 開盤 202309 202304 總體進(jìn)度安排 ? 建設(shè)周期：共 27個(gè)月，從 2023年 10月至 2023年 12月份。 ? 銷售周期： 16個(gè)月，從 2023年 9月開盤至 2023年 12月清盤；銷售節(jié)點(diǎn)如下： 時(shí)間 類別墅 公寓 車位 202309 開盤 202304 開盤 開盤 202305 達(dá) 95% 202310 達(dá) 95% 202312 清盤 清盤 清盤 銷售周期 16個(gè)月 ? 高開高走：迅速樹立高端產(chǎn)品形象，增加項(xiàng)目的認(rèn)知程度，增強(qiáng)項(xiàng)目的競爭力；以期獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。 ? 各時(shí)間段售價(jià)計(jì)劃如下所示： 產(chǎn)品類型 2023年 2023年 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 類別墅 28500 30000 31500 32500 33000 精裝公寓 22500 23500 24000 車位 80000 80000 80000 項(xiàng)目投資收益分析 ? 測算假設(shè)條件 ? 銷售結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃 ? 成本測算及投入計(jì)劃 ? 項(xiàng)目融資計(jì)劃 ? 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 ? 敏感性分析 ? 本報(bào)告假設(shè)了如下條件： ? 項(xiàng)目按照可售面積 86140平米考慮，其中類別墅 (排屋 )26780平米，精裝修公寓 59360平米，可售車位 418個(gè)； ? 銷售費(fèi)用按銷售收入的 3%測算，折現(xiàn)率按 10%計(jì)算 NPV； ? 會(huì)所 1100平米，銷售階段做為售樓中心，交房后由物業(yè)管理， 400平米做物業(yè)管理用房和居委會(huì)，其余做經(jīng)營用房。 ? 土地增值稅按上海慣常做法，按銷售額的 1%征收，假定項(xiàng)目結(jié)束后清繳（中遠(yuǎn)兩灣城開發(fā)近十年，至今尚未清繳）。所得稅按 25%計(jì)。 ? 按照年利率 %計(jì)算資金成本。 ? 土地成本以出讓方期望價(jià) （樓板價(jià)約 8000元 /平米）進(jìn)行測算 。 項(xiàng)目銷售結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃 項(xiàng)目 時(shí)間 2023年 2023年 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 類別墅 銷售套數(shù) 銷售面積 9373 12051 803 3749 803 單價(jià)（元 /平米） 28500 30000 31500 32500 33000 銷售金額（萬元） 26713 36153 2531 12185 2651 回款額（萬元） 8014 29545 26066 5427 11181 結(jié)轉(zhuǎn)面積（平米） 22227 4553 結(jié)轉(zhuǎn)收入（萬元） 65397 14836 公寓 銷售套數(shù) 銷售面積 29880 26892 2988 單價(jià)（元 /平米） 22500 23500 24000 銷售金額（萬元） 67230 63196 7171 回款額（萬元） 20239 66020 51409 結(jié)轉(zhuǎn)面積（平米） 59760 結(jié)轉(zhuǎn)收入（萬元） 137597 車位 銷售個(gè)數(shù) 209 188 21 銷售面積 7315 6584 732 單價(jià)（元 /個(gè)） 80000 80000 80000 銷售金額（萬元） 1672 1505 167 銷售回款（萬元） 1672 1505 167 結(jié)轉(zhuǎn)面積（平米） 14630 結(jié)轉(zhuǎn)收入（萬元） 3344 合計(jì) 銷售套數(shù) 銷售面積 9373 12051 803 40944 34279 3720 單價(jià)（元 /平米） 28500 30000 31500 19804 19648 19730 銷售金額（萬元） 26713 36153 2531 81087 67352 7338 銷售回款（萬元） 8014 29545 26066 27268 78705 51576 結(jié)轉(zhuǎn)面積（平米） 22227 4553 74390 結(jié)轉(zhuǎn)收入（萬元） 65397 14836 140941 ? 成本測算假設(shè)： ? 公寓部分按精裝修交房，按可售面積 2023元 /平米計(jì)，公共部位大堂按2500元 /平米裝修，標(biāo)準(zhǔn)層電梯前室按 1000元 /平米裝修、外立面 13層石材墻面， 3層以上國產(chǎn)中高檔面磚，鋁合金門窗采用進(jìn)口高檔品牌按門窗面積 1000元 /平米計(jì)。 ? 類別墅產(chǎn)品毛坯交房，送地下室和車位， 1層石材墻面， 23層高檔面磚，鋁合金門窗采用進(jìn)口高檔品牌按門窗面積 1300元 /平米計(jì)。 ? 景觀按照景觀面積 1000元 /平米考慮。地下車庫部分考慮通風(fēng)、消防強(qiáng)排煙、消防報(bào)警、停車智能化。 分產(chǎn)品類型成本匯總 序號(hào) 成本項(xiàng)目 單位成本 (元 /平方米 ) 合計(jì) 地上可售面積單位成本 (元 /平方米 ) 備注 聯(lián)排及雙拼 18層高層 地下室 會(huì)所 建筑面積 (㎡ ) 35707 59760 37797 1100 134,364 地上面積 可售面積 (㎡ ) 26780 59360 14630 0 100770 86,140 87640 序號(hào) 成本項(xiàng)目 項(xiàng)目總投資 13,748 15,518 2,955 3,782 1,488,971,356 17,285 一、 土地征用及動(dòng)拆遷費(fèi)用 8,380 8,380 721,921,627 8,380 二、 前期工程費(fèi) 205 205 17,740,700 205 、 設(shè)計(jì)費(fèi) 115 115 9,952,100 115 、 測繪勘察監(jiān)測費(fèi) 15 15 1,298,100 15 、 三通一平費(fèi) 45 4