某地產(chǎn)杭州top產(chǎn)品研究(編輯修改稿)
2025-02-07 16:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 藍(lán)色錢江更顯稀貴。三代 TOP1特征 ：武林 府武林 國際新華園昆侖公館御西湖凱旋門麗園蘭 園? 老城豪宅外部環(huán)境整體不佳且地形不規(guī)整 ：僅武林一號(hào)、藍(lán)色錢江南區(qū)擁有優(yōu)越環(huán)境資源。且多個(gè)樓盤受周邊小區(qū)日照分析影響，出現(xiàn)南高北低規(guī)劃，削弱高端形象。遠(yuǎn)洋大運(yùn)河商務(wù)區(qū)概念 10年橫空出世，拱北 G2土地賣出 TOP1價(jià)格，綜合體型豪宅試水杭州一度獲熱捧。三代 TOP1特征 ：遠(yuǎn)洋公館名城燕園 ? 遠(yuǎn)洋大運(yùn)商務(wù)區(qū) ：位于拱北大關(guān)，板塊土地近年正處 G2向TOP1進(jìn) 階中，但 截至目前總體仍屬 G2。 2023年，遠(yuǎn)洋商務(wù)區(qū)以 80萬方恢弘體量，融合五星級(jí)酒店、寫字樓、購物中心于一體的綜合體概念高調(diào)入市， 首發(fā)精裝價(jià)格達(dá) /平米，高出周邊在售樓盤約 1萬 /平米 ，達(dá)到 TOP1層級(jí)。項(xiàng)目首發(fā)熱銷，讓杭州首次見證了綜合型豪宅的吸引力。精裝 修成絕對(duì)主流，會(huì)所、服務(wù)功能趨于務(wù)實(shí)化，總體摒棄二代豪宅的虛化概念和過多投入。三代 TOP1特征 ：? 精裝 修成絕對(duì)主流 ：三代 13個(gè) TOP1項(xiàng)目， 除凱旋門全毛坯 ，新華園和武林國際提供精裝、毛坯兩種房源外，其余全部為精裝。 TOP1精裝化成絕對(duì)主流。代表項(xiàng)目 會(huì)所規(guī)模 會(huì)所功能 物業(yè)服務(wù)綠城蘭園 3000方 社區(qū)保障、社區(qū)醫(yī)療、老年活動(dòng)中心、棋牌室、室外游泳池 綠城物管大家武林府 5000方 （商鋪，非會(huì)所） 引入杭州大廈 LSE生活館，含高端生活超市、美容 SPA和咖啡吧等 大家物業(yè)武林國際 2023方 （下沉式） 家庭會(huì)客廳、管家式服務(wù)等 新湖物業(yè)新華園 2023方 未定 綠城物業(yè)昆侖公館 5000方 計(jì)劃以 “奢侈品定制增值服務(wù) ”、 “奢侈品主題沙龍 ”為運(yùn)營核心 昆侖物業(yè)凱旋門 1000方 （位于地下） 日常生活配套設(shè)施 濱江物業(yè)雅戈?duì)栍骱?無 —— 雅戈?duì)栁飿I(yè)藍(lán)色錢江南區(qū) —— 紅酒吧、雪茄吧、業(yè)主客廳、健身房 等、室外泳池等 綠城物業(yè)? 會(huì)所、物業(yè)服務(wù)趨于務(wù)實(shí) ： 御西湖未配置會(huì)所，凱旋門、武林國際將會(huì)所利用地下空間解決，武林府將會(huì)所功能植入商鋪中、引入外部資源經(jīng)營，名利雙收。總體言， 三代 TOP1在會(huì)所及服務(wù)配置上趨于務(wù)實(shí)化，摒棄了二代豪宅的虛化概念和過多投入 。三 代 TOP1 = 老城核心 /錢江 新 城 /文教地段 /慶春東 /遠(yuǎn)洋綜合體 + 外部環(huán)境不佳，環(huán)境資源更稀貴 +多層級(jí)產(chǎn)品 +精裝修 + 務(wù)實(shí) 化的會(huì)所和服務(wù)TOP1，未來在哪里？13年后：錢江新城二期三堡沿江帶，中海地王新 TOP1呼之欲出? 錢江新城二期三堡沿江帶 ：位于錢江新城一期核心區(qū)東北側(cè)，是錢江新城一期的自然外溢， 伴隨一期核心區(qū)土地資源的高度稀缺，三堡沿江帶的稀缺價(jià)值自然凸顯 。 2023年底，中海拿下三堡地王備受關(guān)注，實(shí)際樓板價(jià)近 3萬 /平米，未來將迅速崛起成為 TOP1項(xiàng)目 。三堡沿江帶老市中心面貌升級(jí)，但土地高度稀缺錢江新城核心區(qū)基本成熟，高度稀缺中海地塊東方潤園金基曉廬13年后：城南望江南星圈，南宋皇脈外延、多核交匯，改造升級(jí)后，御園、大家、杭房 TOP1指日可待錢江新城核心區(qū)基本成熟，高度稀缺望江南星單元老市中心面貌升級(jí)，但土地高度稀缺? 望江南星單元 ：位于錢江新城復(fù)興沿江帶西北側(cè)秋濤路一帶， 片區(qū)是南宋皇脈外延，錢江新城和老市中心雙核交接地帶，土地潛在價(jià)值突出，但當(dāng)前城市界面較差 。伴隨片區(qū)動(dòng)遷升級(jí)，騰挪出的宅地都具備稀缺價(jià)值 。綠城西子御園因挖掘出南宋文物陷停建風(fēng)波舉世關(guān)注 ， 2023年底，大家、杭房分別以 2萬 /平米左右的樓板價(jià)競(jìng)得區(qū)域內(nèi)迷你宅地，預(yù)計(jì)未來將打造成TOP1項(xiàng)目。三堡沿江帶吳山 /延安路商圈錢江新城高端居住區(qū)錢江新城核心區(qū)杭房地塊大家地塊望江 /南星單元綠城西子御園13年后：濱江沿江帶，一線江景高度稀缺， G2→TOP1 進(jìn)行時(shí)，寰宇天下御江山、水晶瀾軒爭(zhēng)雄 TOP1錢江新城核心區(qū)基本成熟，高度稀缺望江南星單元老市中心面貌升級(jí)，但土地高度稀缺? 濱江沿江帶 ：位于濱江一橋與三橋沿江帶沿線，過往 10年，濱江高新區(qū)快速崛起為三大副城之首， 土地屬性整體已完成 G3向 G2的轉(zhuǎn)變，一線沿江宅地更是高度稀缺，已經(jīng)亮相的寰宇天下 御江山、水晶瀾軒項(xiàng)目均定位 300400方江景大宅 ，預(yù)計(jì)售價(jià) 34萬 /平米， TOP1屬性強(qiáng)。三堡沿江帶濱江一線沿江帶13年后：拱北運(yùn)河圈，運(yùn)河歷史文脈稀缺，大型綜合體代建，土地屬性正處 G2向 TOP1逐步跳級(jí)階段錢江新城核心區(qū)基本成熟，高度稀缺望江南星單元老市中心面貌升級(jí)，但土地高度稀缺 三堡沿江帶濱江一線沿江帶拱 北運(yùn)河圈? 拱 北運(yùn)河圈 ：以遠(yuǎn)洋綜合體、小河、大兜路歷史街區(qū)為核心的運(yùn)河沿線帶。以 運(yùn)河歷史文脈資源為核心，伴隨區(qū)內(nèi)多個(gè)綜合體的興建和市中心外延化趨勢(shì) ， 區(qū)域?qū)傩詫⒅鸩綇?G2向 TOP1跳級(jí) 。區(qū)內(nèi) 現(xiàn)有臨運(yùn)河項(xiàng)目都已超前定位成 TOP1，除遠(yuǎn)洋公館以綜合體概念豪宅一度熱銷外，其余項(xiàng)目去化整體艱難，但未來 35年內(nèi)有望逐步改善。城東新城仍處初期，中 短期仍 G2遠(yuǎn)洋綜合體萬通中心遠(yuǎn)洋公館綠地綜合體凱德地塊凱德龍灣大河宸章九龍倉碧璽臻園小河大兜路歷史街區(qū)拱宸橋歷史街區(qū)運(yùn)河天地13年后： 華家 池地塊， 、昭示通達(dá)性強(qiáng)、人文景觀資源較好，綜合體概念強(qiáng)， TOP1屬性明顯武林中心? 華家池地塊 ： TOP1屬性明顯 ：1） ，多核交匯；2） 緊鄰艮山、秋濤路大動(dòng)脈，交通通達(dá)性、地標(biāo)昭示性強(qiáng)，綜合體概念強(qiáng)；3） 地形規(guī)整，可俯瞰華家池小區(qū)全景，人文及景觀資源相比多數(shù)老城 TOP1擁有明顯優(yōu)勢(shì)。延安湖濱商圈 錢江新城城東新城樞紐慶春廣場(chǎng)艮山東路秋濤路體育場(chǎng)路鳳起路TOP1版圖匯總及分級(jí)八 大片區(qū)，西湖稀貴無雙，武林中興，錢新、文教收尾，慶春、望江自然進(jìn)階，濱江沿江崛起，拱北運(yùn)河進(jìn)化時(shí)武林文教拱北運(yùn)河慶春東環(huán)西湖望江 錢江新城濱江沿江? 文教 ：城市次中心，學(xué)區(qū)配套豐富，城市界面繁華 ，土地 高度 稀缺， 06年快速崛起，三兩項(xiàng)目即掀波瀾，目前已收尾。? 環(huán)西湖 ：世界文化遺產(chǎn)，稀貴價(jià)值無雙， 8號(hào)公館后，已成絕唱。? 望江南星 ：皇脈外延，雙核交匯，現(xiàn)狀雜亂但潛在價(jià)值突出， 改造升級(jí)后，自然 TOP1。? 拱北運(yùn)河 ： 千年古運(yùn)河，流淌最純粹的老杭州韻味 ，近年復(fù)古與興建并舉， G2向TOP1進(jìn)化時(shí) 。? 武林 ： 無可替代的絕對(duì)中心， 杭州繁華的絕對(duì)象征。09年中興以來，豪宅項(xiàng)目集中入市，短期供應(yīng)充裕，但整體稀缺性毋庸置疑。? 錢江新城 ：十年新貴， 城市界面煥然一新，浩蕩江景無可匹敵 ，人氣配套仍需提升， 一期高潮已過，未來看二期 。? 濱江沿江 ： 副城之首，一線江景高度稀缺 ，欲與錢
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