城市住宅經(jīng)濟(編輯修改稿)
2025-02-24 20:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 性 ?住宅需求的收入彈性是指收入的變化（△ Y/Y）引起的住宅需求的變化（△ Q/Q）的幅度 Em，來加以說明。 Em = 1, 為單一彈性 , 說明需求與收入等比例變動 。 Em 1, 為富有彈性 , 說明一個單位的收入變動 , 會引起大于一個單位的需求變動 。 Em 1, 為缺乏彈性 , 說明一個單位的收入變動 , 會引起小于一個單位的需求變動。 研究表明：住宅需求收入彈性取值大多集中在 。顯然，住宅需求收入彈性與家庭收入的高低有關(guān)：當(dāng)家庭收入水平較低時，住宅主要是一種生存資料，人們對它沒有額外需求，也不能減少基本的生存空間，這個階段的 Em 1，屬于缺乏彈性；收入水平較高時，人們會對住宅有額外的需求，比如保值增值或投資，這個階段 Em 1，屬于富有彈性。 對于租房者而言，收入的需求彈性小于購房者 ? 人口規(guī)模 人口構(gòu)成 人口流動 人口結(jié)構(gòu)因素 城市化的發(fā)展 ? ? 當(dāng)人口規(guī)模一定時，家庭類型結(jié)構(gòu)便成為決定家庭總量，進而決定住宅需求總量的關(guān)鍵因素。一般來說，在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海地區(qū)和大中城市的家庭結(jié)構(gòu)中，單親家庭和一代或一人家庭等非傳統(tǒng)家庭的比例要高于欠發(fā)達地區(qū)、內(nèi)陸地區(qū)和小城鎮(zhèn)，以至于戶均人口更少、同等人口規(guī)模下的家庭數(shù)目更多，因此對住宅的需求也高。 ? 此外，城市居民的消費結(jié)構(gòu)與消費偏好、人們的居住傳統(tǒng)與行為方式、住宅市場的發(fā)育與金融支持等，也都不同程度的影響著城市住宅需求量。 三、住宅流通 ? ?主要由以下幾種： 差價互換 自建自用 配給 租賃 購買 ? ? （ 1）住宅租金的構(gòu)成 ? 住宅租金就是住宅服務(wù)流量的價格，實質(zhì)上也是住宅所有者零星出賣住宅所有權(quán)的價格。主要由以下幾個方面構(gòu)成： ? 住宅租金必須有地租，即土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地使用費等。這些土地費用雖然在房產(chǎn)所有者身上，但在租賃行為中，房東必將地租轉(zhuǎn)化為房租的一部分轉(zhuǎn)嫁到租戶身上。 地租 ? 是逐漸專一的住宅商品原值的貨幣形態(tài)，是在零售過程中按照住宅的使用壽命和磨損程度來逐年分期回收住宅的原始造價 折舊費 ? 房產(chǎn)者出租的經(jīng)營成本，其中主要包括貸款利息（建房或購房時從銀行獲取貸款的利息）、維修費、管理費、稅金、保險費、房東利潤等 經(jīng)營成本 ? （ 2）住宅售價的構(gòu)成 ? 住宅售價就是住宅存量的價格。 ? 其構(gòu)成包括以下 8各部分 效用調(diào)節(jié) 利潤 稅金 利息 管理費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施及基礎(chǔ)建設(shè)費 土地征用費 ? 我國目前的商品房價格主要包括已下幾個方面： 效用調(diào)節(jié) 企業(yè)利潤 稅費 管理成本 資金成本 建設(shè)成本 拆遷成本 土地成本 ?它實際上是住宅使用權(quán)的一次性批發(fā)價與分期性零售價之比?？紤]到住宅的使用壽命一般在 50年以上，因此 η的正常取值范圍應(yīng)在 2040之間，也就是 2040年的租金收入大體上相當(dāng)于當(dāng)前的銷售收入。 若 η過小，說明售價偏低，租金偏高，人們會傾向于買房而不租房； 若 η過大，說明售價偏高，租金偏低，人們會傾向于租房而非買房； 只有 η取值在正常范圍內(nèi)，人們才會根據(jù)自己的消費偏好和經(jīng)濟實力做出正確的選擇。 四、城市住宅市場的動態(tài)供求平衡 ?（一）住宅市場及其概念 ? 廣義概念 狹義概念 是指以住宅存量和服務(wù)流量以及與住宅相關(guān)的生產(chǎn)要素為流通對象，在住宅需求者與供給者之間提供溝通機會和便利條件，以促成住宅商品完成交易的場所或機制 是指進行住宅買賣和租賃行為的經(jīng)濟組織 ?住宅市場的功能主要表現(xiàn)在以下幾個方面： ? 住宅的供給和需求的信息，通過市場可以快速全面的反映出來 信息傳遞功能 ? 住宅的價格圍繞價值波動，其規(guī)律變動主要是通過市場實現(xiàn)的，通過公開、公平、工正的競價，實現(xiàn)住宅的合理價格 價格發(fā)現(xiàn)功能 ? 通過價格杠桿，使消費者選擇適用的住房，生產(chǎn)者供應(yīng)市場需要的土地和房屋，使房地資源得到合理的利用 住宅資源優(yōu)化配臵和生產(chǎn)消費應(yīng)到功能 ? 土地房屋屬于大宗物品，價值量大、產(chǎn)權(quán)關(guān)系比較復(fù)雜，所以需要通過權(quán)威的機構(gòu)和公開的場所辦理交易手續(xù) 交易實現(xiàn)功能 ? ? （ 1）根據(jù)交易對象劃分：住宅存量市場和住宅服務(wù)流量市場 住宅存量市場 住宅服務(wù)市場 表現(xiàn)為住宅單元的數(shù)量，由建筑材料、占有的土地和投入的活勞動組成 單位時間里住宅向居住者提供的服務(wù)的數(shù)量，由住宅存量、人員勞動以及使住宅正常運行的必備條件組成 ? （ 2）根據(jù)權(quán)益關(guān)系劃分 住宅業(yè)權(quán)市場 ——以住宅業(yè)權(quán)為標(biāo)的物進行交易，通過售賣與差價互換的方式進行交易 住宅租賃市場 ——以住宅使用權(quán)為標(biāo)的物，通過租賃的方式進行市場交易 住宅信托市場 ——以住宅使用權(quán)為標(biāo)的物，住宅業(yè)主將住宅的經(jīng)營、管理、維修等活動，委托給專業(yè)機構(gòu)去操作而付給服務(wù)費 ? （ 3）根據(jù)市場體系劃分 住宅一級市場 ——以新建住宅業(yè)權(quán)為標(biāo)的物進行交易的市場 住宅二級市場 ——以舊有住宅業(yè)權(quán)為標(biāo)的物進行交易 住宅三級市場 ——以住宅使用權(quán)為交易對象的市場，包括私人住宅的租賃、轉(zhuǎn)租等 ? 伯吉斯 ? 最早提出住宅區(qū)位“過濾倫” ? 家庭收入越高，居住地離市中心越遠，最貧窮的家庭居住在舊房中，最后舊住宅被商務(wù)區(qū)取代 海爾布倫 ? 定義為：它發(fā)生在當(dāng)較高收入者遷出，使得遺留的原住宅對于較低收入者能夠以較
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