【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 13000— 15000元 /㎡ 60— 120元 /月 /㎡ 停車位 206個(gè) 128個(gè) 配套設(shè)施 國(guó)際商務(wù)中心、會(huì)議室、精英會(huì)所 多功能會(huì)所、中西餐廳、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、宴會(huì)廳等 電梯 8部，速度 /秒 / 評(píng)價(jià) 項(xiàng)目剛剛?cè)胧?，其中一半已?jīng)被浦發(fā)銀行買下，精英國(guó)際大廈也改名為浦發(fā)銀行大廈。浦發(fā)的介入，極大地提升了項(xiàng)目的檔次 項(xiàng)目已經(jīng)接近完工，預(yù)計(jì)近期將會(huì)入市。民生銀行大廈是目前全國(guó)最高的全鋼結(jié)構(gòu)建筑，也是武漢目前最高的建筑，項(xiàng)目昭示性極佳 漢口寫字樓市場(chǎng)需求 板 塊 板塊特征 主要客戶 建設(shè)大道“金融一條街” 金融一條街 ,高檔寫字樓密集 外資及合資企業(yè)的駐漢公司和分支機(jī)構(gòu) ,本地企業(yè)數(shù)量少 解放大道至武勝路 濃厚商業(yè)氛圍 ,中高檔寫字樓 外地駐漢機(jī)構(gòu) /知名品牌代理公司及合資企業(yè) 取水樓至江漢北路 CBD輻射區(qū) ,中檔寫字樓 中小私營(yíng)企業(yè) 沿江大道及江漢路步行街 濃厚商業(yè)氛圍 ,一般寫字樓和商住樓 銷售代理 /廣告策劃 武漢的寫字樓市場(chǎng)相對(duì)集中。在行業(yè)上沒(méi)有集中現(xiàn)象，只在規(guī)模上有所區(qū)分。 一些論證 廣宣 地段 設(shè)計(jì) 價(jià)格 個(gè)性 正方 福星 商會(huì) 大廈 世紀(jì)貿(mào)易 廣場(chǎng) 高舉品牌大旗 樹立市場(chǎng)口碑 無(wú)法樹立高端形象， 品牌號(hào)召力嚴(yán)重不足 反方 巧借地段優(yōu)勢(shì) 拉升自身形象 人性設(shè)計(jì)布局 解決實(shí)在需求 合理價(jià)格策略 高性價(jià)拉動(dòng)人氣 注重形象投資 滿足企業(yè)虛榮 地段硬傷嚴(yán)重 不知揚(yáng)長(zhǎng)避短 內(nèi)部設(shè)計(jì)陳舊 適用性低 價(jià)格策略一味求降 貶低自身形象 多為底商辦事機(jī)構(gòu)和淘寶商戶， 商務(wù)氛圍難以塑造 對(duì)漢口主要寫字樓粗淺摸底 見附件： 一些啟示 1，經(jīng)濟(jì)氣候低迷的前提下，許多企業(yè)開始縮減辦公面積，甚至瞄向商住樓，但一般 不會(huì)離開本區(qū)域或本物業(yè) 2，武廣世貿(mào)深受樓中店、貨品倉(cāng)庫(kù)之害，形象無(wú)法提升，在后期租售過(guò)程中應(yīng)從源頭減少此類情況，并 加強(qiáng)物業(yè)管理職能 3，保險(xiǎn)公司入駐的寫字樓一般銷售情況堪憂，在后期租售過(guò)程中因減少此類企業(yè)入駐， 鼓勵(lì)銀行、外資企業(yè)入駐 4， 車位配比和車行入口 設(shè)計(jì)將很大程度決定寫字樓的租售情況，望甲方高度重視 聽聽市場(chǎng)的聲音 高端寫字樓目前的租戶以生產(chǎn)制造業(yè)的營(yíng)銷、企劃等部門為主，占到近 2/3的比例，其次為第三產(chǎn)業(yè)。這種現(xiàn)象反映武漢第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不高，對(duì)寫字樓的支撐有限 ?? 受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，預(yù)計(jì)武漢寫字樓租賃水平可能維持在 2023年下半年的狀態(tài)，即回到 2023年的水平。到 2023年后，甲級(jí)寫字樓將會(huì)集中入市，會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成較大沖擊 ?? 武漢以生產(chǎn)性企業(yè)為主，對(duì)城市中心的寫字樓支撐不大。但從供應(yīng)量來(lái)說(shuō)，在存量寫字樓還未消化完的情況下，未來(lái)幾年中檔寫字樓的供應(yīng)量呈劇增之勢(shì) ?? 對(duì)武漢寫字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，企業(yè)搬遷和擴(kuò)租需求是主流。產(chǎn)業(yè)升級(jí)后，企業(yè)對(duì)辦公樓的需求也逐步升級(jí)。而對(duì)中低端寫字樓來(lái)說(shuō)，為了留住租戶，不排除降租的可能性 ?? 開發(fā)商將不斷提升硬件水平、管理水平和服務(wù)質(zhì)量，開通增值服務(wù)等。品質(zhì)將成為寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的決勝關(guān)鍵 ?? 對(duì)于以成本極小化和利潤(rùn)最大化為重要考慮的現(xiàn)代企業(yè)而言， 寫字樓的形象價(jià)值、運(yùn)營(yíng)效率和升值空間， 才是最具價(jià)值的選擇動(dòng)因。 現(xiàn)在， 回到我們所處的片區(qū) 三陽(yáng)路片的現(xiàn)狀與未來(lái) ◆ 江漢路 ― 京漢大道 ― 黃浦路 ― 沿江大道沿江商務(wù)區(qū)，構(gòu)建“三軸三帶五板塊”的整體結(jié)構(gòu) ◆ 地鐵輕軌將與其他交通配套構(gòu)成立體交通網(wǎng)絡(luò)，出行更加自由通暢 ◆ 隨著“武漢天地”項(xiàng)目及永清片的日趨成熟，片區(qū)整體商務(wù)形象將實(shí)現(xiàn)飛躍 現(xiàn)狀 ◆老牌商住樓云集，企業(yè)魚龍混雜 ◆高檔商務(wù)配套欠缺，片區(qū)形象不高 ◆過(guò)江隧道通車，京漢大道交通順暢 ◆人文氣息濃厚，老漢口情節(jié)深重 ◆政府機(jī)關(guān)云集，辦公場(chǎng)所面臨升級(jí) 未來(lái) 有關(guān)三陽(yáng)路的政策有： ——三陽(yáng)路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)拓展軸。 依托三陽(yáng)路設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展高檔商務(wù)辦公、設(shè)計(jì)創(chuàng)意展示等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 ——發(fā)揮京漢大道循禮門站作為軌道交通轉(zhuǎn)乘站的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展軌道交通的輻射經(jīng)濟(jì)，形成 集商業(yè)、商務(wù)、酒店、辦公等多功能于一體的軌道經(jīng)濟(jì)集聚區(qū) 。 ——智力三陽(yáng)創(chuàng)意板塊。以武漢市規(guī)劃院、武漢市建筑院等設(shè)計(jì)單位為依托，開發(fā)以規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)為主導(dǎo)的設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。 全面改造延慶里 ，營(yíng)造創(chuàng)造設(shè)計(jì)交流平臺(tái)，為創(chuàng)意設(shè)計(jì)人員提供思想碰撞火化。 ………… 市場(chǎng)部分總結(jié)： ◆ 房地產(chǎn)大勢(shì)處于調(diào)整期，寫字樓市場(chǎng)比住宅市場(chǎng)更 加理性 ,任何物業(yè)必須做 好 持久戰(zhàn) 的準(zhǔn)備 。 ◆ 金融風(fēng)暴使更多的中小型企業(yè)必須面對(duì)如何轉(zhuǎn)“?！睘椤皺C(jī)”的局面 ,在廣告的 引導(dǎo)上 “穩(wěn)定” 比 “升值”更具說(shuō)服力。 ◆ 寫字樓分布出現(xiàn) 一環(huán)多點(diǎn)、線面結(jié)合 的新格局，特色化和規(guī)?；⑴e。 ◆ 第四代商務(wù)樓城市綜合體成未來(lái)供應(yīng) 市場(chǎng)主流 。 新長(zhǎng)江國(guó)際面臨著前所未有的挑戰(zhàn)， 也同樣面臨著前所未有的機(jī)遇 ◆ 價(jià)格適當(dāng)?shù)?，硬傷較少的 品牌物業(yè) 是當(dāng)下置業(yè)者的首選 。 培根三問(wèn) 1，西北湖、武廣“圈內(nèi)”形象根深蒂固，圈外寫字樓如何打形象牌？ 2，獲悉本案售價(jià)難免與武廣世貿(mào)等成名寫字樓展開肉搏，如何揚(yáng)長(zhǎng)避短？ 3，面對(duì)已經(jīng)習(xí)慣租住商住樓的企業(yè)，如何打開其緊捂的荷包？ 下面，我們來(lái)解決問(wèn)題 產(chǎn)品定位篇 自身梳理 地處老漢口、市政府旁。 緊鄰輕軌站和過(guò)江隧道。 金融區(qū)輻射圈之內(nèi)。 解放大道和京漢大道之間。 大氣現(xiàn)代外立面。 內(nèi)部配套人性靈活。 長(zhǎng)江、解放公園風(fēng)景點(diǎn)綴。 70年產(chǎn)權(quán)。 新長(zhǎng)江地產(chǎn)品牌。 擁有住宅、酒店、寫字樓等大型 綜合物業(yè)形態(tài)。 周邊缺乏商業(yè)氣息和高端配套。 軟性配套未知。 停車位尚未明顯劃分，車位配比未知。 電梯配備偏少，影響檔次。 周邊商住樓林立，分流客戶。 武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)分流客戶。 商業(yè)氣氛不夠濃厚。 住宅立項(xiàng)，寫字樓形象不夠純粹。 地段前景有政府扶持。 地鐵輕軌物業(yè)升值前景。 同區(qū)域內(nèi)暫無(wú)寫字樓。 等距武廣 — 西北湖商圈、永清商圈、 江漢路商圈，處于三角地帶的中心。 住宅立項(xiàng)，投資少，回報(bào)時(shí)間長(zhǎng)。 S W O T 屬性定位 高檔、高效、穩(wěn)定回報(bào)的綜合體寫字樓 我們可以給客戶提供