【文章內(nèi)容簡介】 售樓處設(shè)在會所 ?會所空間大，價值點展示充分； ?施工車輛必須分流，哪怕在西面做一條臨時施工通道； ?看樓通道圍墻提前施工、設(shè)計 ?體育場提前出來，綠化提前到位； ?看樓電平車 3輛 建議二 43 售樓處選擇建議 在原有銷售中心進(jìn)行部分整改 門口 通往銷售處的臺階 門口鋪上紅色地毯、銷售中心 門口擺上花盆 區(qū)域圖 區(qū)域展示圖，需要更換為整面燈箱噴繪 圖，增加立體感 模型 沙盤細(xì)節(jié)需要整改，如：整體效果、配套等 建議三 44 售樓處選擇建議 在原有銷售中心進(jìn)行部分整改 展示區(qū) 系列展板 （如：中央公園 10大優(yōu)勢介紹、物管 介紹、小區(qū)配套） 貴賓室 安裝電腦，配臵相應(yīng)設(shè)備 咖啡吧 引進(jìn)知名咖啡館（如：上島咖啡），向客戶提 供專業(yè)服務(wù) 洗手間 洗手內(nèi)安裝空調(diào)，并配備一名保結(jié)員 建議三 45 強(qiáng)化現(xiàn)場展示區(qū)隔周邊形象 ?擴(kuò)大展示區(qū)范圍，強(qiáng)化中央公園符號，明顯區(qū)分周邊形象。 建議一 46 賣點強(qiáng)化建議 強(qiáng)化城市，三盛的主場 ?過橋后沿線廣告，包裝形成統(tǒng)一標(biāo)識，先標(biāo)識區(qū)域，成為三盛的主場，同時弱化周邊環(huán)境，強(qiáng)化城市氛圍； ?希爾頓大酒店，在區(qū)域圖上標(biāo)識 ?商業(yè)街提前包裝，感覺真實，強(qiáng)化城市概念； 建議二 47 銷售人員訪談反饋問題 ?三個月的守盤期很長賺不到錢，心態(tài)有些疲憊 ?感覺公司不重視銷售線 ?營銷方案執(zhí)行信息，不能及時通知銷售一線 ?沒有階段及實操性的培訓(xùn)，學(xué)不到東西 ?銷售團(tuán)隊激情不夠，銷售氛圍弱； ?銷售流程需要規(guī)范 ?銷售工具不全 ?開盤期人員不夠 團(tuán)隊反饋 團(tuán)隊問題 48 根據(jù)以上問題建議如下 ?調(diào)整現(xiàn)場管理，加強(qiáng)制度化、流程化，重新梳理及制訂現(xiàn)場管理流程，規(guī)范銷售工具； ?獎罰制度，建立有效激勵方案，提高銷售代表的工作積極性 ?根據(jù)不同階段制訂培訓(xùn)方案，培訓(xùn)內(nèi)容： 實戰(zhàn)案例分享 銷售技巧 市場動態(tài)分享 競爭項目跑盤分享 ?在保留現(xiàn)有銷售員的基礎(chǔ)上，在招聘 4名銷售員，新老銷售代表同時參與考核，進(jìn)行淘汰； ?招聘標(biāo)準(zhǔn)：有一定社會經(jīng)驗，有一定銷售經(jīng)驗，形象較好，高素質(zhì)； ?銷售第一原則 ?策略銷售結(jié)合原則：向外發(fā)布通知及投放項目信息，以書面形式發(fā)放到銷售一線人，有必要在投放之前制訂統(tǒng)一說辭，有效建立對外整體形象 團(tuán)隊組建 流程梳理及制度建立 其他細(xì)節(jié)調(diào)整 49 基本思路 項目目標(biāo)解析 營銷戰(zhàn)略思考 營銷關(guān)鍵因素 地塊價值解析 營銷診斷與營銷方向 后續(xù)重要事項溝通 50 下階段工作安排 ?7月 27日“營銷總綱報告”部門評審；進(jìn)行報告進(jìn)度信函溝通； ?8月 1日公司評審； ?8月 3日中央公園“營銷總綱”匯報； ?過程中協(xié)助“三盛銷售團(tuán)隊”規(guī)范銷售工具及銷售流程； ?8月 5日“銷售 200問”公司修改溝通； ?8月 10日“銷售人員管理制度”修改溝通； ?8月 10日“現(xiàn)場包裝”溝通； ?7月 20日，展示區(qū)設(shè)計、施工 ?7月 20日，區(qū)域戶外廣告落實 ?7月 25日，確定廣告公司溝通及廣告公司下階段提案溝通 51 END THANKS 52 附件一：宏觀基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 53 福州市概況 ? 福州是福建省省會城市，與臺灣一水相望，是我國首批對外開放的沿海港口城市 ? 福州現(xiàn)轄五區(qū)、六縣、兩個縣級市和一個經(jīng)濟(jì)區(qū)，全市土地總面積 11968平方公里， 2023年末市區(qū)內(nèi)建成區(qū)面積 ? 2023年末，全市常住人口為 660萬人，其中市區(qū)人口 243萬人 ? 2023年福州市生產(chǎn)總值達(dá) 元，財政收入 ? 與廈門、泉州相比，福州在經(jīng)濟(jì)總量、人口總量上并不占據(jù)絕對優(yōu)勢，經(jīng)濟(jì)輻射力有限 54 福州市近年 GDP及固定資產(chǎn)投資額高速增長 ? 根據(jù) GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，可以看出房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期； ? 資料來源：《福州市統(tǒng)計年鑒》 福州全市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 —— GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 4%5% 5%8% 大于 8% 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 省會城市 成都 西安 廣州 南京 福州 人均 GDP（元） 21282 15553 47900 30009 23443 較上年增速 13% % % % % 9 3 2 . 11 0 0 3 . 2 71 0 7 4 . 2 31 1 6 0 . 5 31 3 4 7 . 6 81 5 4 8 . 4 6261 238 2613034 2 5 . 7 25 2 6 . 6 37 . 9 % 7 . 6 % 7 . 1 % 8 . 0 %1 4 . 5 0 % 9 . 0 %9 . 8 %1 6 . 1 %4 0 . 6 %2 3 . 7 0 %1 6 . 1 %2 . 1 %0200400600800100012001400160018001999 2023 2023 2023 2023 2023億元 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40%50%G D P 固定資產(chǎn)投資年增長率 年增長率55 福州市宏觀經(jīng)濟(jì) —— 經(jīng)濟(jì)總量處同級城市中下游水平，無強(qiáng)勢的支柱產(chǎn)業(yè)，市區(qū)人口 247萬 ?除 2023年外， 1999－ 2023年福州市 GDP保持持續(xù)增長，其中， 03年和 04年高達(dá) 16%和 15％ ，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展推動房地產(chǎn)的快速發(fā)展； ?福州市 GDP總量及人均 GDP與同級省會城市相比，處于中下游水平，與泉州、廈門兩個福建城市相比，亦不具備明顯優(yōu)勢； ?福州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，呈穩(wěn)步增長的趨勢； ?目前福州已初步形成電子信息、汽車及配套、紡織、冶金、塑膠等一批初具規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群，但無支柱產(chǎn)業(yè)； ?福州市區(qū)（五區(qū)）常住人口僅占全市常住總?cè)丝诘?37％，其余大部分人口分散在八縣（市）。 福州市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比 0%20%40%60%80%100%2023 2023 2023 2023 2023 2023第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)1 4 8 2 . 0 61 5 4 8 . 4 61 3 4 7 . 6 81 1 6 0 . 5 31 0 7 4 . 2 31 0 0 3 . 29 3 2 . 1 4 . 2 9 %1 4 . 9 0 %1 6 . 1 3 %8%7 . 0 8 %7 . 6 3 %0200400600800100012001400160018001999 2023 2023 2023 2023 2023 20231 0 . 0 0 %5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P （億元） 增長率2023－ 2023年福州市GDP 全市常住總?cè)丝? 666萬 全市戶籍總?cè)丝? 市區(qū)常住總?cè)丝? 247萬 家庭戶均人口 2023年福州市人口狀況 廣州 南京 成都 西安 福州 泉州 廈門 GDP （億元） 2413 人均 GDP（元） 68162 40919 21319 15925 22388 21427 45758 2023年各城市 GDP對比分析 56 福州市居民生活水平 —— 城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長， 05年人均可支配收入達(dá) 12661元 ?除 05年有輕微下降以外，福州市人均 GDP持續(xù)增長； ?近年來，福州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步增長， 05年達(dá) 12661元，人均收入的增長有利于推動房地產(chǎn)發(fā)展； ?統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，福州市區(qū)與多個縣（市）的消費性支出相仿，購買力相當(dāng)，長樂的居住消費支出略高于市區(qū)； ?城市與縣城的居民消費支出性結(jié)構(gòu)區(qū)別不大； ?根據(jù)我國數(shù)據(jù)經(jīng)驗，人均居住面積超過 20m2，房地產(chǎn)發(fā)展速度將呈平穩(wěn)趨勢，增速減小。 2238823400205201938718034169904 . 3 2 %1 4 . 0 4 %5 . 8 4 %7 . 5 0 %6 . 1 4 %05000100001500020230250002023 2023 2023 2023 2023 20231 0 . 0 0 %5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %福州市人均 G D P （元） 增長率2023－ 2023年福州市人均GDP 福州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 1266111436101239147867579441 0 . 7 1 %1 2 . 9 7 %11%5 . 4 4 %9 . 2 0 %020234000600080001000012023140002023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 增長率人均 GDP 城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入 城鎮(zhèn)在崗職工 人均工資 城鎮(zhèn)居民人均消費支出 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 城市居民人均居住面積 22388元 12661元 18314元 8382元 ％ 2023年福州市城市居民生活狀況 福州市區(qū)及八縣（市）人均消費性支出 0100020233000400050006000700080009000市區(qū) 福清 長樂 閩侯 連江 羅源 閩清 永泰 平潭人均年度消費性支出 居住消費支出福州市城鎮(zhèn)居民消費消費結(jié)構(gòu)分析 57 福州市 2023年其他宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 數(shù)值 同比增長 人均可支配收入（元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資 （萬元） 3011836 商品房屋 (住宅）施工面積（萬平米） 商品房屋（住宅）竣工面積（萬平米） 人均可支配收入增長快，經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng) 房地產(chǎn)投資開發(fā)同比快速增長，進(jìn)一步推動區(qū)域地產(chǎn)市場的激烈競爭 住宅施工增長，竣工同比下降，在市場需求擴(kuò)大情況下，更將刺激市場的活躍程度 小結(jié) 58 福州城市發(fā)展戰(zhàn)略 —— 城市“東擴(kuò)南進(jìn)西拓”戰(zhàn)略 東 主要開發(fā)沿閩江兩岸經(jīng)濟(jì)增長帶 南 西南 全面開發(fā)南臺島，加快形成沿福廈高速公路沿線的經(jīng)濟(jì)增長帶 拓展至閩侯的荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)和甘蔗鎮(zhèn)等 北岸是鼓山新區(qū)、快安新區(qū)、馬尾、長安至閩江口的潭頭鎮(zhèn)、 瑯岐經(jīng)濟(jì)區(qū)； 南岸沿峽南一帶向長樂市區(qū)、長樂國際航空港、松下港拓展； ? 市區(qū)總體規(guī)劃 布局 以閩江為發(fā)展軸線 ， 以中心城為依托 ， 以海港 、 機(jī)場為導(dǎo)向 ，東擴(kuò)南進(jìn) ， 兩岸呼應(yīng) ， 依山傍海 ，以優(yōu)良綠色空間分隔 ， 以快速便捷交通相聯(lián)系的帶狀組團(tuán)城市 ，形成 “ 一城 ” （ 中心城 ） “ 三組團(tuán) ” （ 馬尾 、 長安 、 瑯岐 ） 沿江發(fā)展的空間布局 。 ? 城市 “ 東擴(kuò)南進(jìn)西拓 ” 發(fā)展戰(zhàn)略 “東擴(kuò)南進(jìn)西拓”戰(zhàn)略是福州城市化發(fā)展的重點?？傮w目標(biāo)是將閩侯、連江、長樂等縣、市的一些地域以及瑯岐經(jīng)濟(jì)區(qū)全部納入中心城市規(guī)劃區(qū)。 閩侯 長樂 福州 連江 59 福州城市發(fā)展方向 —— 福州發(fā)展“跨江面海 ” ?至 2023年，福州 將發(fā)展到總面積 350平方公里，市 區(qū)人口 325萬 。 ?至 2023年，福州 市區(qū)將由主城區(qū) 和大學(xué)城、閩侯 荊溪、南通