房地產(chǎn)法律服務基本技能(編輯修改稿)
2025-02-14 03:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 證和索賠管理 （ 1）提高和強化及時簽證、依約索賠的意識和自覺性，把簽證和索賠作為降低成本和提高效率的最有效手段。 （ 2）建立嚴格的文檔記錄和資料保管制度，加強專業(yè)的和有針對性的簽證和索賠管理。 （ 3）明確發(fā)包人代表和承包人項目經(jīng)理的量化管理責任，杜絕該簽未簽、該賠不賠的情況。 （ 4）注意提出簽證和索賠的期限和程序，凡是應該在施工過程中提出的均應及時提出。 （ 5）深入研究獲得簽證和索賠的方法和實際效果，友好協(xié)商和謀求調(diào)解是有效方法。 （ 6）隨時進行簽證、索賠咨詢，聘請專業(yè)律師進行有效的簽證、索賠。 建設工程工程款的確認和支付 包括：工程預付款的支付、工程進度款的支付、竣工結算的確認和支付、確定價款結算的確認、工程款利息、工程質量保修金的支付、工程履約保證。 建設工程質量管理 包括：建設單位工程質量方面的權利和義務、施工單位工程質量方面的權利義務、隱蔽工程和中間工程驗收。 建設工程竣工驗收 分為：竣工報驗、工程竣工驗收的程序、工程備案、工程交付、未經(jīng)驗收擅自使用的后果。 建設工程保修 在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為： （ 1）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； （ 2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5年； （ 3）供熱和供冷系統(tǒng)，為 2個采暖期、供冷期； （ 4）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。 工程建設的主要風險 （ 1）招標文件不能反映真實意圖 （ 2）低價中標和高價結算 （ 3）設計不充分，頻繁變更簽證 （ 4）怠工、停工、拋棄工程及霸占工程 （ 5）工程竣工、交付和結算糾紛 （ 6）技術簽證與工程約定的沖突 （ 7）公司腐敗及反行賄問題 （ 8）工程質量不合格問題 （ 9）監(jiān)理不規(guī)范引發(fā)的風險 （ 10）工程檔案缺失、資料不全 （ 11）備案合同文件與未備案合同的法律效力 相關鏈接： 《工程總承包合同示范文本》 中華人民國和國建筑法 中華人民共和國物權法 建設工程質量管理條例 房屋建筑工程質量保修辦法 最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋 五、商品房銷售和房地產(chǎn)租賃法律服務 相關概念 （ 1）商品房預售：是指開發(fā)商將正在建設尚未竣工的商品房出售給買受人的行為。 （ 2）商品房現(xiàn)售：是指開發(fā)商將已竣工驗收合格的商品房出售給買受人的行為。 （ 3）抵押貸款（按揭），即商業(yè)貸款，是指買受人在購買房屋時，以所購新建商品房作抵押，向銀行申請的占所購房價一定比例的貸款。 （ 4）大產(chǎn)權證，即新建商品房初始登記后的房地產(chǎn)權證。 （ 5）小產(chǎn)權證，即買受人取得的所購新建商品房的房地產(chǎn)權證。 （ 6）住房專項維修基金，是指為保障房屋及其相關公共設施的正常維修、更新，由業(yè)主按一定標準交納費用，存入專戶銀行，專門用于房屋及其相關公共設施維修、更新的資金。 （ 7）兩書，一般指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。 （ 8）五證， 房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。 商品房銷售的律師工作 （ 1）銷售合法性的盡職調(diào)查 （ 2）準備簽約合同及文件 （ 3）提供購房簽約法律咨詢 （ 4）審查客戶資料 （ 5）提供按揭貸款法律咨詢 （ 6）辦理商品房預售手續(xù) （ 7）草擬催款通知、解約通知及律師函 （ 8）辦理房屋交付手續(xù) 商品房廣告的法律責任 抽象籠統(tǒng)的宣傳，屬于要約邀請，具體形象的宣傳，要承擔民事責任。 凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告： （ 1）在未經(jīng)依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的； （ 2）在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設的； （ 3）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的； （ 4）預售房地產(chǎn)，但未取得該項目預售許可證的； （ 5）權屬有爭議的； （ 6）違反國家有關規(guī)定建設的； （ 7）不符合工程質量標準，經(jīng)驗收不合格的； 認購、簽約的法律服務 主要包括以下方
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