【文章內(nèi)容簡介】 入園企業(yè)： 參考案例 — 漕河涇松江高科技園 租售價格： 園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位比較新興，為光儀電產(chǎn)業(yè)。園區(qū)的發(fā)展也將由工廠而及研發(fā)中心、管理總部，由先進制造業(yè)而及現(xiàn)代服務業(yè)、總部經(jīng)濟。 園區(qū)內(nèi)建有多種物業(yè)形態(tài)，科產(chǎn)樓、研發(fā)樓、辦公樓以及配套服務樓等各類物業(yè)形態(tài)可為企業(yè)提供一體化服務。 園區(qū)臨近多條高速公路，距離地鐵一號線、九號線、上海南站以及虹橋機場都比較近，交通便捷。 可借鑒的成功因素 目前一期現(xiàn)房除了 11辦公樓以外其余都已租售完畢，科技廠房租金平均在 /平米 /天。二期已于 2023年第四季度開工建設，廠房工期約 1年半左右，期房租金單價 /平米 /天，售價約 1250014000元 /平米。 參考案例 — 漕河涇浦江高科技園 F地塊 園區(qū)基本情況 園區(qū)位臵： 漕河涇浦江高科技園 F地塊位于浦江高科技園的東部，東臨萬芳路，西至三魯路，北靠立躍路，南到江月路。毗鄰地鐵八號線的江月路站以及浦江高科站。 開發(fā)背景： 上海漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)是經(jīng)中國國務院批準的第一批以引進外資、引進國外先進技術、發(fā)展新興技術為主的國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和高新技術開發(fā)區(qū)。 2023年 7月，漕河涇開發(fā)區(qū)擴地發(fā)展建立浦江高科技園，為國家級的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。 園區(qū)指標： F地塊為標準廠房，建筑面積 18萬平米，容積率為 。 園區(qū)特點： 漕河涇浦江高科技園產(chǎn)業(yè)定位明確，以高新技術電子信息產(chǎn)業(yè)為依托，集生物醫(yī)藥、環(huán)保、新能源、汽車研發(fā)為主體，并輔以現(xiàn)代生產(chǎn)性服務業(yè)聚集功能。 F地塊 產(chǎn)業(yè)物業(yè)情況 參考案例 — 漕河涇浦江高科技園 F地塊 F一期 : 2023年動工 , 2023年底竣工，共 53000平米 F二期 : 2023年初動工 , 2023年初竣工，共 46500平米 F三期： 2023年底動工， 2023年底竣工 ,約 46000平米 F四期： 2023年底動工，約 25000平米 入園企業(yè)： 東風電子科技股份有限公司 上海普洛麥格生物產(chǎn)品有限公司 和芯星通科技（北京）有限公司 上海 AREVA電力自動化有限公司 嘉里大通物流 百事公司 斯派莎克工程（中國）有限公司 海得控制 參考案例 — 漕河涇浦江高科技園 F地塊 3M浦江基地 上海市質(zhì)量監(jiān)督檢驗技術研究院 市政院 阿爾斯通投資有限公司 園區(qū)相關產(chǎn)業(yè)配套完善，是一個兼具研發(fā)功能、技術服務功能和高科技產(chǎn)業(yè)制造功能的科技工業(yè)園區(qū) 。 園區(qū)為國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，經(jīng)國務院批準建立，政策上得到了政府的支持。 園區(qū)中編制了環(huán)境保護規(guī)劃，并通過 ISO14000環(huán)境管理體系認證，對園區(qū)環(huán)境實行科學管理，為入園企業(yè)營造了良好的辦公環(huán)境。 可借鑒的成功因素 參考案例 — 漕河涇浦江高科技園 F地塊 租售價格： 漕河涇浦江高科技園 F地塊產(chǎn)業(yè)物業(yè)以租售結(jié)合的方式進行?，F(xiàn)房租售率為 100%，租金為 /平米 /天，售價為 9800元 /平米。期房預計今年年底建設完畢，價格與現(xiàn)房相同，目前期房租售率也已經(jīng)超過 50%，租售情況非常良好。 參考案例 — 參數(shù)總結(jié) ?根據(jù)以上案例的數(shù)據(jù)歸納和相關的經(jīng)驗總結(jié)，可知目前市場上各種品質(zhì)的生產(chǎn)制造園區(qū)和研發(fā)辦公園區(qū)的基本指標參數(shù)如下： 本地參考案例 — 合肥國家動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地 項目位臵 ： 項目位于合肥高新技術開發(fā)區(qū)的望江西路與創(chuàng)新大道、潛水西路、文曲路所圍繞區(qū)域。 園區(qū)指標 ： 規(guī)劃用地面積 ， 總建筑面積 ， 容積率為 。 配套情況 ： 動漫產(chǎn)業(yè)基地用地范圍內(nèi)規(guī)劃建設綜合服務大廈 (動漫大廈 )、 動漫主題科普展示中心 、 動漫產(chǎn)業(yè)辦公樓以及動漫衍生產(chǎn)品生產(chǎn)廠房等 。 外包軟件產(chǎn)業(yè)基地用地范圍規(guī)劃建設軟件研發(fā)中心 、 獨立研發(fā)樓 、 軟件總部大廈 、公寓 、 產(chǎn)業(yè)服務大廈等 。 入駐企業(yè)： 東華軟件股份公司、上海尚游網(wǎng)絡科技有限公司、幸星數(shù)字娛樂科技（北京）有限公司、山東恩源科技有限公司、西安三元創(chuàng)業(yè)投資有限公司等。 園區(qū)基本情況 本地參考案例 — 合肥國家動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地 園區(qū)規(guī)劃布局 本地參考案例 — 合肥國家動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地 租售價格： 本項目采用以租代售的營銷模式 ， 平均租金為 /平米 /天 。 現(xiàn)狀評價： ?項目建設品質(zhì)高但沿襲合肥傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)建筑形態(tài) ： 單棟樓宇體量大，層數(shù)高，建筑形態(tài)單一，缺乏多樣性 。本項目位于國際級開發(fā)區(qū)合肥高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，建設品質(zhì)較高，但依然沒有突破合肥做工業(yè)園區(qū)的固有模式。 ?主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成熟，承租能力較弱，容易搬遷，園區(qū)根植性不強： 本項目主要面向動漫產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段處于起步探索期，行業(yè)發(fā)展不成熟，大多數(shù)企業(yè)盈利能力較弱，存續(xù)期較短。 ?招商不理想，采用以租代售模式，租金較低： 由于面向的主導產(chǎn)業(yè)不穩(wěn)定，企業(yè)盈利能力較差，本項目招商并不理想，招商方式以租代售為主，租金很低。 本地參考案例 — 濱湖辦公服務區(qū) 項目概況 ： 項目位于市濱湖新區(qū)玉龍路以東，萬泉河路以北。項目所在的濱湖新區(qū)位于主城東南部，為區(qū)域性金融中心、行政辦公中心、研發(fā)創(chuàng)意中心和商業(yè)居住中心。本項目作為濱湖新區(qū)的重要組成部分， 園區(qū)定位為服務外包、電子商務基地。 園區(qū)指標： 一期為五幢五層科研辦公建筑，占地面積約 ，建筑面積為 ，容積率為 ； 二期為 14層商務辦公樓，占地面積 ，總建筑面積約為 8,7萬平方米，容積率 。 入駐企業(yè)： 園區(qū)基本情況 濱湖辦公服務區(qū)一期 濱湖辦公服務區(qū)二期 本地參考案例 — 濱湖辦公服務區(qū) 租售價格： 濱湖辦公服務區(qū)物業(yè)采用全部租賃的形式 ， 租金均價為 1元 /平米 /天 。 現(xiàn)狀評價： ?濱湖辦公服務區(qū)產(chǎn)業(yè)定位準確，建筑設計品質(zhì)較高，吸引了眾多知名企業(yè)入駐： 其中一期包括平安數(shù)據(jù)、日本九五太維、浙江創(chuàng)嘉科技等一批在國內(nèi)外有影響力的服務外包企業(yè)，二期更是一次性出售給中國人保作為華東運營中心項目。 ?本項目建筑空間設計很好地契合了不同規(guī)模公司的辦公需求 ：建筑空間從上到下依次增大，小公司在第一層，中型公司在二、三層，大型公司在四、五層；公司越大獨立性越強，公司越小可交流性越大，符合了不同公司規(guī)模所需求的公司辦公環(huán)境的選擇。 ?配套商業(yè)設臵合理，提升了園區(qū)的品質(zhì)： 在建筑空間設計上，建筑的一層設臵為園區(qū)服務的配套商業(yè)，和基地周圍的商業(yè)形成連續(xù)而互補的關系；二層設臵為茶餐廳、咖啡間、茶室、健身房、活動室及辦公室，為園區(qū)的辦公人員提供休息、會友的空間，是園區(qū)內(nèi)與外的交流區(qū)。 項目研究分析思路 設計任務書主體 本項目開發(fā)類型 本項目參考案例 本項目開發(fā)指標 建筑設計建議 規(guī)劃布局方案 物業(yè)配比方案 本項目開發(fā)指標 本項目開發(fā)指標 ?根據(jù)所調(diào)研的生產(chǎn)制造園區(qū)的一般情況，其容積率一般都在 ，但合肥生產(chǎn)制造園區(qū)容積率普遍大于 ，也能被市場接受。這是因為合肥較低容積率的生產(chǎn)制造園區(qū)很少，企業(yè)缺乏選擇，但隨著合肥工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，較高容積率的園區(qū)在未來市場上將面臨很大壓力。 根據(jù)生產(chǎn)制造園區(qū)產(chǎn)品發(fā)展的趨勢，同時考慮合肥市場的特殊性，將本項目先進制造功能區(qū)地塊容積率控制在 。 ?根據(jù)所調(diào)研的研發(fā)辦公園區(qū)的一般情況，租售結(jié)合項目的容積率一般在 。然而合肥目前容積率小于 ，像高新區(qū)和濱湖新區(qū)品質(zhì)較高的項目容積率也在 。研發(fā)辦公企業(yè)對環(huán)境要求很高，一旦市場上出現(xiàn)大量景觀綠化較好，容積率較低的產(chǎn)品，會對合肥現(xiàn)有園區(qū)構(gòu)成很大沖擊。 為了降低本項目在未來面臨的市場風險，順應市場需求的變化，將研發(fā)辦公區(qū)域容積率控制在 。 ?先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)： ?現(xiàn)代服務業(yè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)： 項目研究分析思路 設計任務書主體 本項目開發(fā)類型 本項目參考案例 本項目開發(fā)指標 建筑設計建議 規(guī)劃布局方案 物業(yè)配比方案 產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)方案 物業(yè)配比初步方案 物業(yè)開發(fā)參數(shù) 本項目建筑設計初步方案 — 標準廠房 標準廠房設計要求： 1. 從合肥市政府的角度：合肥市規(guī)定工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)廠房單體建筑面積要達到 5萬平米，總共要有 20萬平米的廠房面積。 2. 從市場發(fā)展趨勢角度：工業(yè)廠房可分割的最小單元面積宜在 10001500之間。 3. 從廠房開發(fā)的經(jīng)濟性角度：層數(shù)以 6層為主，如需平衡容積率要求，可適當做一些 810層的產(chǎn)品。 考慮政府要求和市場需求，可將單體設計如下： 將 6棟相對獨立的標準廠房采用連廊方式組成一個單體，南部 3棟建筑高度比北部低，形成南低北高之勢。 本項目建筑設計初步方案 — 研發(fā)辦公樓 研發(fā)辦公樓設計要求： 1. 根據(jù)政府要求，整個園區(qū)廠房要達到 20萬平米，且單體體量至少在 5萬平米； 2. 根據(jù)參考案例分析和本地市場需求狀況，得出北部研發(fā)辦公區(qū)研發(fā)辦公樓樓建筑指標宜為： 34層產(chǎn)業(yè)樓：單層面積在 500左右； 1. 56層產(chǎn)業(yè)樓：單層面積在 1000左右。 2. 3. 通過連廊對各相對獨立的產(chǎn)業(yè)樓進行各種組合，構(gòu)造兩個 5萬的單體。 組合方式參考示例： 50000=2 6000+2 5000+8 2023+8 1500 項目研究分析思路 設計任務書主體 本項目開發(fā)類型 本項目參考案例 本項目開發(fā)指標 建筑設計建議 規(guī)劃布局方案 物業(yè)配比方案 產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)方案 物業(yè)配比初步方案 物業(yè)開發(fā)參數(shù) 物業(yè)配比初步方案 根據(jù)政府對工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)廠房的要求和市場需求特征，結(jié)合本地塊用地參數(shù)，給出以下兩種產(chǎn)業(yè)物業(yè)的配比方案： 方案一 生產(chǎn)制造區(qū)： 2棟體量為 5萬的標準廠房建筑群 研發(fā)辦公區(qū)： 1棟體量介于 510萬的研發(fā)辦公建筑群 1棟體量介于 510萬的高層 /小高層辦公建筑群 方案二 生產(chǎn)制造區(qū)： 1棟體量介于 510萬的標準廠房建筑群 研發(fā)辦公區(qū)： 2棟體量為 5萬左右的研發(fā)辦公建筑群 1棟體量介于 510萬的高層 /小高層辦公建筑群 方案一配套物業(yè)體量測算 配套測算基本假設 —— 園區(qū)產(chǎn)業(yè)人員估算表 居住功能配套測算 ?本項目居住配套包括生產(chǎn)制造區(qū)的員工宿舍和研發(fā)辦公去的人才公寓； ?員工宿舍的需求對象為全體藍領工人，共計2880人，考慮 60%的園區(qū)住宿率、 15平米的人均需求量和年流動率，共需員工宿舍 ； ?人才公寓需求對象為園區(qū)管理人員和工程技術人員，共計 10070人，考慮 20%的需求率、 30平米的人均需求量和 70%的流動率，共需人才公寓。 方案一配套物業(yè)體量測算 商業(yè)配套體量測算 員工餐廳配套體量測算 ?為了提升園區(qū)的檔次和提供完善的商務和商業(yè)配套，借鑒工業(yè)園區(qū)發(fā)展的趨勢，將本項目商業(yè)配套體量定為 10%； ?生產(chǎn)制造區(qū)的商業(yè)配套主要為滿足員工日常生活的需要，業(yè)態(tài)包括便利店、餐飲店、銀行、網(wǎng)吧等； ?研發(fā)辦公園區(qū)的商業(yè)配套要滿足商務活動的需要和員工的日常需求，業(yè)態(tài)包括會議室、多功能廳、茶水吧、咖啡廳、健身房、小超市、便利店、銀行和郵局等。 ?根據(jù)左表設定的參數(shù)，同時假定員工選擇就餐時間點近似符合標準正態(tài)分布，選取就餐人數(shù)最密集的點作為測算標準，最后得出生產(chǎn)制造區(qū)和研發(fā)辦公區(qū)的員工餐廳面積分別為1642平米和 2244平米。 區(qū)域 方案一物業(yè)配比 方案二配套物業(yè)體量測算 配套測算基本假設 —— 園區(qū)產(chǎn)業(yè)人員估算表 居住功能配套測算 ?本項目居住配套包括生產(chǎn)制造區(qū)的員工宿舍和研發(fā)辦公去的人才公寓； ?員工宿舍的需求對象為全體藍領工人，共計3200人，考慮 60%的園區(qū)住宿率、 15平米的人均需求量和年流動率，共需員工宿舍 ； ?人才公寓需求對象為園區(qū)管理人員和工程技術人員，共計 9450人，考慮 20%的需求率、 30平米的人均需求量和 70%的流動率，共需人才公寓。 方案二配套物業(yè)體量測算 商業(yè)配套體量測算 員工餐廳配套體量測算 ?為了提升園區(qū)的檔次和提供完善的商務和商業(yè)配套，借鑒工業(yè)園區(qū)發(fā)展的趨勢，將本項目商業(yè)配套體量定為 10%； ?生產(chǎn)制造區(qū)的商業(yè)配套主要為滿足員工日常生活的需要，業(yè)態(tài)包括便利店、餐飲店、銀行、網(wǎng)吧等； ?研發(fā)辦公園區(qū)的商業(yè)配套要滿足商務活動的需要和員工的日常需求，業(yè)態(tài)包括會議室、多功能廳、茶水吧、咖啡廳、健身房、小超市、便利店、銀行和郵局等。 ?根據(jù)左表設定的參數(shù)，同時假定員工選擇就餐時間點近似符合標準正態(tài)分布，選取就餐人數(shù)最密集的點作為測算標準，最后得出生產(chǎn)制造區(qū)和研發(fā)辦公區(qū)的員工餐廳面積分別為1824平米和 2076平米。 區(qū)域 方案二物業(yè)配比 項目研究分析思路 設計任務書主體 本項目開發(fā)類型 本項目參考案例 本項目開發(fā)指標 建筑設計建議 規(guī)劃布局方案 物業(yè)配比