【文章內(nèi)容簡介】 能以中高檔為主。 ? 高新區(qū)： 2023年，西高新在建寫字樓總面積為 536493平方米，新開發(fā)寫字樓總面積為 780742平方米，總面積達到 1317235平方米，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，如果按靜態(tài)的計算， 2023年的供應(yīng)量最早也需在 2023年才能釋放完畢。 ? 南二環(huán)： 南二環(huán)的寫字樓尤其集中在朱雀路口到西二環(huán)以東，相對便利的交通使南二環(huán)的寫字樓備受市場的關(guān)注，并且奠定了其高昂的市場價位。 西安寫字樓發(fā)展概況 從西安寫字樓的分布來看除了火炬大廈周邊高新路一帶寫字樓比較集中，西安還沒有形成寫字樓集體，規(guī)模效應(yīng)不足。 ? 西安的寫字樓市場開發(fā)量龐大。 ? 開發(fā)商競爭重點仍然是服務(wù)、位置和產(chǎn)品。 ? 適度性價比也成為寫字樓市場競爭的利器。 ? 寫字樓的地段優(yōu)勢及地價的升高，使項目已很少提到升值的概念。 ? 項目內(nèi)部的相關(guān)配套設(shè)計成為開發(fā)商的一大賣點。 ? 從規(guī)模和定位來看，規(guī)模都不斷擴大，中高檔次的寫字樓項目日益增多。 ? 從價位上看，從 50006000元每平方米至上萬元每平方米的占絕大多數(shù)。 ? 企業(yè)別墅式辦公空間 —— “企業(yè)壹號公園”已經(jīng)出現(xiàn)。 雖然，開發(fā)商在服務(wù)、相關(guān)配套和物業(yè)管理等方面下功夫，滿足入駐企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)業(yè)的條件。但面對眾多寫字樓的同時開發(fā)，市場供求矛盾已成為開發(fā)商無法承受的傷痛。 西安寫字樓的開發(fā)特點 ? 隨著社會的發(fā)展，需求的多樣性愈加明顯，寫字樓開發(fā)也面向不同消費階層提供高、中、低端的產(chǎn)品。 ? 由于目前很多企業(yè)在不斷發(fā)展，原來一些小企業(yè)、小公司在發(fā)展壯大后，會按市場規(guī)律改善其辦公環(huán)境，樹立企業(yè)自身形象，完成升級換代，勢必要向高端的寫字樓入駐。 ? 市場上出現(xiàn)的很多高檔寫字樓，從安全性、辦公環(huán)境和服務(wù)等方面都做的很好，但太高的價位使得市場上供過于求。但這并不能代表高檔寫字樓沒有發(fā)展空間了。 寫字樓的發(fā)展前景 如果有低價位的高檔寫字樓，誰會不想要 ！ ?從前期的分析中我們看到，從地方財政稅收方面，從 C地塊的地塊特征方面，從西安寫字樓市場來看，企業(yè)總部的開發(fā)都有其可行的一面。 ? 所以，結(jié)合兩地塊的具體情況，面對市場的需求，將兩地塊打造成為長安園區(qū)的“企業(yè)總部”也有其充分的市場可行性 ? 功能定位：“新企業(yè)總部” ? 形象定位：新長安的財智中心 ? A、 C地塊定位 租用 自建或自購 高檔 低檔 1 2 3 從西安寫字樓市場來看， 3消費群都是兩地塊的目標對象。 消費群 1：目前計劃購買或自建高檔寫字樓的企業(yè)，他們是我們的主要目標對象。 消費群 2：目前租用著高檔寫字樓，年租金在 60萬元以上，他們是第二目標對象。 消費群 3：目前已有自已的高檔寫字樓，希望能有更好環(huán)境的企業(yè)，是第三目標對象。 A、 C地塊的客戶來源 “新企業(yè)總部”的業(yè)主必須符合“新”的要求，既其所從事的行業(yè)或者領(lǐng)域，必須是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的新增長點。 （ 1）外埠企業(yè)在西安的分支機構(gòu) （ 2）大專院校的科研基地 （ 3）國內(nèi)企業(yè)進軍西部的根據(jù)地 （ 4）本地大型文化傳播公司 （ 5）本地專業(yè)的商務(wù)服務(wù)公司 （ 6）本地的大型生物研究公司 （ 7）本地大中型信息咨詢公司 （ 8） IT業(yè)發(fā)展公司 招商目標群體 兩地塊，是在跟高檔寫字樓市場搶客戶！ 目標客戶，看重什么？ 他們是一群正在發(fā)展的企業(yè)，也是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的新增長點，他們對企業(yè)的辦公環(huán)境要求很高，他們不但要面子還要經(jīng)濟同時更要發(fā)展，所以他們會考慮： ? 辦公場所是否能為企業(yè)的整體形象加分 ? 辦公場所的所在地是否有經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿? ? 辦公場所的周邊配套是否對企業(yè)有利 ? 辦公場所的性價比是不是市場上最好的 ? 辦公所在地的政策支持如何 ? 對辦公場所的投資是否有升值潛力 ?辦公場所是否能為企業(yè)的整體形象加分 ? 辦公場所的所在地是否有經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿? ? 辦公場所的周邊配套是否對企業(yè)有利 ? 辦公場所的性價比是不是市場上最好的 ? 辦公所在地的政策支持如何 ? 對辦公場所的投資是否有升值潛力 ?企業(yè)自由設(shè)計，獨立的空間和區(qū)域，獨家獨院 ? 西安的南擴，長安區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展 ? 大學(xué)城及 B地塊的開發(fā)將提高周邊配套 ? 土地的價格決定了兩地塊的性價比 ? 郭杜工業(yè)園的優(yōu)惠政策 ? 郭杜工業(yè)園土地的升值直接影響兩地塊的升值 ?已建成的高檔寫字樓，有面子但缺少個性 ?一般都建在經(jīng)濟比較好的區(qū)域 ? 周邊大多有比較成熟的配套環(huán)境 ? 價格相對較高，每平米在 5000元左右 ? 沒有太多的政策支持 ? 因為價格相對較高，升值潛力不是很明顯 目標群關(guān)心的 A、 C兩地塊 高檔寫字樓 與競爭對手的比較 要想從高檔寫字樓市場搶客戶，最大的競爭點應(yīng)該從性價 比入手，而性價比是由土地價格決定！ A、 C地塊招商策略 用低價格土地策略提升性價比，吸引投資商！ 使用低價格或零地價策略，吸引投資商來本地塊建企業(yè)總部，快速開發(fā)兩地塊，提高區(qū)域經(jīng)濟建設(shè)，提升區(qū)域財政收入，帶動整體郭杜工業(yè)園的形象和投資熱潮。 經(jīng)濟成本分析 ?無論以任何的價格出售土地，都要征地，進行道路、照明、水電等基礎(chǔ)建設(shè)，其總體費用是固定的。我們先從土地出售和開發(fā)進度來算一筆賬。 ?假設(shè)以五畝土地的開發(fā)計算： ? 五畝土地在郭杜工業(yè)園的市值為 75萬元。 ? 占地五畝的企業(yè)年上繳稅收最少在 200萬元以上。 ? 企業(yè)早半年落戶郭杜工業(yè)園，就可從財政收入中回收了土地款，同時還帶來其它經(jīng)濟收益。 ? 低價位只要提前半年讓企業(yè)落戶，那么，它就是可行的方案。 企業(yè)總部有何優(yōu)勢？ 用地性質(zhì)，帶來不同效益 ? 產(chǎn)業(yè)用地占地面積大，入?yún)^(qū)企業(yè)利稅有限。同樣 100畝的地塊，產(chǎn)業(yè)用地或許只能容納一家企業(yè)，若按年最大利稅 300萬來記，地方規(guī)劃 100畝的產(chǎn)業(yè)用地，每年只能獲取利稅 300萬； ? 若建造 100畝的企業(yè)總部，至少可容納 5家中小型企業(yè)總部的辦公用地，每家企業(yè)年利稅上繳按 200萬計算。五家企業(yè)總部年上交地方利稅總額為 1000萬，從利稅總額方面來看，企業(yè)總部是產(chǎn)業(yè)用地的 3倍有余。 ? 產(chǎn)業(yè)用地的污染指數(shù)遠高于企業(yè)總部，所以