【文章內(nèi)容簡介】 房 區(qū)域競爭： 主要競爭： 重要競爭： 方興地產(chǎn) 2023年第一次總經(jīng)理辦公會 2 競爭市場分析 曉港名城 中海紫御觀邸 遠(yuǎn)洋風(fēng)景 萬科藍(lán)山 金茂灣 主要競爭 重要競爭 華潤悅府 競品分布 根據(jù)客戶關(guān)注度、產(chǎn)品相似度篩選出以下競品項目 備注：數(shù)據(jù)來源于青島網(wǎng)上房地產(chǎn)、青島新聞網(wǎng)， 區(qū)域 項目 主力 面積 （㎡） 單價 (元 /平米） 裝修 標(biāo)準(zhǔn) （元 /平米） 占地 面積 （萬㎡） 總建面 （萬㎡） 容積率 公攤 已開發(fā) 面積 （萬㎡） 首開 時間 首開 去化情況 近一次 開盤時間 近一次開盤 去化情況 整盤 去化量 （萬㎡） 整盤 去化率 月均 去化速度 （ 12年上半年） 存量 （萬㎡） 12年預(yù)計 供應(yīng)量 （萬㎡） 市北 曉港 名城 130224 12500 毛坯 6 24 % 推 589套 均價 17000， 去化 10% 推 600套 均價 12500， 去化 % % 81套 /月 7 市南 魯商 首府 160224 26329 3000 12 5 17%23% 推 384套 均價 25000 售罄 推 219套 均價 30000， 去化 % % 16套 /月 市南 華潤中心 悅府 90180 28000 5000 37 % 推 272套 均價 28000 去化 % % 76套 /月 2 市北 中海 紫御 官邸 220300 19000 3500 23 17%20% 推 449套 均價 22023 去化 17% % 16套 /月 無新增 供應(yīng) 嶗山 遠(yuǎn)洋 風(fēng)景 一期 130170 19000 3000 14。 5 18%25% 推 774套 均價 19000 去化 % % 16套 /月 無新增 供應(yīng) 嶗山 遠(yuǎn)洋 風(fēng)景 二期 50120 12500 毛坯 13 18%25% 推 404套 均價 13000 去化 79% 267套 /月 3 市北 萬科 藍(lán)山 90150 17000 2500 20 3 20%23% 推 238套 均價 15000 售罄 5 推出 148套 均價 15600 去化 % % 10套 /月 無新增 供應(yīng) 競爭市場分析 競品市場分析 競爭市場分析 2023年 10月 —2023年 9月曉港名城推貨與成交統(tǒng)計表 上市套數(shù) (套） 上市面積（ m2） 成交套數(shù)（套） 成交面積（ m2） 成交金額（萬元） 成交單價（元 /m2） 2023年 10月 658 105325 5 324 2023年 11月 24 2958 2023年 12月 600 109442 19 2608 2023年 1月 11 1608 2023年 2月 9 1523 2023年 3月 37 2702 2023年 4月 100 14974 2023年 5月 226 34844 2023年 6月 142 22352 2023年 7月 128 21764 2023年 8月 61 10499 2023年 9月 72 13331 合計 1258 214767 834 129487 ?曉港名城總建筑面積 93萬平米，其中住宅約 83萬平米，一、二期上市面積約 ，存量約 72萬平米； ?自 2023年 4月份 降價 /平米， 成交量持續(xù)走高，連續(xù)四個月過百套，截止 9月份共計簽約 834套， 13萬平米， 價格因素是促進成交簽約上揚的主動力 。 ?據(jù)以上因素推測： 2023年曉港名城的推貨量將保持在 1015萬平米 ；低價策略將仍然是主要營銷手段。 競品市場分析 核心競品 — 曉港名城 重點競品 【 市北區(qū) 】 中海紫御官邸推售策略 26 ? 階段 1： 作為 2023年市北區(qū)地王、中海地產(chǎn)青島地區(qū)扛鼎之作，項目飽受關(guān)注，但 2023年中下旬市場趨冷、限購當(dāng)頭，作為再改類項目，雖以低于預(yù)期價格開盤，但并未出現(xiàn)熱銷的局面。 ? 階段 2： 在經(jīng)歷了近半年的低谷之后， 2023年年后項目果斷采取以價換量的策略，總房款降幅近百萬，刺激了市場需求，形成了項目中期的“小陽春”。 中海紫御官邸雖自認(rèn)“低價入市”產(chǎn)品力優(yōu)越，但經(jīng)歷開盤初期短暫的集中釋放后，銷售很快陷入停滯，年后 通過“直降百萬”的大幅降價，加之客戶對產(chǎn)品的認(rèn)可，實現(xiàn)了以價換量 備注：數(shù)據(jù)來源于青島網(wǎng)上房地產(chǎn)，截止日期 2023.. 競爭市場分析 競品市場分析 重點競品 【 市南區(qū) 】 華潤中心悅府 相距 500m 價差 9000元 /平米 開盤時間 2023年 6月 22日 推盤量 262套 主力面積 90138平米 開盤去化 242套，去化率 92% 均價 28000元 /平米 裝修標(biāo)準(zhǔn) 5000元 /平米 ? 同樣的綜合體、同樣一線的開發(fā)商，華潤悅府在青島中心開盤一個月后推出，憑借 9000元/㎡的價差，掀起巨大的市場影響，極大的吸引了客戶成交，開盤一星期后售罄。 ? 如此看來即便是城市最核心位臵的高端項目，其客戶仍對價格非常敏感。 華潤中心 〃 悅府 中鐵 〃 青島中心 華潤中心 〃 悅府 中鐵 〃 青島中心 競爭市場分析 競品市場分析 3 【 市南區(qū) 】 華潤中心悅府推盤節(jié)奏概覽 28 2023/12/5 拿地 2023/10/28 媒體見面會 2023/7/22 品牌發(fā)布盛典 2023/8/31 臨時體驗中心開放 2023/10/12 客戶品牌之旅 2023/11/14 示范區(qū)開放 2023/5/20 樣板間開放 2023/5/28 釋放整盤均價 2023/6/15 認(rèn)籌 2023/6/22 開盤 從項目媒體亮相到正式發(fā)布，時隔 9個月。其背景是國家兩輪調(diào)控房地產(chǎn)，青島限購令出臺。 2023年 7月開始密集宣傳，卻在 11月份戛然而止，宏觀市場不景氣，蓄水不足是問題的關(guān)鍵。 起價 25000元 /平米，均價 28000元/平米，包含精裝5000元 /平米。 開盤去化 92% 華潤開盤勁銷 8個億的背后，是項目亮相后長達 1年的蓄客以及低于競品 9000元 /平米的低價入市 競爭市場分析 競品市場分析 重點競品 【 市南區(qū) 】 魯商首府推售策略 29 即便坐擁青島經(jīng)濟核心位臵的優(yōu)越的地段及良好的產(chǎn)品設(shè)計 但目前市場下“價格” 才是促進客戶成交的決定性作用。 階段 1：首期開盤售罄 階段 2：加推 180278㎡ 家族大宅 ? 階段 1：首期開盤，憑借優(yōu)越的地段、良好的產(chǎn)品及面積段，開盤售罄。 ? 階段 2: 2023年 8月項目第二次推盤，推出 200㎡大戶型，借助一期熱銷余勢，取得部分成績，但隨之而來的 2023年調(diào)控深入，市場條件持續(xù)惡化，項目陷入滯銷。 ? 階段三： 2023年 3月，農(nóng)歷新年后項目開始主動降價，推出特價產(chǎn)品，結(jié)合市場回暖，銷售逐漸恢復(fù)。 階段 3：打折促銷 備注：數(shù)據(jù)來源于青島網(wǎng)上房地產(chǎn)，截止日期 2023.. 競爭市場分析 競品市場分析 重點競品 【 市北區(qū) 】 萬科藍(lán)山推售策略 30 ① 階段 1： 作為當(dāng)時萬科青島最高端的項目，萬科藍(lán)山攜新都心制高點之氣勢，低價入市（當(dāng)時萬科城13000元 /平米）， 2023年 9月開盤熱銷 、 、兩次售罄，價格亦低開高走。 ② 階段 2： 2023年 2月至 2023年 8月， 項目僅余少量 200㎡大戶型產(chǎn)品，較高的單價、總價面對史上最嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控，項目進入銷售低谷 。 ③ 階段 3： 2023年 9月面對市場及銷售壓力，項目再次推出起價 15000元 /平米特價房，喚醒了市場，但隨之爆出的“變電站丑聞”造成業(yè)主強烈不滿（一度導(dǎo)致 4月份售樓處關(guān)閉），使項目銷售狀況急轉(zhuǎn)直下。 項目推出時借助品牌效應(yīng)，支撐