世聯(lián)-鄭州鑫苑公司經(jīng)三路項目第一階段-報告49頁(編輯修改稿)
2025-02-05 10:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 乏 擬合度最高 擬合度最低 經(jīng) KPI初步判斷，模式二、三與本項目條件基本相符。 11 四種模式收益方式特征與本項目要求的擬合分析 模式 收益方式特征 本項目對收益方式的要求 擬合情況 模式二 各功能可銷售或出租，公寓收益一定程度上受寫字樓租售情況的影響 ?項目主要用于出售，快速回收資金；基本不考慮長期的自用經(jīng)營； ? 公寓先期開發(fā)銷售，以減輕資金壓力； 模式三 全為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大 擬合度最高 擬合度最低 經(jīng)收益方式判斷，模式二與本項目條件基本相符。 12 確定本項目發(fā)展模式方向的判斷 —— 小項目順勢而為 把握經(jīng)三路產(chǎn)業(yè)群的橫向集聚能力，發(fā)展再服務功能 plex = Office + Apartment +Shopping…… + Office 工商、移動 本項目 借勢打造經(jīng)三路唯一純寫字樓組成的高檔商務辦公區(qū) 專業(yè)辦公綜合體 13 商務公寓市場 經(jīng)三路產(chǎn)業(yè)鏈的服務：彌補 SOHO空白、服務產(chǎn)業(yè)人口 對項目銷售速度分解：多業(yè)態(tài)組合 提供區(qū)域內(nèi)新型投資型產(chǎn)品：截流部分鄭東新區(qū)投資客 14 靜態(tài)方案比較（選擇物業(yè)形態(tài)） —— 以鑫苑給出數(shù)據(jù)為預測參數(shù) 容積率 開發(fā)成本 收入 凈利潤 存量金額 稅前成本利潤率方案一2 棟2 5 層寫字樓1 棟2 7 層公寓 16499 21667 2295 1393 %方案二1 棟2 5 層寫字樓2 棟2 7 層公寓 14421 18551 16701229%方案三2 棟3 0 層寫字樓1 棟3 2 層公寓 22444 25676 (173)1604%方案四2 棟1 8 層寫字樓1 棟1 8 層公寓 11660 15750 2023 1082 %15 動態(tài)經(jīng)濟測算（選擇開發(fā)方案） ?分期開發(fā)對凈現(xiàn)值影響不大 ?由于整體體量較小，項目的動態(tài)回收期相差較小 ?成本利潤率達到一定要求下建議取贏利較高的方案 ?建議選方案二 類別 列項 開發(fā)節(jié)奏 累計凈現(xiàn)值 動態(tài)回收期 形象價值方案一 分期開發(fā) 方案二 同期開發(fā) 方案三 分期開發(fā) 方案四 同期開發(fā) 2 棟2 5 層寫字樓1 棟2 7 層公寓2 棟1 8 層寫字樓1 棟1 8 層公寓高低16 物業(yè)發(fā)展建議 17 物業(yè)發(fā)展建議原則 —— 適度超前，拔高形象，獲取比較優(yōu)勢 ?針對開發(fā)商目標 價值最大化原則 ?針對目標客戶需求特征 形象提升原則 ： 提高容積率 借足優(yōu)勢做足寫字樓份額 公寓規(guī)劃滿足向寫字樓靠攏的功能 成本控制原則 中檔建材及配套 充分利用相鄰地塊資源 昭示性 最能展示形象的三個元素 降低運營成本 提高使用率 增加附加值 節(jié)能技術 18 物業(yè)發(fā)展建議原則 經(jīng)濟指標 建筑排布 平面設計 重點形象元素 配套建議 標桿設計 19 樓盤名稱 層數(shù) 建筑面積 層高 裙樓 層數(shù) 電梯 部數(shù) 停車位 國際企業(yè)中心 31 2棟，約 ㎡ 3 3 6 地下約 150個 河南信息大廈 28 1棟， ㎡ 4 5 地上 /下 200個 河南報業(yè)大廈 25 1棟，約 ㎡ 3 0 5 地上約 150個 金成國際廣場 23 4棟， ㎡ 3 4 4 地上 /下 200個 財富廣場 21 4棟， 5萬㎡ 3 2 地上 40個 地下 150個 注協(xié)大廈 16 1棟， ㎡ 3 3 地上 /下 192個 思達數(shù)碼大廈 16 1棟， ㎡ 3 3 地上下 150個 索克大廈 11 1棟，約 ㎡ 0 2 地上 85個 本項目關鍵數(shù)字建議 車位 地上下 200個 層高 3M 電梯數(shù) 4部 /棟 樓道寬 配套及內(nèi)部經(jīng)濟數(shù)據(jù) 經(jīng)濟指標 20 物業(yè)發(fā)展建議原則 經(jīng)濟指標 建筑排布 平面設計 重點形象元素 配套建議 標桿設計 21 建筑排布 —— 關鍵提升中間樓棟的商業(yè)價值 平面布局 1 ? 建筑立面、廣場、主入口與北側有價值的商業(yè)辦公主體聯(lián)為一體，形成區(qū)域集群。 ? 預留前廣場。建筑向南退出廣場，使北側廣場的主軸景觀可以綱入建筑視野。 ? 商業(yè)和辦公主入口分開，又各占有主
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