【文章內容簡介】 飾品家居生活/影音童裝/玩具禮品化妝品、香水間0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %間數(shù) 比例業(yè)態(tài) 分布 間數(shù) 比例 品牌男裝 13F 21 % S . T . Du p o n t 、 Hu g o Bo ss 、 Zeg n a女裝 13F 9 % M a x M a ra 、 G iad a 、 M a x Co男、女裝 13F 17 % P o lo Ra lp h L a u re n 、 Bu rb e rry休閑服/ 運動用品 3F 2 % A sh w o rth 、 KA L T ENDIN G OL F鞋/ 包 13F 17 % L o u is V u it to n 、 T OD 39。 s 、 F e n d i鐘表/ 珠寶/ 飾品 23F 11 % Ca rti e r 、 ENZO 、 T ED CA P IDU S家居生活/ 影音 3F 1 % OT O童裝/ 玩具 3F 2 % Ja c a d i 、 KIN G KO W禮品 1F/3F 3 % M o n t Blan c 、 Cig a r Ro o m化妝品、香水 1F 8 % Ch risti a n Dio r 、 Ca lv in Kle in共 91中信西武百貨，（中信廣場 13F）， 約 7萬體 量 ?高檔品牌最集中的商場，一線奢侈品牌只進駐于此； ?主要以服裝、鞋包、皮具、珠寶為主； ?由于商場定位較高，為金字塔尖消費群，商場人流量有限。 19 國際精品服飾 女裝 男裝 內衣休閑牛仔 / 運動鞋 / 包 化妝品 童裝 / 童玩 餐飲 / 娛樂家居 / 床上用品飾品 / 鐘表 日用 / 保健 珠寶數(shù)碼電器 / 音響音像BALLY MK KILEIN JACK JONES ELLE 艾格周末 瑪麗露 OLAY MACH 果之語 艾詩曼 時間廊 八馬茶業(yè) 周大福 雅韻音響Calvin Klein ESPRIT 卡賓 Byford ADIDAS LLoyd 仙香T O M Y 天線寶寶 必勝客 雙立人 耐爾 生活創(chuàng)庫 金至尊 J V C 數(shù)碼GIEVES HAWKES VASTO 奇麗爾 美津濃 卡爾丹頓 露華濃童夢( T W I N SBEAR) 星巴克咖啡 樂鍋 SWATCH 玫瑰羅曼 查理 飛利浦Aquascutum 歐時力CARLOS MARLIN 思薇雅 雷柏高 玫瑰人生 貝親 K F C 肯德基 建樂仕 powerdisk 內野毛巾 君安PAULSHARK 貝納通 雷蒙堅尼 伊絲艾拉 KAPPA PADOVA 韓國美甲 時尚小魚 味千拉面 永豐源 lovelove 多樣屋 千禧之星HUGO BOSS 江南布衣 JEZEQUEL 葆露絲 NIKE jackie chan 格凌蘭 蒙娜麗莎 牛廚零食 埃迪蒙托 艾尚 生活天地 多翠珠寶MaxMara 美釋 VJC 歐迪芬 PUMA 爵根仕 維爾訂 麗嬰房 3 D —J P 依富高 ADC 勝家縫紉機GIANFRANCO F ER R E 嘉彩 MILANDON 華歌爾 匡威 新鞋藝 Dior小木馬(TWINKIDS) Coffee Bene 絲露夢 露華濃染發(fā) 生命動力PLUSIT ELLE SPORT 劍橋 安莉芳 熱風 L39。ALPINA KENZO lemmi 咸亨酒店 雅芳婷 曼古銀 OSIM金光華 20 金光華業(yè)態(tài)分布1814 141022183616111326958010203040506070國際精品服飾女裝 男裝 內衣休閑牛仔/運動鞋/包化妝品數(shù)碼電器/音響音像珠寶童裝/童玩餐飲/娛樂家居/床上用品飾品/鐘表日用/保健間0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %間數(shù) 比例業(yè)態(tài) 主要分布 間數(shù) 比例 品牌國際精品服飾 1F 18 % BA L L Y 、 A q u a sc u tu m 、 Ca lv in Kle in女裝 － 1 F /2 F /3 F 58 % ES P RIT 、歐時力、江南布衣男裝 2 F /4 F 14 % JA CK JO NES 、卡賓、 V A S T O內衣 4F 14 % EL L E 、 By f o rd 、 Ca lv in Kle in休閑牛仔 / 運動 － 1 F /6 F 10 % 艾格周末、 A DID A S 、美津濃鞋 / 包 1 F /2 F 22 % 卡爾丹頓、 ENZO. V 、 L A COST E化妝品 － 1 F /1 F 18 % OL A Y 、仙香、露華濃數(shù)碼電器 / 音響音像 5F 3 % 雅韻音響、 JV C 數(shù)碼、飛利浦珠寶 － 1F 6 % 周大福、金至尊、查理童裝 / 童玩 4F 16 % 童夢、貝親、時尚小魚餐飲 / 娛樂 － 2 F / － 1 F /7 F 11 % 必勝客、星巴克咖啡、 KFC家居 / 床上用品 5F 13 % 艾詩曼、雙立人、樂鍋飾品 / 鐘表 － 1 F /1 F /3 F /5 F 26 % 時間廊、 S W A T CH 、耐爾日用 / 保健 － 1 F /1 F /5 F 9 % 玫瑰羅曼、內野毛巾、多樣屋共 238金光華，營業(yè)面積達 12萬平方米，共 9層 ?一線品牌流失較嚴重； ?女裝比例最高且不斷提升； ?一層租金最高（ 約 900元 /平米 ），其次為地下二層 (與地鐵連通層 )， 次之為地下一層及地面二層，繼之三層，以此類推（ 層均差價約 100元 /平米 ）。 ?共 9層，其中地下二層（餐飲飾品為主）， 1－ 4F主要為服飾 /皮具等， 7F為大型餐飲店（陶源酒家 /咸亨酒店 /廚房制造）， 5－ 6F空置率較高，流動變化較大（家居音像運動為主）； 21 商場布局特點： ? 商場一般 —— 把國際頂級品牌設在一層及最醒目的鋪位 （參照三大 shopping mall租戶表） 如，金光華：一層定義為國際精品服飾，二層男裝、三層女裝（為檔次偏較的國際二線或國內一二線品牌）； 中信城市廣場：將國際頂級品牌，如 LV、 Zegna等設在一層靠廣場櫥窗昭示處； 萬象城：商品類別分布較為散亂，但總體原則相同，國際一線知名品牌均設在一層。 ? 另外， 將餐飲、便利店等設在負樓，家居、運動等其它則設置在服飾樓層上方 。 如金光華：負二樓為餐飲、便利店；負一樓為珠寶、化妝品；另外四樓設內衣區(qū)；五樓為數(shù)碼、工藝品；六樓為運動、健身，七樓餐飲，布局清晰。 22 ? 絕大部分奢侈品牌已進駐中國內地，且首選地點集中在： 北京、上海、廣州、深圳；同時，不斷向內陸各大城市發(fā)展，如 西安、長沙、杭州 等地（共同特點是都有一定文化或歷史背景且城市迅速發(fā)展，奢侈品消費能力不可小覷，市場潛力大）。 ? 無論是深圳還是其它城市，基本只選擇當?shù)刈铐敿壍纳虉鲞M駐。當中又以進駐深圳的奢侈品牌最多，可見深圳的特定地理位置及強大的消費力孕育了奢侈品牌在中國的發(fā)展，為其進入中國市場帶來了強有力的支撐。 ? 從進駐深圳情況看， 服飾、皮具類奢侈品牌主要選擇三大 shopping mall（ 即西武、萬象城、金光華，且最為頂級的品牌只進駐了 中信西武百貨 ），另外茂業(yè)、海雅、天安等商場也有部分品牌進駐；其它類奢侈品牌則分布較廣，如名表、珠寶等飾品通過代理經(jīng)營的營銷渠道，在各大知名商場均可見；另外，從化妝品香水類奢侈品牌來看，茂業(yè)華強北店積聚了最為齊全，一線比例最大的奢侈品牌，這是 茂業(yè)華強北店 最為突出的特點和優(yōu)勢。 23 品牌選址條件： ? 城市級別（國際知名度 /開放程度 /人口量） ? 商場周邊環(huán)境及內部情況 ? 客流量（惰性 —— 10分鐘以內路程） 品牌進駐關注要素： ? 客戶群 ? 承租能力 ? 工程需求（電力、供水、排污排水、空調設備外機、消防系統(tǒng)等） ? 廣告位 ? 經(jīng)營理念（ 星巴克－－人文 /雙贏 ） 品牌進駐商場要素 24 ? 根據(jù)《商業(yè)周刊》和 Interbrand發(fā)布的 2023年全球 100頂級品牌排行榜，星巴克以 30億 9千 9百萬的品牌價值排在９１位，排在日本的雷克薩斯（ 92）、韓國的 LG（ 94）、 意大利的阿媽尼（ 97）、德國的妮維亞（ 99）之前。 ? 總部位于美國西雅圖， 目前 星巴克已在中國 14個城市開設了 140多家分店。 2023年起，正式從 特許經(jīng)營變?yōu)橹睜I （見下注）。截至 2023年 8月，在廣東 分店數(shù) 達 17家，其中 廣州 8家，深圳 8家及東莞 1家。 ? 客戶群 ： 成年、商務、小資 ； 重心不是感受客戶，而是重視客戶感受 ? 承租能力 ：扣點方式（ 10％），通常比市場同類租金低 2030％ ? 廣告位 ： 12個廣告牌（深圳廣告位均價： 200元 /平米） ? 經(jīng)營理念 ：人文 /雙贏 星巴克 注： ? 品牌經(jīng)營方式：直營、代理、托管、加盟。 ? 2023年 10月 24日起，星巴克在中國徹底放棄授權經(jīng)營，目前除上海外已實現(xiàn)全面直營。 ? 星巴克華南地區(qū)： 美心星巴克咖啡餐飲 (南中國 )有限公司 ，擁有中國澳門、廣東及海南的經(jīng)營權，現(xiàn)美國星巴克已將持股額提高至 51％。 星巴克是發(fā)源于美國的一種咖啡理念，是把咖啡當作生活方式來經(jīng)營的一種理念。 25 ? 工程需求（即房產(chǎn)技術條件）： 供水 管徑不小于D N = 3 2 m m 不間斷供水的自來水管，水壓不小于0 . 3 M p a 且不大于0 . 5 M p a ，安裝獨立水表排污 接口管徑不小于 1 1 0 m m ，出租人需確保該路徑暢通、無阻排水 提供兩個排水接口，接口管徑不小于 1 1 0 m m ，并確認位置及排放路徑不致引起爭議或影響鄰里關系空調和設備外機 不低于 6 M 2 的空調設備室外主機安裝位置，出租人確認該位置將不導致爭