金豐易居上海美林小城、小上海市場(chǎng)定價(jià)及銷售建議報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-05 18:39 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本案能運(yùn)用收益還原法的前提條件是：本項(xiàng)目在區(qū)域中介市場(chǎng)中以存在租賃情況，因此我們初步能判斷本案在未來(lái)有實(shí)現(xiàn)收益的可能。 根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)目所掛牌的租賃價(jià)格來(lái)看，位于本項(xiàng)目已交房中位置朝向均較高的房源市場(chǎng)可接受租金為 850元 /月，投資回報(bào)率則為 2%左右，以此來(lái)計(jì)算本項(xiàng)目市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格為：（該價(jià)格為項(xiàng)目 期房?jī)r(jià)格 ） 以上得出的市場(chǎng)價(jià)格 5450元 /平方米為本項(xiàng)目目前期房的市場(chǎng)價(jià)格，而從本項(xiàng)目的實(shí)際情況而言，本項(xiàng)目目前存在著部分現(xiàn)房產(chǎn)品。 從目前區(qū)域中介報(bào)出的本項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)房平均價(jià)格 5600元 /平方米左右，且根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及建造成本的因素來(lái)看，普遍多層與小高層的價(jià)格差為 5% 左右。結(jié)合以上依據(jù)，普潤(rùn)認(rèn)為本項(xiàng)目 現(xiàn)房部分 的市場(chǎng)價(jià)格為：5700元 /平方米 從區(qū)域市場(chǎng)各樓盤(pán)小高層與多層的價(jià)格差比例分析，本項(xiàng)目小高層與多層的可實(shí)現(xiàn)價(jià)差在 600800元 /平方米。因此普潤(rùn)建議本項(xiàng)目多層與小高層的價(jià)格分別為：多層： 5100元 /平方米小高層： 5800元 /平方米期房?jī)r(jià)格現(xiàn)房?jī)r(jià)格多層： 5300元 /平方米小高層： 6000元 /平方米對(duì)于 07年本項(xiàng)目?jī)r(jià)格升值空間的預(yù)判07年本項(xiàng)目可能在現(xiàn)有的價(jià)格基礎(chǔ)上客觀上調(diào) 3% 左右，即：升值依據(jù)：根據(jù)近期南匯房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍的升值規(guī)律即 24% ；根據(jù)南匯區(qū)整體人口導(dǎo)入的密集度之 07年不會(huì)有大幅度增加；根據(jù)目前動(dòng)遷房源的規(guī)模以及未來(lái)動(dòng)遷房的施工量預(yù)判；預(yù)判 07年南匯整體新房市場(chǎng)供應(yīng)量將逐漸偏少，穩(wěn)步形成供求平衡關(guān)系；根據(jù)南匯區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會(huì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民消費(fèi)能力有上升的潛力存在。小高層： 5970元 /m2多層： 5250元 /m2（該價(jià)格制定不包含 07年本項(xiàng)目現(xiàn)房部分的折舊費(fèi)用及其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用）四、項(xiàng)目 SWOT 分析（ 1）優(yōu)勢(shì)分析? 地段優(yōu)勢(shì) 美林小城位于滬南公路、上南路口，距離周浦鎮(zhèn)中心步行約 15分鐘，地理位置較有優(yōu)勢(shì)。? 交通優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目與主干道滬南公路相連接，距人民廣場(chǎng)約 30分鐘車(chē)程，且項(xiàng)目周邊公交車(chē)線較多，分別擁有 58 60 63 53滬南線、周南線等數(shù)十多條公交車(chē)線，出行較為便利，交通優(yōu)勢(shì)明顯。? 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 美林小城總建筑面積達(dá) 35萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可容納總?cè)丝趯⒊^(guò) 1萬(wàn)人，屬區(qū)域內(nèi)的第一大盤(pán)。市場(chǎng)形象已經(jīng)建立，將為后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目奠定較好的基礎(chǔ)。? 市場(chǎng)認(rèn)同度優(yōu)勢(shì) 由于該項(xiàng)目的大盤(pán)效應(yīng)在區(qū)域市場(chǎng)上已經(jīng)建立，消費(fèi)者已經(jīng)完全認(rèn)同該項(xiàng)目。從目前的市場(chǎng)銷售情況來(lái)看，該項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)中的銷售量也是名列前茅。? 教育資源優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目周邊擁有眾多教育資源，如建橋?qū)W院、周浦中學(xué)、周浦小學(xué)、康橋鎮(zhèn)第三小學(xué)、周東幼兒園等。（ 2）劣勢(shì)分析 ? 動(dòng)遷房劣勢(shì) 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)閯?dòng)遷房的重點(diǎn)區(qū)域，包括美林小城等在內(nèi)的區(qū)域樓盤(pán)均有相當(dāng)部分的動(dòng)遷房源，為項(xiàng)目的后期開(kāi)發(fā)品質(zhì)與項(xiàng)目的提升價(jià)值帶來(lái)影響。? 周邊形象劣勢(shì) 項(xiàng)目周邊分布大量破舊平房，形象檔次較低。且給購(gòu)房者帶來(lái)較大安全隱患，視覺(jué)效果上也有較大抗性。? 噪音劣勢(shì) 由于項(xiàng)目位于主干道滬南公路上，平日來(lái)往車(chē)輛較為頻繁，噪音及環(huán)境污染較為嚴(yán)重，該因素已經(jīng)成為了項(xiàng)目的一大難以解決的抗性。? 房型劣勢(shì) 本項(xiàng)目在房型上存在一定缺陷（如臥室與書(shū)房布置不合理、餐廳采光效果差、走廊過(guò)長(zhǎng)等）均影響其利用率。（ 3）機(jī)會(huì)分析? 整體南匯經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人口導(dǎo)入速度較快，為南匯區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了有利支撐。? 目前區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)較為平穩(wěn)，基本沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，而該因素的成立是目前宏觀調(diào)控以來(lái)少數(shù)基本保持價(jià)格平穩(wěn)的區(qū)域，可以看到區(qū)域市場(chǎng)泡沫基本不存在，未來(lái)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?huì)是極大的。? 由于受到世博會(huì)的利好因素影響，世博會(huì)外圍輻射區(qū)域越來(lái)越受到世人矚目，投資型客戶也會(huì)更為關(guān)注發(fā)展?jié)摿Υ蟮闹攸c(diǎn)區(qū)域，本項(xiàng)目所在區(qū)域正是該因素的組成部分，而本項(xiàng)目的極多利好因素也將成為關(guān)注區(qū)域內(nèi)的關(guān)注樓盤(pán)之一。? 從區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)目前的規(guī)模來(lái)看，少有后續(xù)大規(guī)模的房源供應(yīng)，而本項(xiàng)目由于屬區(qū)域內(nèi)的大盤(pán)，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)期，項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿σ矊⑹蔷薮蟮?。?4）威脅分析? 同質(zhì)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng) 從目前的區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，與本項(xiàng)目同質(zhì)化的樓盤(pán)較多，部分樓盤(pán)以低價(jià)來(lái)吸引客戶，同時(shí)消費(fèi)者的選擇余地也加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力突現(xiàn)。? 拆遷周期的影響 由于本項(xiàng)目周邊平房較多，目前部分正在動(dòng)拆遷，而如此大規(guī)模的拆遷勢(shì)必要延續(xù)較長(zhǎng)的一段時(shí)間，此影響必將會(huì)給本項(xiàng)目未來(lái)的后續(xù)開(kāi)發(fā)帶來(lái)較大的影響。? 宏觀調(diào)控的后續(xù)影響 雖然目前宏觀調(diào)控對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的影響并不十分突出，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度發(fā)展，未來(lái)市場(chǎng)定會(huì)隨著房地產(chǎn)發(fā)展而逐漸深入。屆時(shí)，怎樣合理的規(guī)避調(diào)控給本項(xiàng)
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