【文章內(nèi)容簡介】 2023年惠陽區(qū)共賣出 1500套商品房，遺留樓盤基本消化完畢。絕大部分都有是 199 1993兩年遺留的房產(chǎn)，新建的樓盤比較少。批準預(yù)售、在建和籌建的房地產(chǎn)項目近20個，其中多個是占地超過 50萬平方米的超大型樓盤，主要是開發(fā)中、高檔住宅。大亞灣去年動工或竣工的房地產(chǎn)項目有 6個。 ? 目前惠陽城區(qū)內(nèi)的住宅商品房無電梯房價格為 13001800元 /平方米（毛壞房）。也有少量的高層電梯房，價格在 20232500元 /平方米的幅度。 2023年稱得上是惠陽區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折的一年，已批準預(yù)售、建設(shè)中和籌建中的各種花園、大廈、商住樓等將近 20個，僅今年開張的樓盤便有 6個。 2023年至 2023年，惠陽房地產(chǎn)開工建設(shè)項目累計 41個，商品房施工面積為 27。 76萬平方米，其中 2023年的施工面積僅為 3。 5平方米，至去年已達到了 20個項目，共 18。 3萬平方米。房地產(chǎn)施工面積年均增長 138%。去年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額 1。 75億元，投資以住宅為主，占了九成二。 ? 2023年惠陽空置商品房比 1999年下降了75%。經(jīng)過大起大落的惠陽房產(chǎn)業(yè)，開發(fā)企業(yè)以實力雄厚的民營企業(yè)為主，開發(fā)投資少了盲目，多了理性和成熟，而且開發(fā)的房產(chǎn)項目規(guī)劃水平高，配套設(shè)施完善，環(huán)境好，一期的銷售率都在 70%以上。 ? 惠陽的房地產(chǎn)客源構(gòu)成 住宅： 一是本地居民，他們中不少人已不滿意自己所建或所買的 住房，欲 “二次構(gòu)房”； 二是“殼牌”的工作人員； 三深圳、香港的買家與珠三角其他地區(qū)的惠陽籍外出人 員。 商業(yè)： 一由本地經(jīng)商投資者做為長期性固定資產(chǎn)投資，作為租 賃、二手買賣 或做為開廠、開店鋪使用； 二國內(nèi)部分投資者進行項目投資，如建廠、開公司及貨品 流通站； 三外商港商來惠進行項目合作，大型倉儲（國外貨物的物 流渠道）、 設(shè)廠、現(xiàn)代化寫字樓等的投資。 ? 房地產(chǎn)前景分析 廣東經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略要向重工業(yè)發(fā)展，惠陽作為重工業(yè)的核心區(qū)域，工業(yè)產(chǎn)值、商業(yè)貿(mào)易、外來人口、流動人口將劇增。外來人口、流動人口及其高收入將大大地刺激惠陽房地產(chǎn)需求。 ? : 隨著惠州近幾年經(jīng)濟狀況的良好發(fā)展和南海石化項目拉動 ,及惠州市民受到深圳、廣州、東莞等邊緣區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的影響，部分先富消費人群已由過去幾年“置業(yè)純粹是為了居住”觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橹脴I(yè)是體現(xiàn)自我價值、享受尊貴生活的需求，他們選擇樓盤熱衷于中高檔項目，居家環(huán)境、質(zhì)量、品味、戶型結(jié)構(gòu)是他們最關(guān)心的。 ? 2023年，此部分人群對戶型結(jié)構(gòu)是否美觀的要求會更加重視，此部分消費人群占整體消費人群的 35%— 40%， 125— 250平方米戶型面積最為看好，承受均價價位在1800— 2300元 /平方米之間；其他 60%左右置業(yè)人群的需求仍處于異地居家的需要，價格、位置、戶型面積大小是他們選擇樓盤的主要考慮因素，他們熱衷的戶型面積與均價價位分別是 100— 120平方米、 1300—1700元 /平方米。 ? 客戶對不同房屋面積需求情況： 需求面積（平米） 小于100 100—120 125—150 大于 150 人數(shù) 3 26 20 1 百分比 6% 52% 40% 18% ? 第三部分 建材市場研究 3. 1 全國建材專業(yè)市場現(xiàn)狀 我國建材市場經(jīng)歷上個世紀 80年代的孕育萌芽， 90年代的大發(fā)展。進入本世紀，全國經(jīng)營面積在 3000m2以上，年交易額在 3000萬元以上的建材市場約有 2500家，全年交易額達到 2023億元左右，約占全國建材市場需求總額的三分之二，管理模式是多元化格局。多數(shù)為門店集市型、攤位租賃型、超市管理型和混合型。攤位租賃型市場占絕大多數(shù)，約占 90%以上。 從市場經(jīng)營范圍來看，有綜合型性市場，有專業(yè)型市場，也有以經(jīng)營某一大類產(chǎn)品為主，其他產(chǎn)品為補充型市場。當(dāng)前綜合型市場雖占多數(shù)，但有特色的專業(yè)市場呈上升趨勢。 ? 3. 2 全國建材專業(yè)市場宏觀發(fā)展趨勢分析 隨著市場逐步成熟規(guī)范，市場管理者和經(jīng)營戶都提高效率，必將促使市場各種功能合理有效地進行分離。其發(fā)展趨勢大致是： 發(fā)展趨勢之一，批發(fā)、分工將逐步清晰。 發(fā)展趨勢之二，大城市中的零售市場將向錯位經(jīng)營發(fā)展。 發(fā)展趨勢之三，各大經(jīng)營戶與零售商、大戶之間，逐步建 立起相對穩(wěn)定的營銷網(wǎng)絡(luò)。 發(fā)展趨勢之四，市場將向有特色的專業(yè)市場發(fā)展。而有特 色的專業(yè)市場將越來越受到消費者的歡迎 而得到發(fā)展。 發(fā)展趨勢之五，物流作為一項獨立的產(chǎn)業(yè)將越來越被人重 視。 ? 3. 3 國內(nèi)建材市場形成的成因分析 A、佛山的建筑陶瓷衛(wèi)生潔具市場的形成 佛山建陶市場周邊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特色： 佛山地區(qū)的建筑陶瓷產(chǎn)量已占全國總產(chǎn)量的 55%以上，因而佛山在全國建陶行業(yè)以石灣、南莊、西憔為中心，并向周邊的市鎮(zhèn)延伸，形成了龐大的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。目前，佛山地區(qū)已有 300多條陶瓷生產(chǎn)線，建筑陶瓷的年產(chǎn)量可達 13億平方米。隨著佛山的陶瓷業(yè)的快速崛起，與佛山陶瓷有關(guān)產(chǎn)業(yè)也得到了快速發(fā)展，陶瓷燃料供應(yīng)企業(yè)、陶瓷機械企業(yè)、陶瓷產(chǎn)品包裝企業(yè)、陶瓷進出口公司的經(jīng)營規(guī)模和效益也取得了迅猛的發(fā)展。例如出現(xiàn)了年交易量達數(shù)拾萬噸柴油的南海區(qū)南莊羅南燃料公司等大型企業(yè)。 市場特色：陶瓷為主要產(chǎn)業(yè)，形成了集生產(chǎn)、銷售為主的一個個龍頭企業(yè)。在國內(nèi)及至國外已經(jīng)享有盛譽。 ? B、山東淄博建材工業(yè)園的形成 山東淄博建材工業(yè)園周邊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特色： 工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積達 7平方公里，目前區(qū)內(nèi)已入住灃泉建陶廠、金龍建陶廠、澤灃建陶廠、張炳建陶廠、四角方建陶廠、寨子水泥廠、金山水泥廠等近十家建材企業(yè)，水泥年產(chǎn)量達 200萬噸，墻地磚年生產(chǎn)能力 1億平方米，建材產(chǎn)品質(zhì)量好、檔次高，暢銷全國各地，市場前景廣闊，發(fā)展?jié)摿Υ蟆９I(yè)區(qū)建成后，水泥年產(chǎn)量達 800萬噸，墻地磚年生產(chǎn)能力 。 工業(yè)區(qū)地理環(huán)境優(yōu)越，東、南、北三面環(huán)山，石灰石、煤炭資源豐富，建材原料充足，是一處適合發(fā)展建材業(yè)的風(fēng)水寶地。 市場特色：以原材料開采、開發(fā)為主，在成本上有很大的優(yōu)勢，已形成一塊資源充足，銷售渠道健全的市場氛圍興旺狀態(tài)。 ? C、順德樂從的木質(zhì)裝飾材料及家具市場 順德樂從的木質(zhì)裝飾材料及家具市場周邊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特色： 集散通暢，市場人氣旺，是順德樂從國際家私城被廣東省指定為最值得參觀的大型旅游購物景點之一的重要原因。順德樂從國際家私城位于廣（州）湛（江）公路即325國道樂從段最繁華的地點。這里匯集了上萬家家具廠商，整個家具批發(fā)市場的面積達 100萬平方米，展出的家具品種有 10萬余款。在樂從還有廣東省最大的木業(yè)裝飾材料市場，薈萃了各種國產(chǎn)和進口的木質(zhì)材料，吸引了大批消費者和國內(nèi)外客商，還有旅游觀光者到市場來。 成因分析：以上規(guī)模市場都具備各自的有利條件，充分利用自身發(fā)展，生產(chǎn)廠家與市場結(jié)合，共享資源，貨源充足，因廠壯市，使經(jīng)濟效益與付出成本成正比，對商家來說，有回報的投資才是最終的選擇。 ? 3． 4 惠陽城區(qū)建材商圈分析 惠陽城區(qū)內(nèi)擁有數(shù)量不少的臨街商鋪，這些臨街鋪位多是民房改建，普遍較為陳舊，基本以出租為主，鋪位租金在 10— 25元 /平方米之間。我們對人民路、承修路、中山路、白云路、愛民路等地的建材商鋪進隨機抽樣調(diào)查，抽樣調(diào)查結(jié)果如下： 訪談形式：隨機抽樣 走訪時間： 2023年 11月 1620日 走訪樣本量： 138個 涉及行業(yè)： 10種 ? 抽查行業(yè)類型一覽表： 行 業(yè) 燈飾 陶瓷 布藝 電器 家私 板材 五金 門窗 油漆 空調(diào) 樣本量 6 26 6 2 2 18 42 16 18 2 所占比例 5% 18.84% 5% 5% 5% 13.04% 30.43% 11.59% 13.04% 5% ? 訪談涉及的問題共分為八類分別是：