【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 品質(zhì)） 本區(qū)域高端客流分流較為嚴(yán)重，大量 富裕人口流向太原區(qū)域 ； 外地客群與下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)打工客 群比例迅速 增加 ；城市化進(jìn)程速度加快； —— 鎖定 主力客群 開發(fā)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)，歷史與現(xiàn)階段以 多層住宅為主 ，且 銷售情況良好 ； 高層住宅開發(fā)剛剛處于 起步階段 ； —— 多層入市 為佳 本項(xiàng)目地塊 區(qū)域位置 比周邊其他 項(xiàng)目整體劣勢(shì) 較為明顯，彌補(bǔ)劣勢(shì)成為參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵； —— 變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì) （高品質(zhì)） 客群分析 陽(yáng)曲縣具有 交通優(yōu)勢(shì) ，城市化速度進(jìn)程較快， 遷入人口 占了本區(qū)域人口增長(zhǎng)的 主要部分 ； 縣城及周邊區(qū)域 改善型需求較為明顯 ，近年來有大量新項(xiàng)目迅速快發(fā)，改善型客群 數(shù)量迅速擴(kuò)大； 陽(yáng)曲縣下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)普遍存在交通問題，下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群到陽(yáng)曲縣城及其周邊區(qū)域進(jìn)行 結(jié)婚、工作、經(jīng)商購(gòu)房置業(yè)趨勢(shì)明顯 ； 本項(xiàng)目區(qū)域?qū)儆陉?yáng)曲縣南向城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，周邊聚豐苑、北塔地新村項(xiàng)目的入住已形成一定社區(qū)規(guī)模，本區(qū)域未來人口會(huì)逐步增加， 客群分析 本項(xiàng)目交通、區(qū)位、配套與縣區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目劣勢(shì)性較為明顯； 項(xiàng)目一期處于坡地，工程規(guī)模較大，且多層產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度較高；項(xiàng)目首期應(yīng)以多層入市； 陽(yáng)曲縣留守客群經(jīng)濟(jì)整體水平較低，購(gòu)買力及需求認(rèn)知能力整體較低 中低端客群 剛需性客群 首置型客群 客群定位 本項(xiàng)目目標(biāo)客群定位 剛需 性 首置 型 中低端 客群 根據(jù)對(duì)本案周邊幾個(gè)項(xiàng)目的走訪，我司對(duì)陽(yáng)曲購(gòu)房客群有了大致的判斷，現(xiàn)對(duì)主輔客群做如下分析： 客戶定位 ?城區(qū)及其城鄉(xiāng)結(jié)合地帶剛性居住需求客群； ?陽(yáng)曲縣小個(gè)體私營(yíng)業(yè)主； ?長(zhǎng)期在陽(yáng)曲打工、經(jīng)商的其他縣市移民； 區(qū)域分布 陽(yáng)曲縣城及周邊區(qū)域?yàn)橹? 置業(yè)特征 客群屬于剛性需求，在城區(qū)及其周邊生活多年，有置業(yè)定居需求；注重項(xiàng)目的口碑與功能性； 主力目標(biāo)客戶 客戶定位 ?陽(yáng)曲下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕村民 ?縣城與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)適婚人群 ?看中陽(yáng)曲未來發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y客 區(qū)域分布 下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村區(qū)域 陽(yáng)曲縣交通干線區(qū)域 置業(yè)特征 這部分客戶是農(nóng)村中先富裕起來的一批人，渴望融入縣城生活，比較關(guān)注樓盤的品質(zhì)與價(jià)格，對(duì)樓盤的性價(jià)比比較注重； 次要目標(biāo)客戶 客戶需求分析 客群分類 目標(biāo)客群 置業(yè)動(dòng)機(jī) 客群特征 產(chǎn)品需求 主 力 客 群 城區(qū)及其城鄉(xiāng)結(jié)合地帶剛性需求客群； 改善居住需求 三口、四口甚至多口之家 90—— 150（三房） 陽(yáng)曲縣小個(gè)體私營(yíng)業(yè)主； 改善居住需求 三口 — 四口之家 80—— 130（兩到三房） 長(zhǎng)期在陽(yáng)曲打工、經(jīng)商的其他縣市移民； 居住需求 兩口 — 三口之家 80100（兩房） 次 要 客 群 看中陽(yáng)曲未來發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y客 投資增值 有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力（重產(chǎn)品價(jià)值） 兩房 — 三房（ 100— 120） 縣城與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)適婚人群 居住需求 兩口之家 90— 120（兩房為主） 陽(yáng)曲下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕村民 改善性需求 三口 — 多口之家 100—— 150（三房） 通過近幾年的發(fā)展，陽(yáng)曲住房消費(fèi)的市場(chǎng)化環(huán)境已基本形成，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)考慮的因素主要集中在產(chǎn)品質(zhì)量、房屋價(jià)格及房屋附加值三個(gè)方面。 ?第一，現(xiàn)在城區(qū)近 50%的居民仍居住在原單位房或房改房?jī)?nèi)，居住環(huán)境較差。其子女獨(dú)立后一般都選擇購(gòu)買商品房，那么他們對(duì)房屋的質(zhì)量就會(huì)有很高的期望，希望改善原先較差的居住環(huán)境。 ?第二，通過實(shí)地的市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)城區(qū)內(nèi)房屋價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了當(dāng)?shù)鼐用竦闹Ц端剑咝詢r(jià)比的房子一房難求。 ?第三，消費(fèi)者在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，雖然主要是為了解決居住問題，但作為不動(dòng)產(chǎn)的房產(chǎn)來說，本身就有保值和增值的功效，所以好的升值空間也是消費(fèi)者考慮的主要因素。 客群心理分析 四、項(xiàng)目產(chǎn)品建議 形象定位 與太原相對(duì)成熟的市場(chǎng)相比，陽(yáng)曲房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，客戶對(duì)陌生區(qū)域的認(rèn)知程度較低，本案如何突破這一局限性，我司認(rèn)為“性價(jià)比”是本案的突破口，我們要在產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫，我們要打造 陽(yáng)曲最高性價(jià)比項(xiàng)目 項(xiàng)目一期 地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積： 總建筑面積： 約 80000平方米 商業(yè)建造面積： 1666平方米 會(huì)所建筑面積： 1998平方米 建筑密度： % 容積率： 綠化率： 30% 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及陽(yáng)曲縣以往項(xiàng)目均已現(xiàn)代風(fēng)格為主，出于本項(xiàng)目體量較大，且必須采取分期開發(fā)策略；建議本項(xiàng)目采用歐式風(fēng)格建筑； 優(yōu)勢(shì)： 一期項(xiàng)目的歐式風(fēng)格打造可以為后期開發(fā)樹立形象感； 與現(xiàn)有現(xiàn)代風(fēng)格差異化，提高產(chǎn)品的品質(zhì)感與昭示性； 風(fēng)格定位 底層外立面構(gòu)造 外立面： 底層與整體采取暖色調(diào)色差對(duì)比，構(gòu)成輪廓分明的效果，底層顏色厚重、莊嚴(yán)，二層以上采用