淺談市場調(diào)研(編輯修改稿)
2025-02-04 22:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 偏重，需要調(diào)研者長期的經(jīng)驗及對周邊環(huán)境的熟識。 個人認為在項目開盤及入住時所觀察到的客戶群體最為準確，若小區(qū)以為成型的社區(qū)，直接進入社區(qū)觀察也比較準確。 方法：詢問售樓員現(xiàn)住戶是否檔次過低，觀察去售樓部咨詢的客戶，去項目現(xiàn)場觀察客戶等。 客群問題 區(qū)位問題 包含區(qū)域規(guī)劃、規(guī)劃 定位、周邊配套環(huán)境，其中周 邊配套可以在網(wǎng)站上有所了解， 但更多是考察調(diào)研人員對于區(qū) 域的認識，區(qū)位在城市規(guī)劃中 處于什么地位，區(qū)域規(guī)劃為怎 樣的居住區(qū)，最近的學校、賣 場、醫(yī)院、車站距離多遠，周 邊支柱型產(chǎn)業(yè)是什么類型的等 等思考及了解。 必須要腿勤、腳勤、嘴勤、手勤、腦勤。 產(chǎn)品定位問題 此問題專業(yè)性強，大型項目一般售樓員會提及或樓書有介紹，譬如都市綜合體、國際化的居住社區(qū)、大型的文化社區(qū)等，中小型項目可能在產(chǎn)品定位上比較模糊，或者根本沒有產(chǎn)品定位的概念，一般售樓員也說不出項目產(chǎn)品定位，此時就需要調(diào)研人員根據(jù)自身經(jīng)驗對項目的產(chǎn)品定位進行闡述。 規(guī)劃布局問題 規(guī)劃布局指得是建筑布局，部分項目樓書可能會有說明，更多的時候需要調(diào)研人員進行說明總體布局或當期建筑布局情況，譬如當期 11棟建筑成圍合式、兵營式、陣列式布局等。 景觀規(guī)劃問題 一般情況下和景觀設(shè)計公司聯(lián)系在一起詢問，問題包含景觀設(shè)計理念、景觀園林風格、景觀布局分布特點以及特殊的景觀植物、植被等等， 方法：你們這個內(nèi)部景觀有沒有什么特色??？ 此問題要結(jié)合資料及售樓員的說明綜合進行闡述。 道路布局問題 問題包括小區(qū)內(nèi)是否人車分流，項目總共有幾個人行出入口，具體位于項目何處，車行出入口位于那里， 方法：你們這個小區(qū)出入口在哪啊，車也是從這走嗎？ 此問題和車位聯(lián)系密切，同時可以連帶車庫、車位等問題一并詢問。 建筑外立面問題 建筑外立面風格及材料可以一起詢問 ,方法 :對著模型或者建成的樓棟 ,你們這個外立面好漂亮啊 ,是有什么風格嗎 ?有用什么材料嗎 ? 一般情況下售樓員的會介紹我們項目聘請哪個建筑設(shè)計公司為我們設(shè)計，設(shè)計的什么風格，外立面采用什么材料，有什么保溫隔熱效果等等。 層高、樓間距問題 層高技術(shù)指標專業(yè)性不強，基本可以直接詢問，方法：你們這個一層有幾高??？ 而樓間距的詢問就必須要婉轉(zhuǎn)一點， 方法：你們這兩棟樓距離好遠啊，視野肯定很開闊吧？這有多遠啊？ 智能化問題 網(wǎng)站或樓書可能有一定說明，詢問時補進， 方法：我同學住的某某小區(qū)都是一卡通什么的，你們這智能化的設(shè)備多不多啊？ 一般的智能化有樓宇可視對講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁控制系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng) . 裝修標準問題 普通住宅一般是毛坯房裝修標準，當碰到精裝修的項目時調(diào)研裝修標準必須去看項目的樣板間，并詳細詢問各個細節(jié)品牌等，有可能的話拿到項目具體的精裝修標準。 大堂、電梯間、會所問題 注 :基本都要去現(xiàn)場觀察 大堂調(diào)研側(cè)重點：裝修風格、層高、地面墻面所用材料、門窗玻璃所用材料。 電梯間調(diào)研側(cè)重點：裝修風格、材料。 會所調(diào)研側(cè)重點：面積、風格、內(nèi)部設(shè)施及其功能。 商業(yè)問題 包含商業(yè)位置、建筑面積、樓層數(shù)、街鋪數(shù)量、面積劃分、開間、進深、層高以及價格等，其中大部分數(shù)據(jù)都可以從售樓員那里詢問，但由于一個客戶不可能購買住宅又購買商鋪，同時商業(yè)一般會在后期推出，所以商業(yè)情況一般在 2次調(diào)研的時候進行，但是例如商業(yè)面積、位置等情況可以略為打聽。 如果是獨立商業(yè)體，那就必須進行 2次調(diào)研。 營銷優(yōu)惠活動問題 在億房和新房網(wǎng)上經(jīng)常會有各個項目的營銷活動及優(yōu)惠活動，各類報紙也會有相應(yīng)的活動宣傳，平時的時候在外面坐車約會時都會經(jīng)?？匆姼黜椖康膽敉鈴V告、車身廣告、樓宇廣告、車內(nèi)電子屏廣告等等，各類信息的來源除了網(wǎng)站外更加注重于平時的積累和思考。 心得與經(jīng)驗 ? 一般會采取以下步驟： 首先問面積，告訴其購買原因（一般說結(jié)婚） 其次問價錢，在取得銷售人員信任后，可以針對需要，問一些相關(guān)問題（踩盤前設(shè)計好的），問得差不多以后，以還需要思考為由 待定！ 最后，要鄭重其事的向銷售人員留電話（說不定還會有機會的） ? 經(jīng)常會自己或配合同事去踩盤 ,被認出的機會很少，幾乎沒有 ,甚至有時候還分三波進去一起咨詢，分不同戶型面積咨詢，定好要每個人要咨詢到的東西，難度稍微小點，不容易被人識破 .一般情況是兩兩配合，裝夫妻，或者準備結(jié)婚的男女朋友 ...等等，其實踩盤過程就是買房過程，只是說把自己關(guān)注的問題，需要調(diào)查清楚的事情用巧妙的方式套出來，怎套了 ,我們來研究研究 , 心得與經(jīng)驗 ? 不過，通過幾個回合的“較量”，自己可以慢慢總結(jié)一下經(jīng)驗，我的經(jīng)驗為（單指剛?cè)胄校? 直接說明身份，來進行“取經(jīng)學習”。此舉比較適合房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市，如北京。 給自己“冠名”，說自己是某某網(wǎng)站工作人員，想給該項目進行免費的網(wǎng)上登記，需要一些基礎(chǔ)資料。一般銷售員會給你作簡單的介紹，如果談得不錯，還可獲取一些比較“珍貴”的信息。 在去之前先了解項目周邊情況，編造自己是附近居民，然后想好自己的問題，與銷售員進行詢問，如果銷售員認為你的年齡較小，你可以說是家里人上班忙，先替家里人來詢問項目情況。 可以先打電話給售樓處，先問一些基本情況，然后很真誠的和對方約時間看項目，此舉的目的是爭取和對方交為朋友。 和真正購房者“搭伴”，發(fā)揮
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