房地產(chǎn)法律服務(wù)基本技能(編輯修改稿)
2025-02-14 03:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 證和索賠管理 （ 1）提高和強(qiáng)化及時簽證、依約索賠的意識和自覺性，把簽證和索賠作為降低成本和提高效率的最有效手段。 （ 2）建立嚴(yán)格的文檔記錄和資料保管制度，加強(qiáng)專業(yè)的和有針對性的簽證和索賠管理。 （ 3）明確發(fā)包人代表和承包人項目經(jīng)理的量化管理責(zé)任，杜絕該簽未簽、該賠不賠的情況。 （ 4）注意提出簽證和索賠的期限和程序，凡是應(yīng)該在施工過程中提出的均應(yīng)及時提出。 （ 5）深入研究獲得簽證和索賠的方法和實際效果，友好協(xié)商和謀求調(diào)解是有效方法。 （ 6）隨時進(jìn)行簽證、索賠咨詢，聘請專業(yè)律師進(jìn)行有效的簽證、索賠。 建設(shè)工程工程款的確認(rèn)和支付 包括：工程預(yù)付款的支付、工程進(jìn)度款的支付、竣工結(jié)算的確認(rèn)和支付、確定價款結(jié)算的確認(rèn)、工程款利息、工程質(zhì)量保修金的支付、工程履約保證。 建設(shè)工程質(zhì)量管理 包括：建設(shè)單位工程質(zhì)量方面的權(quán)利和義務(wù)、施工單位工程質(zhì)量方面的權(quán)利義務(wù)、隱蔽工程和中間工程驗收。 建設(shè)工程竣工驗收 分為：竣工報驗、工程竣工驗收的程序、工程備案、工程交付、未經(jīng)驗收擅自使用的后果。 建設(shè)工程保修 在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為： （ 1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； （ 2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5年； （ 3）供熱和供冷系統(tǒng)，為 2個采暖期、供冷期； （ 4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。 工程建設(shè)的主要風(fēng)險 （ 1）招標(biāo)文件不能反映真實意圖 （ 2）低價中標(biāo)和高價結(jié)算 （ 3）設(shè)計不充分，頻繁變更簽證 （ 4）怠工、停工、拋棄工程及霸占工程 （ 5）工程竣工、交付和結(jié)算糾紛 （ 6）技術(shù)簽證與工程約定的沖突 （ 7）公司腐敗及反行賄問題 （ 8）工程質(zhì)量不合格問題 （ 9）監(jiān)理不規(guī)范引發(fā)的風(fēng)險 （ 10）工程檔案缺失、資料不全 （ 11）備案合同文件與未備案合同的法律效力 相關(guān)鏈接： 《工程總承包合同示范文本》 中華人民國和國建筑法 中華人民共和國物權(quán)法 建設(shè)工程質(zhì)量管理條例 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋 五、商品房銷售和房地產(chǎn)租賃法律服務(wù) 相關(guān)概念 （ 1）商品房預(yù)售：是指開發(fā)商將正在建設(shè)尚未竣工的商品房出售給買受人的行為。 （ 2）商品房現(xiàn)售：是指開發(fā)商將已竣工驗收合格的商品房出售給買受人的行為。 （ 3）抵押貸款（按揭），即商業(yè)貸款，是指買受人在購買房屋時，以所購新建商品房作抵押，向銀行申請的占所購房價一定比例的貸款。 （ 4）大產(chǎn)權(quán)證，即新建商品房初始登記后的房地產(chǎn)權(quán)證。 （ 5）小產(chǎn)權(quán)證，即買受人取得的所購新建商品房的房地產(chǎn)權(quán)證。 （ 6）住房專項維修基金，是指為保障房屋及其相關(guān)公共設(shè)施的正常維修、更新，由業(yè)主按一定標(biāo)準(zhǔn)交納費用，存入專戶銀行，專門用于房屋及其相關(guān)公共設(shè)施維修、更新的資金。 （ 7）兩書，一般指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。 （ 8）五證， 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。 商品房銷售的律師工作 （ 1）銷售合法性的盡職調(diào)查 （ 2）準(zhǔn)備簽約合同及文件 （ 3）提供購房簽約法律咨詢 （ 4）審查客戶資料 （ 5）提供按揭貸款法律咨詢 （ 6）辦理商品房預(yù)售手續(xù) （ 7）草擬催款通知、解約通知及律師函 （ 8）辦理房屋交付手續(xù) 商品房廣告的法律責(zé)任 抽象籠統(tǒng)的宣傳，屬于要約邀請，具體形象的宣傳，要承擔(dān)民事責(zé)任。 凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告： （ 1）在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的； （ 2）在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的； （ 3）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （ 4）預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項目預(yù)售許可證的； （ 5）權(quán)屬有爭議的； （ 6）違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的； （ 7）不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗收不合格的； 認(rèn)購、簽約的法律服務(wù) 主要包括以下方
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