【文章內(nèi)容簡介】 駱駝區(qū)域在售未售現(xiàn)房區(qū)域目前僅小駱花園在售，未來有銀億海尚廣場、衢州巨化項(xiàng)目上市桂花城6500華豐星城5200小駱花園5200~5500金邑水岸5000銀億海尚廣場衢州巨化項(xiàng)目區(qū)域市場表現(xiàn)區(qū)域市場表現(xiàn)樓盤 桂花城 小駱花園 華豐星城位置 駱駝街道杭甬南路 199號 東起鎮(zhèn)興路，西至長駱路，南臨新 城主干道，北至匯水路 鎮(zhèn)海駱駝南三路總建面積 (M2) 22萬 15萬容積率 物業(yè)形態(tài) 多層 ,小高層 多層 ,小高層 多層 ,疊拼面積規(guī)劃 (M2) 106~230 多層 90~140M2。小高層 70~120M2 96~260M2主力面積 (M2) 132~159 70~90 120~145均價(jià) (元 /M2) 6500 多層 5500。小高層 5200 5200主力總價(jià) (萬元 ) 85~105 38~50 60~70開盤時間 推盤量 1160戶 685戶 517戶去化率 94%以上 64% 96%小結(jié)：◇ 建筑形態(tài)以多層為主，容積率相對較低；◇ 樓盤品質(zhì)參差不齊，價(jià)格差距大；◇ 在售樓盤體量較小，且嚴(yán)格遵守 90/70規(guī)劃要求；◇ 區(qū)域樓盤以現(xiàn)房為主，選擇余地大，對期房競爭較大。區(qū)域市場表現(xiàn)區(qū)域市場表現(xiàn)莊市區(qū)域柳岸晨韻4500芳辰麗陽清泉花園7000 嘉盛銀座5000水木清華5500合生創(chuàng)展Ⅱ 期別墅12023華通麗景5200 創(chuàng) E慧谷5300德馨家園4500在售現(xiàn)房區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目為合生國際城、 水木清華、 德馨家園、創(chuàng) E慧谷、 嘉盛銀座樓盤 合生國際 水木清華 創(chuàng) E慧谷 德馨家園位置 鐘包路 1號 同心路與漢塘路交叉 路口 中官路 777號 寧鎮(zhèn)公路邊、 寧波大學(xué)東總建面積 (M2) 55萬 65986 10萬 12500容積率 2 物業(yè)形態(tài) 聯(lián)排 ,高層 ,小高層 多層，高層，小高層 ，疊拼 高層 ,小高層 ,雙拼別墅 多層面積規(guī)劃 (M2) 聯(lián)排 200~280多層 103~139M2；小高層 110~139M2；高層103~130M2；疊拼150M2左右小面積人才公寓 101~122主力面積 (M2) 230~250 多層 103~120；小高層，高層 110~120 —— 110~130均價(jià) (元 /M2) 12023 5500 辦公 5300 4500主力總價(jià) (萬元 ) 220~290 61~72 530 49～ 開盤時間 —— 推盤量 399套 418 —— 全推去化率 98% 51% 30% 　 72%在售預(yù)售樓盤分析小結(jié)：◇ 區(qū)域樓盤規(guī)劃起點(diǎn)較高，但缺乏真正精品樓盤，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯；◇ 現(xiàn)階段區(qū)域供應(yīng)量較少，樓盤間價(jià)差不明顯；◇ 區(qū)域市場以中大戶型產(chǎn)品為主，產(chǎn)品線單一。華榮風(fēng)景九園項(xiàng)目規(guī)模 總建 30萬方產(chǎn)品組合 多層、高層價(jià)格 5300戶型范圍 80~120開發(fā)進(jìn)度 2023年 9月推出第一批房源，目前銷售率為 90％2期將于 2023年 7月推出二幢高層區(qū)域個案剖析區(qū)域個案剖析 以 BLOCK式規(guī)劃為亮點(diǎn)，產(chǎn)品面對首次置業(yè)客群，項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，因此價(jià)格相對較低，銷售時結(jié)合相關(guān)活動，去化速度較快。小駱花園項(xiàng)目規(guī)模 總建 30萬方產(chǎn)品組合 多層、高層價(jià)格 小高層 5200；多層 5500戶型范圍 多層 90～ 140；小高層 70~120開發(fā)進(jìn)度2023年 7月推出第一批房源目前銷售率為 64%區(qū)域個案剖析區(qū)域個案剖析 以觀景 HOUSE為概念的小高層產(chǎn)品；在建筑結(jié)構(gòu)上，凸顯 “ 院、退、露 ” 的三大典型特征，層層后退 。但營銷力度不夠，客戶局限性較大，銷售速度緩慢。高端產(chǎn)品以優(yōu)質(zhì)資源和高品質(zhì)產(chǎn)品立足市場，低端產(chǎn)品以價(jià)格取勝，而中端產(chǎn)品核心競爭力不強(qiáng)，產(chǎn)品力不夠綠城桂花城 水木清華駱駝大量 5200元 /M2左右的價(jià)格吸引了大量承受能力有限的客戶兵營式排布，社區(qū)無情趣空間，建筑無質(zhì)感，建筑單體及戶型設(shè)計(jì)無創(chuàng)新點(diǎn)三段式經(jīng)典立面，規(guī)劃大氣，節(jié)能設(shè)計(jì)，將景觀融入建筑老城核心地段或新地高端產(chǎn)品素質(zhì)較好，有高端住宅品相，存在一定的產(chǎn)品技術(shù)創(chuàng)新鎮(zhèn)海新城中端項(xiàng)目普遍產(chǎn)品素質(zhì)不高，競爭力不足，較高的板塊價(jià)值是其客源及價(jià)格的主要支撐力區(qū)域競爭環(huán)境總結(jié)區(qū)域競爭環(huán)境總結(jié)鎮(zhèn)海城市的重新規(guī)劃，促使新城發(fā)展加速，鎮(zhèn)海土地市場放量逐年增大，未來幾年住宅市場競爭激烈。新住宅板塊的形成促使鎮(zhèn)海客戶按承受能力及居住偏好重新分 布，客戶與板塊對位現(xiàn)象顯著，城市中高產(chǎn)階級集中流 向莊市、寧波板塊。老城板塊，隨著舊城改造動作的加快，市場供應(yīng)量加大，區(qū)域競爭形勢嚴(yán)峻；部分樓盤依托樣板區(qū)，低價(jià)入市，取得了淡市旺銷的銷售熱點(diǎn)。區(qū)域競爭環(huán)境總結(jié)區(qū)域競爭環(huán)境總結(jié)市場啟示 ：綜觀鎮(zhèn)海整體房地產(chǎn)市場，我司發(fā)現(xiàn)：※ 除了綠城桂花城外，區(qū)域內(nèi)無真正高品質(zhì)樓盤，故而，本項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃時應(yīng)向其靠攏。※ 現(xiàn)階段，區(qū)域普通住宅面積主要集中在 110~130M2，項(xiàng)目面積定位時應(yīng)考慮市場的現(xiàn)實(shí)需求?！?樓市低迷時期，樣板社區(qū)的營造及低價(jià)入市的營銷手段，是打破市場低迷的有效方式。解讀客戶解讀客戶對于居住品質(zhì)具有較高的追求，再次置業(yè)比例高達(dá) 49%，居住改善型的中高端物業(yè)具有較大的本地市場需求? 二次置業(yè)比例達(dá) 36%，三次置業(yè)比例達(dá)13%，再次置業(yè)比例高? 景觀公寓及低密度產(chǎn)品為再次置業(yè)客戶的主要產(chǎn)品類型? 鎮(zhèn)海再次置業(yè)目的包括，個人生活品質(zhì)的提高，個人商務(wù)的需要，養(yǎng)老需求等多種類型現(xiàn)有 三套住房 ，一套在鎮(zhèn)海城關(guān)，另外二套分別在莊市及寧波科技園區(qū)，物業(yè)分別為面積 141 105M2；都是 2023年才購的房，主要出于改善居住環(huán)境考慮，也有 投資 的想法。 陳先生目前在寧波新三江口有套房，小高層，已裝修，頂加閣面積 190M2，有車，上班在鎮(zhèn)海城關(guān)，怕麻煩，目前在城關(guān)租了套房子，一家人都在出租房內(nèi)生活， 對距離極奇敏感 。 何女士目前鎮(zhèn)海老城房地產(chǎn)市場主要是供不應(yīng)求，需求還是有很大潛力的，鎮(zhèn)海人 消費(fèi)跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重 ，敢于消費(fèi)。只要產(chǎn)品足夠好， 很多人貸款也去再買房。 翟教授客戶特征區(qū)域樓盤受產(chǎn)品品質(zhì)及配套等因素影響，客群結(jié)構(gòu)各有不同老城區(qū)板塊以本地客源為主，新城坂塊由于發(fā)展前途及區(qū)位交通等因素影響，吸引了部分寧波客群　 風(fēng)景九園 小駱花園 桂花城客戶結(jié)構(gòu)◇ 客戶以周邊區(qū)域及鎮(zhèn)海老城為主，占總量的 59%；◇ 市區(qū)共計(jì) %， 其中江東 %。海曙 5%； 江北 4%；鄞州 3%◇ 鎮(zhèn)海莊市、駱駝、澥浦共計(jì) .5%；◇ 周邊區(qū)域 %, 其中北侖 %；象山 %。 舟山 3%?！?外地 %。小駱花園地處駱駝機(jī)電園區(qū)，在交通上距離市區(qū)較近，因而吸引了一定數(shù)量的市區(qū)客戶，分析其成交客戶，我們發(fā)現(xiàn)，其客戶特征表現(xiàn)為：◇ 成交客戶中，開發(fā)商內(nèi)部