科技園策劃報告(編輯修改稿)
2025-02-08 23:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)西進，城市西拓”，構(gòu)建 三大經(jīng)濟帶 ：東部重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，中部突出發(fā)展工業(yè)和服務(wù)業(yè)，西部大力發(fā)展港口經(jīng)濟，重點建設(shè)臨港重化工業(yè)基地和區(qū)域性的現(xiàn)代物流中心。 十一五期間珠海工業(yè)用地供需關(guān)系基本平衡。香洲區(qū) 2023年的工業(yè)土地需求量相當于全區(qū)剩余存量，考慮到部分土地尚不具備建設(shè)條件，本項目所在的區(qū)域市場工業(yè)用地呈供不應(yīng)求狀況 。 項目優(yōu)劣勢分析 ? 本項目 優(yōu)勢大于劣勢 ，機會大于威脅，通過合理實施開發(fā)節(jié)奏、園區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)聚集策略，可以充分實現(xiàn)開發(fā)價值最大化。 ? 本項目的 核心競爭力 在于發(fā)展完善的園區(qū)生活配套和形成產(chǎn)業(yè)聚集。 SWOT分析 ? 優(yōu)勢分析： ? 土地資源稀缺、地理區(qū)位優(yōu)越、政府關(guān)系良好、產(chǎn)業(yè)環(huán)境有利。 ? 劣勢分析： ? 產(chǎn)業(yè)特色不鮮明、市政設(shè)施配套滯后。 ? 機會分析： ? 交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、橫琴開發(fā)、先動機遇。 ? 威脅分析： ? 開發(fā)政策限制、市場發(fā)育程度低、招商競爭激烈、招商引資壓力。 應(yīng)對措施 ? 實行 漸進式開發(fā) 策略。首先消化利用好現(xiàn)有政策，進行土地開發(fā)，控制土地轉(zhuǎn)讓和利用節(jié)奏，并根據(jù)招商需要分步開發(fā)生活區(qū)，后續(xù)階段視政策情況逐步加大開發(fā)深度，開發(fā)辦公、研發(fā)和社區(qū)配套物業(yè)。 ? 統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)一管理 。從提升園區(qū)生活品質(zhì)和提升開發(fā)價值考慮，生活區(qū)實行集中配置和統(tǒng)一開發(fā)， ? 利用土地資源、區(qū)位和地處香洲區(qū)工業(yè)制造中心的優(yōu)勢，從一開始就按照產(chǎn)業(yè)定位要求來招商形成一定規(guī)模的 產(chǎn)業(yè)聚集 ，從而確立品牌和長期競爭優(yōu)勢。 核心競爭力 ? 生活配套 ? 工業(yè)園生活區(qū)日益成為吸引高素質(zhì)及企業(yè)和人才的關(guān)鍵因素。金地在住宅物業(yè)開發(fā)方面經(jīng)驗豐富，良好的區(qū)位，加上總體規(guī)劃合理，生活配套舒適，園區(qū)土地和物業(yè)增值必將既快又穩(wěn)。 ? 產(chǎn)業(yè)聚集 ? 由于產(chǎn)業(yè)聚集帶來的溢出效應(yīng)、聚集效應(yīng)和專業(yè)化效應(yīng)，企業(yè)生產(chǎn)運營成本得以降低，園區(qū)內(nèi)聚吸引力大大增強。產(chǎn)業(yè)聚集具有雪球效應(yīng)，優(yōu)勢越來越突出，競爭者越來越難以超越。 項目市場定位 ? 本項目 總體定位為珠海市最具投資價值的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū) ，體現(xiàn)在以下幾方面：第一，產(chǎn)業(yè)聚集度高；第二，生活舒適性好；第三，地產(chǎn)增值潛力大。 ? 產(chǎn)業(yè)定位：生態(tài)科技產(chǎn)業(yè) ，其內(nèi)涵為以醫(yī)藥（包括生物醫(yī)藥、中醫(yī)藥）、電子制造為主導產(chǎn)業(yè)，包括相關(guān)、相容產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的多層次產(chǎn)業(yè)群。 ? 客戶定位：符合產(chǎn)業(yè)定位，具備一定科技含量的制造企業(yè)、科研企業(yè)和服務(wù)企業(yè)，客戶主要來源為港澳臺企業(yè)、珠三角地區(qū)企業(yè)、國內(nèi)民營企業(yè)。 ? 產(chǎn)品分階段定位：第一階段：熟地、生活配套物業(yè)（捆綁銷售）。第二階段：（代建或定制）標準化廠房、研發(fā)辦公樓、社區(qū)配套物業(yè)等。 ? 建議以新工業(yè)、新生活為園區(qū)發(fā)展形象。 發(fā)展策略建議 ? 總體開發(fā)策略：通過實施合理的開發(fā)模式、園區(qū)規(guī)劃和開發(fā)節(jié)奏來 最大限度提升開發(fā)價值 。 ? 現(xiàn)階段 首先實行土地開發(fā)招商 （一級開發(fā)），有計劃地過渡到物業(yè)開發(fā)（二級開發(fā)），兼顧政府要求和提升開發(fā)價值的需要。 ? 生活區(qū)統(tǒng)一開發(fā) 既對招商有利，又可以彌補土地開發(fā)利潤的不足。園區(qū)綜合開發(fā)是實現(xiàn)價值最大化的有效途徑，但還需要爭取政策。 ? 打造產(chǎn)業(yè)專區(qū) 和聯(lián)合招商可以加強與政府的合作，有利于爭取園區(qū)開發(fā)政策突破和深化。 開發(fā)策略 ? 漸進開發(fā) ? 通過分期和分片開發(fā)策略的運用來爭取最大限度提升
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