【文章內(nèi)容簡介】 企 業(yè) 的 顧 慮 害怕出錯 沒有經(jīng)驗 經(jīng)驗來自實踐 沒有團隊 團隊來源于培訓和鍛煉 沒有資金 借力打力 │招商引資 規(guī)模較小 多種經(jīng)營模式的打造跟規(guī)模大小無關 缺乏指導 只有適合自己的多種經(jīng)營模式才是最好的 缺乏意識 領導層的意識改變來源于企業(yè)發(fā)展的壓力 團隊的意識改變來源于培訓引導強化 業(yè)主會反感 解決業(yè)主需求的才是業(yè)主最歡迎的 影響物業(yè)費 業(yè)主滿意度高了，收費率就高了 團隊素質(zhì)低 實行流水線管理降低了對團隊的能力過度要求 收益小 收益小是因為地盤小，是沒有模式、沒能力多拿地盤 是否灰色收入 真正的多種經(jīng)營是符合業(yè)主、物業(yè) 多方利益的 社會配套不到位 物業(yè)行業(yè)的發(fā)展指望不上政府，只有依靠自己 沒有信心 主要是缺乏經(jīng)驗，可以借勢造勢越早發(fā)展越有利 怕影響賣房 真正的增值業(yè)主物業(yè)是綜合服務業(yè)主的大環(huán)境 嘗試了，泄氣了 方向是正確的，就要一直堅持下去獲取最終的發(fā)展 多種經(jīng)營項目開展及運營管理 — 多種經(jīng)營開展注意事項 物業(yè)多種經(jīng)營立足于業(yè)主的真正需求的 基礎上 ； 既 促進 了 與業(yè)主的關系， 也 培養(yǎng)業(yè)主的忠誠度 多種經(jīng)營是全員營銷，不是某個個人或部門開展的 多種經(jīng)營必須是在滿足業(yè)主需求的基礎上開展的，不符合業(yè)主需求的經(jīng)營行為不能持久，也不能符合物業(yè)公司的真正利益 開展多種經(jīng)營業(yè)務是物業(yè)盈利的最好提升點，是開發(fā)社區(qū)資源的最好方式，物業(yè)公司應當重視多種經(jīng)營業(yè)務，形成物業(yè)公司穩(wěn)定利潤增長點 04 03 02 01 開展社區(qū)多種經(jīng)營的注意事項 多種經(jīng)營項目開展及運營管理 — 多種經(jīng)營開展注意事項 物業(yè)公司應當學會借助和利用商家、平臺資源，減少前期資金投入壓力 物業(yè)應當做好人力資源與多種經(jīng)營業(yè)務的經(jīng)營規(guī)劃，安排專人開展社區(qū)活動 借助平臺資源，監(jiān)督服務質(zhì)量，物業(yè)公司開展社區(qū)經(jīng)營需要始終以業(yè)主的需求為己任提供服務，只有服務好了，才能提高業(yè)主的滿意度 業(yè)主需求是物業(yè)經(jīng)營的最大資源，物業(yè)公司應當利用資源優(yōu)勢，在掌握資源的基礎上，開展社區(qū)增值業(yè)務 08 07 06 05 03 不標杄企業(yè)多種經(jīng)營對標 情況 PART 2023年綠城服務、雅生活、彩生活位列物業(yè)公司增值營收前三甲，碧桂園物業(yè)則在上市物業(yè)企業(yè)中市值最高及凈利潤最高。 故本次選擇綠城服務、雅生活、彩生活及碧桂園服務四家物業(yè)服務企業(yè)進行對標。 *數(shù)據(jù)來源各上市物業(yè)企業(yè) 2023年上市年報及公示資料 與標桿企業(yè)多種經(jīng)營對標情況 — 對標企業(yè)選擇 企業(yè)名稱 上市信息 成立及上市時間 經(jīng)營范圍 經(jīng)營特色及服務項目 綠城服務 港股（股票代碼： HK02869） 成立時間： 1995年 上市時間： 2023年 物業(yè)朋務、文化創(chuàng)意、老年公寓、汽車朋務、通訊科技、培訓學校等與業(yè)朋務 首創(chuàng)及推行涵蓋”健康、文化敃育和居家生活”三大體系癿園區(qū)生活朋務體系建設 雅生活 港股（股票代碼： HK03319） 成立時間： 2023年 上市時間： 2023年 物業(yè)朋務、經(jīng)營范圍涵蓋網(wǎng)絡科技、旅游、廣告、營銷、驗房六大業(yè)務板塊 提供全面癿居家生活解決方案，如生活朋務和資產(chǎn)管理朋務等 彩生活 港股（股票代碼： HK01778） 成立時間： 2023年 上市時間： 2023年 物業(yè)朋務、樓宇智能、資產(chǎn)運營 機械化、科技化癿管理應用 B2F商業(yè)模式創(chuàng)新 彩生活社區(qū)朋務平臺（彩乊于）社區(qū)推廣朋務等 碧桂園服務 港股（股票代碼： HK06098） 成立時間： 1997年 上市時間： 2023年 物業(yè)服務、資產(chǎn)管理 鉑金鳳凰管家服務 信息化設備管理服務 與標桿企業(yè)多種經(jīng)營對標情況 — 對標企業(yè)經(jīng)營概況 企業(yè)名稱 管理面積 服務業(yè)戶數(shù)量 在職人員 收入類型及占總收入比重 綠城服務 23萬戶 20639 物業(yè)朋務朋務 % 非業(yè)主增值朋務 % 業(yè)主增值朋務 % 雅生活 自管： 合作 /控股： 合計： 30萬戶（超 100萬業(yè)主及住戶） 14000 物業(yè)管理服務 % 非業(yè)主增值服務 % 業(yè)主增值服務 % 彩生活 自管： 合作： 合計： 9億平方米 900萬戶 38911（駐場） 物業(yè)管理服務 % 非業(yè)主增值服務 % 業(yè)主增值服務 %（含工程服務 %） 碧桂園服務 100萬戶 23961 物業(yè)管理服務 % 非業(yè)主增值服務 % 業(yè)主增值服務 % 其他服務（配套服務等） % 與標桿企業(yè)多種經(jīng)營對標情況 — 對標企業(yè)經(jīng)營概況 經(jīng) 營 渠 道 雅生活 綠城服務 碧桂園服務 ?家居生活服務 ?房地產(chǎn)經(jīng)紀服務 ?公共區(qū)域增值服務 ?其他配套服務 ? 園區(qū)產(chǎn)品和服務 ? 家居生活服務 ? 園區(qū)空間服務 ? 物業(yè)資產(chǎn)管理服務 ? 文化及教育服務 各對標上市企業(yè)多種經(jīng)營（業(yè)主增值服務）服務項目 ?物業(yè)保養(yǎng)及維修 ?家政清潔服務 ?裝修及拎包入住服務 ?購物及旅游服務 ?物業(yè)租賃等資產(chǎn)管理服務 彩生活 ?工程安裝保養(yǎng) 設備設施租賃 節(jié)能服務 ?公共場地租賃 品牌線上服務推廣 ?住宅租賃及銷售協(xié)助 ?辦公室分租與其他服務 與標桿企業(yè)多種經(jīng)營對標情況 — 多種經(jīng)營服務項目 *由于雅生活及碧桂園 2023年年報未公示業(yè)主增值類服務（多種經(jīng)營）具體不同增值收益類別情況，故上右圖數(shù)據(jù)取自彩生活及綠城服務兩家上市公司數(shù)據(jù) 20232023年多種經(jīng)營收入對比及增幅情況 （單位：百萬元） ?對比各上市公司 20232023年多種經(jīng)營數(shù)據(jù)，綠城服務在社區(qū)業(yè)主增值服務方面收益最高，達到 ，得益于該公司在業(yè)主增值服務方面的創(chuàng)新思路，彩生活及碧桂園收益規(guī)模相當，雅生活多種經(jīng)營總體收益并不高。 ?雅生活及綠城多種經(jīng)營增幅均超過 80% ?各增值服務業(yè)務中，辦公室分租、線上品牌推廣業(yè)務和物業(yè)資產(chǎn)管理服務增長勢頭明顯 與標桿企業(yè)多種經(jīng)營對標情況 — 多種經(jīng)營收入分析 對標企業(yè)多種經(jīng)營毛利率對比 （單位：百萬元） 總利潤、主營業(yè)務利潤及多種經(jīng)營毛利率對比 *以上數(shù)據(jù)均來源自各上市物業(yè)企業(yè) 20232023年上市公司年報及相關公示資料 ?對標企業(yè)中，彩生活的多種經(jīng)營收益毛利率最高，達到 % ?與總收入及主營業(yè)務收入毛利率對比來看，多種經(jīng)營收益的毛利率要遠高于物業(yè)管理服務和非業(yè)主增值服務的毛利率 與標桿企業(yè)多種經(jīng)營對標情況 — 多種經(jīng)營收入分析 *上市公司經(jīng)營收入、線上平臺注冊人數(shù)及活躍人數(shù)均取自 2023年上市公司年報，碧桂園服務相關數(shù)據(jù)取自 2023年年中報表 ?對標企業(yè)中，彩生活及綠城服務的人均產(chǎn)值遠高于其他企業(yè) ?人均多種經(jīng)營收入和注冊人數(shù)占被服務人數(shù)比例有一定的相關關系。 與標桿企業(yè)多種經(jīng)營對標情況 — 多種經(jīng)營收入分析 多種經(jīng)營思路 ： 針對單一物業(yè)服務收入后勁不足的問題，綠城物業(yè)較早確立了多元經(jīng)營的戰(zhàn)略，根據(jù)側重點的不同，對物業(yè)日常業(yè)務進行了劃分，通過對服務的關注點轉化為對“人”的服務和對“物”的管理并重，以基礎物業(yè)服務為平臺提供滿足業(yè)主身體、精神、文化和生活需求等多種服務，逐步構建了“綠城園區(qū)生活服務體系”。利用公司專業(yè)化的運作，開發(fā)多樣性產(chǎn)品，提供多元化服務。 與標桿企業(yè)多種經(jīng)營對標情況 — 案例分析 多種經(jīng)營模式 ：綠城服務建立以服務業(yè)主的 “園區(qū)生活服務體系”，該體系由健康服務系統(tǒng)、文化教育系統(tǒng)及居家生活服務系統(tǒng)等三大系統(tǒng)組成，并將每個服務系統(tǒng)分為基礎服務、專業(yè)服務及特約服務三種服務類型。 綠城在物業(yè)商業(yè)模式轉型方面由為業(yè)主提供基礎物業(yè)服務向為業(yè)主提供全方位生活服務轉型，由“交付后”、“入住后”服務向為住房產(chǎn)品、業(yè)主提供全生命周期服務轉型 對商業(yè)模式轉型和重構，為后續(xù)開展社區(qū)增值性服務提供了良好的運用基礎和保障 運用網(wǎng)絡技術，推進服務電商化，實現(xiàn)線上線下服務聯(lián)動，促進服務產(chǎn)品升級，提升物業(yè)服務品質(zhì) 與標桿企業(yè)多種經(jīng)營對標情況 — 案例分析 綠城物業(yè) 社區(qū)增值服務 園區(qū)產(chǎn)品及服務 生活服務 空間服務 資產(chǎn)管理 文化教育 二手房交易與租賃服務 房屋返租服務，提高閑置房屋利用率 幸福糧倉，實施以優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品為基礎的社區(qū)商業(yè)服務 聚焦高端幼兒教育市場，投建多家奇妙園與相關教育點 提供家政清潔、綠化養(yǎng)護等日常生活服務 利用園區(qū)場地開展租