【文章內(nèi)容簡介】 內(nèi)具標桿地位 ? 人均可支配收入較高，有較強的消費能力，多元文化融合，開放水平高 ? 如：深圳（改革開放窗口， GDP總量 11502萬億元，全國排名第四）、成都（天府之國，人均 GDP達 7000美元，位西部之首） 區(qū)域人口 ? 一二級客源市場（當?shù)乜驮矗┱急容^高，區(qū)域人口基數(shù)要求較大 ? 外來人口占比較高，城市化化水平較高，旅游人口總數(shù)要求較大 ? 如：成都國色天鄉(xiāng)（成都常住人口 1400萬，具省會城市首位），深圳（常住人口 1000萬，位列全國第四） 交通情況 ? 對交通條件要求高 ? 一、對外交通發(fā)達：有機場、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導入 ? 二、對內(nèi)交通便利：臨高速公路或區(qū)內(nèi)主干道，有良好的昭示性和客流聚集效應 區(qū)域形象 區(qū)域標桿、文化多樣性、充滿活力 區(qū)域條件：需有較發(fā)達的經(jīng)濟水平、龐大的常住及旅游人口支撐，發(fā)達的內(nèi)外部交通，擁有標杄城市、充滿活力、文化多元的區(qū)域形象 區(qū)位資源 主題創(chuàng)意 產(chǎn)品 組合 成功開發(fā) + = 開發(fā)成功模式 郊區(qū)化大盤項目，旅游產(chǎn)品配套驅(qū)勱，主題功能具有可復制性和多元化的特征，產(chǎn)品線豐富，個性化產(chǎn)品提升項目價值 開發(fā)特征 案例 用地規(guī)模 區(qū)位資源 大眾型產(chǎn)品 個性化產(chǎn)品 芙蓉古城 810畝 川西文化 別墅、商業(yè)街、 酒店 民俗文化表演中心、婚慶中心、影視拍攝中心川西風味小吃一條街、芙蓉客棧 東部華僑城 13500畝 海景資源 海景別墅、酒店、商業(yè)街、 SPA 節(jié)目表演、生態(tài)主題公園 雅居樂清水灣 15000畝 海景資源 海景別墅、洋房、酒庖式公寓、商業(yè)街、會所 游艇碼頭、水上運動中心、 高爾夫球場、溫泉度假區(qū)、民俗風情園、娛樂中心 云南華僑城 12023畝 山水資源 別墅、酒店、商業(yè)街、溫泉公園 法國風情小鎮(zhèn)、飛虎隊酒吧、山頂觀光塔廣場 、 鍵陀羅生態(tài)化谷、滇越鐵路主體公園 萬福精舍 開發(fā)要素 先做旅游后做地產(chǎn) ，進郊大盤型項目，文化多元化，旅游產(chǎn)品配套驅(qū)勱，文化價值挖掘，產(chǎn)品線豐富，具有可復制性。 產(chǎn)品特征 高端產(chǎn)品為主，景觀公寓、別墅、酒庖為主，文化主題個性化產(chǎn)品提升項目價值。 區(qū)位資源 既有自然資源，也有可挖掘的人文資源，自然資源離城、文化融城 成功要素： 項目一般位于自然資源和歷史人文比較優(yōu)越的區(qū)域，凝聚地方特色打造涵蓋多層次的主題創(chuàng)意旅游綜合體。以先旅游后地產(chǎn)的開發(fā)模式，通過對旅游產(chǎn)品配套的打造提升旅游功能，推勱項目居住類度假產(chǎn)品的銷售，實現(xiàn)項目的滾勱開發(fā)，最終實現(xiàn)項目的投資利潤收益 成功 要素 類型 外部因素 內(nèi)部因素 區(qū)域條件 選址策略 政策環(huán)境 資源條件 主題定位 開發(fā)模式 功能組合與 規(guī)劃 企業(yè)資源整 合能力 盈利模式 資源 重塑類 經(jīng)濟發(fā)達，在區(qū)域內(nèi)具標桿地位 城市近郊或遠郊，大規(guī)模土地 稅收優(yōu)惠和城市基礎(chǔ)配套建設(shè)支持 自然資源和可挖掘的歷史人文資源 多層次的主題定位，特色化，協(xié)同化 以旅游產(chǎn)品配套為驅(qū)動，滾動開發(fā) 滿足客戶需求多種功能相結(jié)合 資金實力、融資渠道、外包業(yè)務能力 以旅游驅(qū)動居住類度假產(chǎn)品銷售 重要性 重要 丌重要 風險分析 項目開發(fā)周期過長，受外部因素影響較大 前期資金需求量較大，資金運作能力要求較高 企業(yè)資源整合能力要求高，風險控制能力強 成功不風險要素 資源 +地產(chǎn)（復合）類成功不風險要素分析 項目名稱 三亞清水灣 開發(fā)商 雅居樂 項目位置 海南省陵水縣英州鎮(zhèn) 建筑面 積 900萬㎡ 占地面積 物業(yè)類 型 酒庖式公寓、臨海別墅、海景公寓、多層住宅、酒庖、商鋪、公寓、別墅 容積率 總體 （一期 ） 銷售價 栺 15000元 20230元（精裝修） 雅居樂清水灣 ——借勢海南的自然資源和旅游資源，由單一開發(fā)主體打造超大規(guī)模綜合旅游度假區(qū)的成功典范 案例研究 ——雅居樂清水灣（借勢類） 基本情況 酒店區(qū) 游艇 碼頭 酒店 綜合居住區(qū) 綜合居住區(qū) （規(guī)劃中） 高爾夫球場 綜合居住區(qū) 高爾 夫球場 綜合居住區(qū) （規(guī)劃中） 居 住 區(qū) 綜合居住區(qū) （規(guī)劃中） 高爾 夫球場 酒店 游艇碼頭 商業(yè)街 海濱沙灘浴場 國色天鄉(xiāng)新城位于成都近郊 ，通后旅游主題營造，大造林涵蓋主題旅游、休閑度假、高端商務居住的旅游地產(chǎn)項目 ? 2023年由成都置信開發(fā) ， 項目計劃總投資約人民幣 40億 元 ， 建設(shè)周期約 5年 。 ? 卙地 6232畝 ， 位于成都市西貴之地城西溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)國家級生態(tài)示范區(qū) ? 包括四座由國際頂級娛樂集團設(shè)計的一流的 主題樂園 ； 2300余畝觃模的 高尚住宅區(qū) ， ， 1座大型亓星級酒庖 ， 一座匯集各類時尚運勱的 戶外運勱主題樂園 ? 全面兼容 “ 食 、 住 、 行 、 游 、 娛 、 購 、 療 、學 ” 等功能業(yè)態(tài) ， 創(chuàng)新形成 全球風情商業(yè)建筑群區(qū) ? 以 “ 花文化 ” 為主題的國際化游樂勝地 ，打造中國第一個 “ 國際花文化中心 ” 案例研究 ——國色天鄉(xiāng)（打造類） 項目概冴 成都市 中心 溫江區(qū) 國色天鄉(xiāng) 3公里 鄯縣 國色天鄉(xiāng)成為溫州區(qū)的旅游名片 文化類 借古文化類 定義：對歷叱上存在的歷叱遺跡、古城、古鎮(zhèn)、古村等迚行保護性開發(fā)戒者 1:1還原，營造過去的生活斱式戒社會形態(tài)的文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，如：宏村、清明上河園。 區(qū)域條件 經(jīng)濟、消費水平 ? 區(qū)域整體經(jīng)濟水平一般 ? 人均可支配收入一般（還原性開發(fā)需有一定的消費能力） ? 如：西安市（ GDP總量 3864億元、人均 GDP45633元，全國排名 88，處于中游）、安徽?。ㄈ?GDP總量 15110億元，在全國省級處中下游） 區(qū)域人口 ? 一二級客源市場（當?shù)乜驮矗┱急容^少，對區(qū)域人口基數(shù)要求較小 ? 旅游人口總數(shù)要求較大 ? 如：西安市（人口 846萬 ,接待游客 6553萬人次），開封市（人口 500萬，接待游客 3901萬人次） 交通情況 ? 由于主要客群來自外區(qū)域，所以對交通條件苛刻 ? 一、對外交通發(fā)達：有機場、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導入 ? 二、對內(nèi)交通便利：臨高速公路，有較好的直達性與便利性 區(qū)域形象 歷史悠久、文化深厚、擁有人文號召力 區(qū)域條件：對區(qū)域的經(jīng)濟、消費水平、人口條件較低，但對交通條件較為苛刻，需要有“歷史悠久、文化深厚、擁有人文號召力”的區(qū)域形象 開發(fā)模式 案例 開發(fā)模式 產(chǎn)品形態(tài) 延伸開發(fā) 盈利模式 麗江 束河古鎮(zhèn) 保護開發(fā) 商鋪、客棧、酒吧、 休閑中心、景點 別墅式產(chǎn)權(quán) 酒、別墅 門票收入、活動受投入、別墅 銷售收入 浙江桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn) 保護開發(fā) 商鋪、酒店、景點 商業(yè)街、酒 店 門票收入、酒店、商業(yè)銷售、 商鋪租金 昆山千 燈古鎮(zhèn) 保護開發(fā) 商業(yè)、景點 別墅 門票收入、商鋪租金收入、別 墅銷售收入 浙江 南潯古鎮(zhèn) 保護開發(fā) 商業(yè)、景點 \ 門票收入、商業(yè)租金、活動收 入 安徽宏村 保護開發(fā) 景點、酒店、寺廟 節(jié)目表演、別墅、墓地 門票、酒店收入、別墅銷售收入、墓地出讓收入、演出收入 杭州宋城 還原開發(fā) 商業(yè)、景點 節(jié)目表演、 地產(chǎn)開發(fā) 門票收入、商業(yè)租金收入、表 演收入、房地產(chǎn)開發(fā)收入 開封清明上河園 還原開發(fā) 景點、客棧、商鋪 節(jié)目表演 門票收入、節(jié)目表演、租金收 入、自營收入 歷史人文發(fā)掘保護 延伸房地產(chǎn)開發(fā) 成功開發(fā) + = 開發(fā)成功模式 開發(fā)特征 集中在古鎮(zhèn)、古村類開發(fā)，以保護開發(fā)為主，開發(fā)投資較少，政店參不和主導。 產(chǎn)品形態(tài) 景點、商鋪、酒庖是目前古鎮(zhèn)開發(fā)的主要產(chǎn)品，延伸房地產(chǎn)產(chǎn)品主要以度假類酒庖、別墅為主。 盈利模式 門票收入、酒庖運營收入、商鋪租金收入是主要的長期盈利模式，延伸的房地產(chǎn)開發(fā)是實現(xiàn)快速回現(xiàn)的斱式。 保護性開發(fā)為主，景點、商業(yè)街、酒店是主要的產(chǎn)品形態(tài)，以長期持有為主要運營模式，延伸開發(fā)以快速回現(xiàn)的住宅類產(chǎn)品為主 成功要素： 對所挖掘出的歷史人文資源，打造的文化主題定位是借古文化類的核心成功因素。在此基礎(chǔ)上，功能組合規(guī)劃不企業(yè)資金實力能夠最大程度的確保項目的成功開發(fā) 成功 要素 類型 外部因素 內(nèi)部因素 區(qū)域條件 選址策略 政策環(huán)境 資源條件 主題定位 開發(fā)模式 功能組合與 規(guī)劃 企業(yè)資源整 合能力 盈利模式 借古文化類 區(qū)域的經(jīng)濟、消費水平、人口條件較低 位于擁有深厚歷史文化底蘊的區(qū)域，且交通便利 當?shù)卣院畏N形式合作參與到古鎮(zhèn)開發(fā)中來 需要不可復制的歷史人文資源 打造具有歷史沉淀，歷史意義的文化主題，喚醒人們對古文化的重視與保護 以人文資源為核心，打造能夠引起人們共鳴的歷史景點 景點、商鋪、酒店是保護性開發(fā)的主要產(chǎn)品 資金實力、融資渠道、營銷渠道，對外包專業(yè)管理團隊的整合與把控 以門票收入、酒店運營收入、商鋪租金收入為主 重要性 重要 丌重要 風險分析 對歷史文化建筑資源依賴程度高，受特定資源條件的約束 近年國家對歷史文化的開發(fā)限制條件越來越多，開發(fā)過程中容易受到政策的影響 項目在建成后才能實現(xiàn)投資回報，且還原性開發(fā)前期投資較大；項目只通過旅游產(chǎn)品的盈利而沒有地產(chǎn)類產(chǎn)品快速回現(xiàn)的話，回收周期較長 成功不風險要素 借古文化類成功不風險要素分析 位于安徽黔縣，由中坤集團承建開發(fā)，定位為古村落型旅游度假區(qū)，被聯(lián)合國教科文組織認定為世界文化遺產(chǎn)，是