銷(xiāo)售學(xué)習(xí)(房產(chǎn)銷(xiāo)售的內(nèi)部培訓(xùn)資料)(編輯修改稿)
2025-02-07 19:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 20萬(wàn)元，上限為房屋總價(jià)款的 20％。目的是確?？蛻糇罱K簽約成交。 ? (5)定金保留日期一般以 37天為限，超過(guò)時(shí)期，定金沒(méi)收，所保留單元將自由介紹給其他客戶。 ? (6)定金與簽約日之間的時(shí)間間隔應(yīng)盡可能短，以免各種節(jié)外生枝的情況發(fā)生。 ? (7)折扣及其他條件，應(yīng)報(bào)主管經(jīng)理同意備案。 ? (8)訂單填寫(xiě)完后，再仔細(xì)檢查戶型、面積、總價(jià)、定金等是否正確。 ? 二、簽訂合約 ? (1)驗(yàn)對(duì)身份證原件，審核其購(gòu)房資格。 ? (2)出示商品房預(yù)售示范合同文本，逐條解釋合同的主要條款： ? A、當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)、住所； ? B、房地產(chǎn)的坐落、面積、四周范圍； ? C、土地所有權(quán)性質(zhì)；土地使用權(quán)獲得方式和使用期限； ? D、房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況； ? E、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、支付方式和期限； ? F、房地產(chǎn)交付日期； ? G、違約責(zé)任；爭(zhēng)議的解決方式。 ? (3)與客戶商討并確定所有內(nèi)容，在職權(quán)范圍內(nèi)作適當(dāng)讓步。 ? (4)簽約成交，并按合同規(guī)定收取第一期房款，同時(shí)相應(yīng)抵扣已付定金。 ? (5)將定單收回，交現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理備案。 ? (6)幫助客戶辦理登記備案和銀行貸款事宜。 ? (7)登記備案且辦好銀行貸款后，合同的一份應(yīng)交給客戶。 ? 注意事項(xiàng) ? (1)示范合同文本應(yīng)事先準(zhǔn)備好。 ? (2)事先分析簽約時(shí)可能發(fā)生的問(wèn)題，向主管經(jīng)理報(bào)告，研究解決 的辦法。 ? (3)簽約時(shí)，如客戶有問(wèn)題無(wú)法說(shuō)服，匯報(bào)主管經(jīng)理或更高一級(jí)主管。 ? (4)解釋合同條款時(shí)，在情感上應(yīng)側(cè)重于客戶的立場(chǎng)，讓其有認(rèn)同感。 ? (5)對(duì)簽約后的合同，應(yīng)迅速交房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)審核，并報(bào)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記備案。 ? (6)簽約后的客戶，應(yīng)始終與其保持接觸，幫助解決各種問(wèn)題并讓其介紹客戶。 ? (7)若客戶的問(wèn)題無(wú)法解決而不能完成簽約時(shí)，請(qǐng)客戶先回，另約時(shí)間，以時(shí)間換取雙方的折讓。 ? (8)及時(shí)檢查簽約情況，若有問(wèn)題，應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。 ? 第六節(jié) 交付 ? 一、交付應(yīng)準(zhǔn)備的資料： ? 1．房屋質(zhì)量檢驗(yàn)合格書(shū) ? 2．房屋使用說(shuō)明書(shū) ? 3．物業(yè)管理公約 (需每位客戶與物業(yè)公司簽字認(rèn)可 ) ? 4．驗(yàn)收項(xiàng)目說(shuō)明書(shū) ? 5．物業(yè)提供的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 有關(guān)房地產(chǎn)稅收解答 ? 一、在現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策法規(guī)框架內(nèi)，作為房地產(chǎn)稅收的納稅人需要繳納哪些稅 ? ? 房地產(chǎn)稅收涉及房地產(chǎn)的取得、保有和流轉(zhuǎn) 3個(gè)環(huán)節(jié)的稅收。目前，直接與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)主要包括：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅、契稅、城市房地產(chǎn)稅。 ? 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、銷(xiāo)售房屋需要繳納哪些稅？ ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房屋主要繳納企業(yè)所得稅 33％、營(yíng)業(yè)稅 5％、城市維護(hù)建設(shè)稅 7％、教育費(fèi)附加 3％、土地使用稅 2元 /平方米（建制鎮(zhèn) /平方米）、土地增值稅（四級(jí)超率累進(jìn)稅率）、印花稅 3‰ 、耕地占用稅 2元 /平方米、契稅 3％等。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同環(huán)節(jié)實(shí)行相應(yīng)的稅收政策。 ? 營(yíng)業(yè)稅部分，在房屋銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房屋以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，按照 5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售房屋時(shí)連同房屋所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，都屬于有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，均應(yīng)按 5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。 ? 土地增值稅部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房屋，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。其收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。規(guī)定的扣減項(xiàng)目包括，取得土地使用權(quán)所支付的金額，開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用，新建房及配套設(shè)
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