【文章內(nèi)容簡介】 、商貿(mào)、金融、娛樂； ?西高新 — 經(jīng)濟發(fā)展新高地，商務(wù)聚集區(qū) ； ?曲江新區(qū) — 旅游、休閑度假、高尚住宅； ?經(jīng)開區(qū) — 現(xiàn)代制造業(yè)、政務(wù)新區(qū)； ?浐灞 — 會展、生態(tài)、高尚住宅； 城市 板塊功能劃分逐漸清晰，高新作為第一個獲批新區(qū)，承載著城市經(jīng)濟發(fā)展的 重任 【 高新區(qū)發(fā)展 】 高 新區(qū)作為西安城市發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展引擎，其發(fā)展已經(jīng)有了舉足輕重的作用，項目所在地處于高新路輻射范圍，空間優(yōu)勢極大 。 1993年 太白南路 開工建設(shè) 太白南路建成 高新路開工 1999年 高新路建成 唐延路開工 2023年 唐延路建成 2023年 高新區(qū) 提出二次創(chuàng)業(yè) 2023年 丈八北路 開工建設(shè) 2023年 高新路拓寬 2023年 丈八北路以西 科技路以南 西三環(huán)以東 老西戶以北 高新區(qū)代管 2023年 4月 丈八北路 正式通車 2023年 富裕路拓寬 2023年 皂 河 中鐵繽紛南郡 南 二 環(huán) 南 三 環(huán) 高新路 西三環(huán) 木塔寺公園 太白南路 永陽公園 保利 地產(chǎn) 丈八路 唐延路 奧林匹克公園 科技二路 高新路 104 121 161 208 270 350 494 570 700 832 % % % % % % % % % %%%%%%%0100200300400500600700800900 GDP 占西安 % ?1991年 3月經(jīng)國務(wù)院首批批準(zhǔn)的國家級高新區(qū)， 2023年綜合指標(biāo)位于全國 53個高新區(qū)前 5位，是西安當(dāng)前經(jīng)濟最為發(fā)達的區(qū)域； ?所在雁塔區(qū)擁有省以上科研機構(gòu) 55家，各類專業(yè)技術(shù)人才 14萬余人，西高新分布了 1833家高新技術(shù)企業(yè)，已然成為城市高知階層的第一聚集地； ?西高新城市經(jīng)濟中心的地位已經(jīng)確立，未來此定位將會進一步深化。 老城區(qū) 西高新 西安高新區(qū)作為西安經(jīng)濟龍頭的地位將進一步強化 片區(qū)格局已然決定了本項目的地位：城市高端 西 高新領(lǐng)跑西安經(jīng)濟發(fā)展，是城市知富、中產(chǎn)階層的聚居之地，聚集了大量城市精英人士 【 高新區(qū)發(fā)展 】 城市發(fā)展： 依托國家西部大開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢 ， 西安將構(gòu)建為國際化大都市框架 ，形成一城 多心的城市 發(fā)展格局 ， 快速提升城市輻射影響力； 高新區(qū)發(fā)展： 西高新代表西安現(xiàn)代城市意象的標(biāo)簽，已成為陜西、西安最強勁的經(jīng)濟增長極和對外開放的窗口，城市空間拓展能力強，向南已拓展至南三環(huán)區(qū)域，丈八北路以西至西三環(huán)區(qū)域?qū)⒊蔀楦咝聟^(qū)向西部發(fā)展的重要區(qū)域。 【 城市空間發(fā)展與規(guī)劃小結(jié) 】 PART2 城市與區(qū)域發(fā)展研究 ? 城市宏觀 背景 ? 城市空間 發(fā)展與 規(guī)劃 ? 區(qū)域發(fā)展及區(qū)域價值 定義 ? 魚化片區(qū)的提升改造是西安高新區(qū)為 落實省市及高新區(qū)“十二五規(guī)劃 ”， 全面推進西安建設(shè)國際化大都市建設(shè)所推出的重大決策。對突破高新區(qū)向西發(fā)展瓶頸，推動軟件新城和創(chuàng)業(yè)新城建設(shè)，加速高新區(qū)城市核心區(qū)的形成和改善城市形象具有重要意義。 ? 魚化區(qū)域總體規(guī)劃以高新區(qū)綜合服務(wù)區(qū)為基礎(chǔ)、以高端居住、商業(yè)娛樂、科技展示、文化休閑四大功能為載體，成為代表高新區(qū)智慧、文化、生態(tài)形象窗口的 中央休閑區(qū) 。依據(jù)總體規(guī)劃布局，魚化區(qū)域確定了 “一心”“兩帶”“三軸”“七區(qū)” 的現(xiàn)代城市空間構(gòu)架。 ? 科技路是西高新的發(fā)展軸，整體發(fā)展趨勢為從東向西，由于行政區(qū)域的分割而止于丈八北路； 魚化寨片區(qū)為高新區(qū)托管后 ，打破西高新原有行政區(qū)界，以科技路西段的修成通車為代表的區(qū)域建設(shè)迅速拉開。 【 魚化寨區(qū)域規(guī)劃 】 隨著行政區(qū)劃邊界的打破，高新區(qū)可供開發(fā)的土地越來越少， 魚化寨區(qū)域?qū)?逐漸 成為 西高新向西 空間拓展 的一部分 西三環(huán)路 唐延路 科技路 丈八北路 本案 2023年 前后將成建成區(qū)的一部分 20232023年建成，并向南轉(zhuǎn)移 19992023年建成 ? 魚化片區(qū)位于西安高新區(qū)，東至丈八北路，西至西三環(huán)，南至科技八路，北至科技路，規(guī)劃用地面積 。緊鄰高新區(qū)一期建成區(qū)和二期軟件新城和創(chuàng)業(yè)新城，是連接高新區(qū)一二期的核心區(qū)域。 【 魚化寨區(qū)域規(guī)劃 】 東依國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)“西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”，工業(yè)基礎(chǔ)良好；向北緊靠西咸經(jīng)濟一體化的橋頭堡“灃渭新區(qū)”及“涇渭新區(qū)”，發(fā)展?jié)摿o限 ?2023年西高新提出二次創(chuàng)業(yè)， 2023年 規(guī)劃建成區(qū)包括魚化寨 ； ?2023年 4月 30日西安市決定、丈八北路以西、科技路以南、西三環(huán)以東、老西戶路以北區(qū)域為高新區(qū)代管區(qū)， 高新區(qū)管委會對該區(qū) 域行使規(guī)劃管理權(quán) ； ?2023年 11月 29日，高新區(qū)管委會刷仙推動拖延了 4年之久的科技路修建工作。 2023年 8月高新區(qū)正式接受魚化寨區(qū)域工作 ； ?2023年 12月 25日，科技路西延伸段 —— 科技路拓寬改造工程全面竣工； ?2023年 5月，富裕路工程完成前期工作。 ?2023年 7月西安市 第一批取得 《 城中村改造方案批復(fù) 》 名單中 ，魚化寨位列其中。 ?2023年 4月，魚化工業(yè)園正式掛牌成為國家 “ 新型都市工業(yè)示范園 ” 。 ?2023年 預(yù)計地鐵 3號線建成通車 ，起始站點為魚化寨站。 項目西靠魚 化工業(yè) 園 定位：“新型 都市工業(yè)示范園 ” 軌道交通地鐵三號線2023年 開通，魚化寨站與本項目無縫對接 區(qū)域 內(nèi)聚集了西安外事學(xué)院 、陜西 PC工程學(xué)院、 西安經(jīng)貿(mào)學(xué)校等大量大專院校，人文氣息濃厚 宜居 站位“西高新” —— 承載著城市居住夢想的中央居住區(qū) —— 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)較為初級，西南高新區(qū)域的價值洼地 —— 客戶范圍逐步復(fù)合、擴大，成為剛需客戶和城市外溢客戶的臵業(yè)首選 —— 體現(xiàn)都市領(lǐng)先、現(xiàn)代面貌的高品質(zhì)、高形象產(chǎn)品 價值洼地 產(chǎn)業(yè)支撐 軌道交通 PART3 市場環(huán)境分析 ? 宏觀房地產(chǎn) 市場 研究 ? 西安市場板塊劃分 ? 區(qū)域住宅市場研究 ? 區(qū)域商業(yè)市場研究 ? 區(qū)域客戶研究 ? 市場典型案例研究 2023年1～6 月份主要城市開發(fā)投資統(tǒng)計0200400600800100012001400杭州 大連 武漢 成都 無錫 天津 長沙 鄭州 深圳 青島 重慶 南京 沈陽 廣州 西安 上海 合肥 蘇州 北京投資額（億元） 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40%50%同比變化幅度商品房投資額 住宅投資額 商品房同比變化 住宅同比變化? 2023年 1～ 6月份，重慶、成都等 2個城市的商品房市場銷售規(guī)模超過 1000萬平方米。上海、沈陽、天津、武漢、北京、蘇州等 6個城市的商品房市場銷售規(guī)模在 600～ 800萬平方米之間。長沙、合肥、西安、廣州、鄭州、杭州、南京等 7個城市的商品房銷售規(guī)模在 400～ 600萬平方米之間，其中 ,西安為 499萬平方米。 西安房地產(chǎn)銷售規(guī)模位于在全國二線城市前列 2023年1～6 月份主要城市商品房銷售規(guī)模0200400600800100012001400160018002023重慶 成都 上海 沈陽 天津 武漢 北京 蘇州 長沙 合肥 西安 廣州 鄭州 杭州 南京 無錫 大連 青島 深圳銷售面積（萬m2） 4 0 % 3 0 % 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40%50%同比變化幅度商品房銷售面積 商品住宅銷售面積 商品房同比變化 商品住宅同比變化? 2023年 1～ 6月份， 19個主要城市的商品房開發(fā)投資規(guī)模均處于正增長狀態(tài)，整體比上年同期增長%。其中有 11個城市高于全國商品房開發(fā)投資額增長幅度。另外 8個城市低于全國商品房開發(fā)投資規(guī)模增長幅度。分別是：南京 %；沈陽 %；廣州 %；西安 %；上海 %；合肥%；蘇州 %；北京 %。 西安商品房開發(fā)投資規(guī)模增幅 %，低于全國平均水平 【 市場容量 】 ? 一線城市銷售均價同比變化均為負(fù)值。二線城市中有十個城市的房價水平處于上升狀態(tài)。其中 ,西安房價同比增長幅度最高，西安商品房累計銷售均價同比上漲 %，比 2023年回落 。漲幅第二的是長沙，為 %。 西安房價同比增長幅度最高，西安商品房累計銷售均價同比上漲 % 2023年1～6 月份主要城市商品房銷售均價02023400060008000100001202314000160001800020230深圳 北京 上海 杭州 廣州 南京 無錫 蘇州 天津 大連 青島 武漢 成都 西安 鄭州 沈陽 合肥 長沙 重慶銷售均價（元/m2） 1 5 % 1 0 % 5 %0%5%10%15%同比變化幅度商品房 商品住宅 商品房同比變化 商品住宅同比變化? 大部分主要城市商品房的售供比（銷售面積與新開工面積的比值）處于相對均衡或相對充裕的較低數(shù)值狀態(tài)。其中青島售供比最低，為%。西安為 %，也顯示了一定的去庫存化壓力。 西安商品房售供比為 %，處于較低值狀態(tài)，顯示了一定的去庫存化壓力 2023年1～6 月份主要城市商品房售供比統(tǒng)計050010001500202325003000青島 沈陽 大連 無錫 西安 北京 武漢 南京 鄭州 杭州 深圳 上海 長沙 蘇州 重慶 廣州 合肥 天津 成都面積值（萬m2）0%20%40%60%80%100%120%商品住宅售供比新開工面積 銷售面積 1 1 年商品房售供比 1 2 年1 ～6 月商品房售供比【 市場銷售均價走勢 】 年份 土地 供應(yīng) （萬㎡） 土地 成交 （萬㎡） 2023 2023 2023 2023 2023 ? 2023年土地供應(yīng) ，成交 萬平米， 2023年以來土地流標(biāo)頻出，溢價率下降，大部分地塊底價成交，導(dǎo)致政府土地供應(yīng)動力不足，土地成交明顯萎縮。 2023年土地成交 ，大部分地塊底價成交，流標(biāo)頻出，土地成交明顯萎縮。 0500100015002023 2023 2023 2023 2023歷年土地成交情況 土地供應(yīng) 土地成交 【 土地市場 】 2023年以來，隨著樓市的回暖，房企推盤量不斷加大， 3季度，西安商品房月均批售面積達 050100150200250300350 西安各月商品房批售面積情況 ? 2023年以來，隨著樓市的回暖，房企推盤量不斷加大， 6月以來西安商品房月度批售面積呈走穩(wěn)之勢， 2023年 3季度，西安商品房月均批售面積達 ，相比 2023年 3季度月均 平米下跌 %。 【 市場供應(yīng)面積 】 2023年 3季度，西安商品房市場成交面積為 ，西安樓市整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)的運行態(tài)勢。 ? 2023年以來，在部分項目以價換量的促銷策略作用下，首臵人群持續(xù)消化，改善型需求也已相繼入市，西安樓市整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)的運行態(tài)勢。 2023年 3季度，西安商品房市場成交面積為 米，與 2季度基本持平，同比去年 3季度上升 %。 ? 從全市商品房各月銷售情況來看，在原本屬于淡季的 8月里，樓市并未出現(xiàn)明顯的下滑趨勢，相反在房企調(diào)整推盤節(jié)奏頻繁推出各種打折降價等促銷活動下，樓市銷量在 8月達到近一年來的第二高值。 020406080100120140 西安市商品房各月銷售情況 【 市場成交面積 】 7090平米、 90110平米戶型 仍然是主銷面積段，占 %。 90平米以下面積成交表現(xiàn)出不同程度的下滑態(tài)勢，可見部分改善型需求已穩(wěn)步釋放 ? 2023年 3季度，西安普通住宅銷售總套數(shù)為 25319套，環(huán)比下滑 %。從各面積段的銷售情況來看， 7090和 90110平米戶型仍然是主銷面積段，分別占 %和 %。從各面積段占比變動情況來看， 90平米以下的三個面積段均表現(xiàn)出不同程度的下滑態(tài)勢，可見部分改善型需求已穩(wěn)步釋放，致 3季度 130180平米區(qū)間段銷量呈現(xiàn)出走高的態(tài)勢。 % % % % % % % % % % 2023年 3季度西安市普宅成交面積段 小于 50 50707090 90110110130 130144144180 180220220260 260以上 【