【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 對(duì)于以上各方式取得的土地，需要明確： 其一，法規(guī)規(guī)定國(guó)家實(shí)行的是土地所有權(quán)與使用權(quán)分離原則，不管何種方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，該幅土地的所有權(quán)仍然屬于國(guó)家。 其二，使用土地的地下資源、埋藏物、和市政公用設(shè)施仍然是國(guó)家公有的。 國(guó)家建設(shè)用地制度圖解 國(guó)有土地（城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)） 農(nóng)村和近郊集體所有土地 需要國(guó)家土地主管部門(mén)依法征用為國(guó)有土地 出讓土地 采用招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議等方式 按出讓合同規(guī)定，確定土地使用功能，有使用期限 按合同規(guī)定的期間和條件投資開(kāi)發(fā)后，經(jīng)批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓、抵押，有使用期限 經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn) 適用于無(wú)償劃撥的建設(shè)項(xiàng)目用地，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，無(wú)使用期限 （ 4）用地功能和用地條件的確定 出讓地塊簽訂出讓合同時(shí)，要具有主管部門(mén)核發(fā)的用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中明確了地塊的面積、使用性質(zhì)等用地功能和條件。出讓合同連同它的附設(shè)用地功能和用地條件不因土地使用者及其要求的改變而改變。 確需要改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。 其中在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。 具體操作還需重新簽訂出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。 因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗且罁?jù)土地使用功能的潛在價(jià)值確定的。 （ 5）用地期限 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： ① 居住用地 70年； ② 工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，綜合類用地或者其他用地 50年； ③ 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年。 劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。 建設(shè)用地的審批 根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)國(guó)土資源部關(guān)于 《 報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)用地審查辦法 》的規(guī)定，國(guó)家對(duì)建設(shè)用地的審批管理，基本上可以歸納為按照土地利用總體規(guī)劃“范圍以內(nèi)”和“范圍以外”兩個(gè)概念對(duì)待。 但無(wú)論是土地利用總體規(guī)劃以內(nèi)，還是土地利用總體規(guī)劃以外，國(guó)家審批建設(shè)用地 不僅要審批建設(shè)用地的用途和面積規(guī)模，還要關(guān)聯(lián)審查農(nóng)地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案 。 這些關(guān)聯(lián)審查方案，對(duì)于在批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃范圍內(nèi)的用地申請(qǐng)者，是不相關(guān)系的。 （ 1）市、縣人民政府的審批權(quán)限 申請(qǐng)用地 控制在土地利用總體規(guī)劃范圍內(nèi)及城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi) ，可以直接向當(dāng)?shù)氐氖小⒖h人民政府審批。 （ 2）省級(jí)人民政府的審批權(quán)限 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目使用土地，其用地辦法： Ⅰ 、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府土地行政主管部門(mén)提出用地申請(qǐng)，填寫(xiě) 《 用地申請(qǐng)表 》 ，并附具以下材料： ① 企業(yè)有效營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件及法人證明； ② 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或其他有關(guān)批準(zhǔn)文件； ③ 土地行政主管部門(mén)出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告； ④ 初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件； ⑤ 建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖； ⑥ 占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案； ⑦ 建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害多發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告。 Ⅱ 、市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)對(duì)材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在收到申請(qǐng) 30日內(nèi)擬定農(nóng)地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案，經(jīng)同級(jí)人民政府審核后，報(bào)上一級(jí)人民政府行政主管部門(mén)審查，逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。 （ 3）報(bào)國(guó)務(wù)院審批的建設(shè)土地 報(bào)國(guó)務(wù)院審批的建設(shè)土地審查范圍包括： ① 國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目； ② 國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)和國(guó)家計(jì)劃單列企業(yè)批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目； ③ 省、自治區(qū)、直轄市人民政府的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目； ④ 基本農(nóng)田； ⑤ 基本農(nóng)田以外超過(guò)二十五公頃的； ⑥ 其他土地超過(guò)七十公頃的； ⑦ 國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目； ⑧ 軍事設(shè)施； ⑨ 跨省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目； ⑩ 國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他建設(shè)項(xiàng)目。 審查程序規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地行政主管部門(mén)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，擬定建設(shè)用地請(qǐng)示，并附具市、縣人民政府?dāng)M定的農(nóng)地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案的書(shū)面審查意見(jiàn)，報(bào)告省人民政府同意后，由省人民政府報(bào)國(guó)務(wù)院，同時(shí)抄報(bào)國(guó)土資源部。 出讓與轉(zhuǎn)讓用地 （ 1）出讓用地的規(guī)劃辦理 ① 國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的 《 城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理辦法 》 第四條指明：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)與建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合。該條款杜絕了沒(méi)有具體建設(shè)項(xiàng)目、炒賣(mài)土地的不法行為，這就要求 建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)辦理出讓手續(xù)前，項(xiàng)目必須獲得立項(xiàng)、批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告和初步設(shè)計(jì)。 ② 該規(guī)劃辦法的第五條規(guī)定：出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)，出讓前必須應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃。出讓地塊， 必須具有城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖。 控制性詳細(xì)規(guī)劃是包含有規(guī)劃文本與圖紙、一般由當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門(mén)委托有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院做出，由規(guī)劃性質(zhì)部門(mén)統(tǒng)一審定執(zhí)行的，而規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖，則向當(dāng)?shù)匾?guī)劃行政規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)，作為該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)控制開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的依據(jù)。是出讓合同的重要附件。 ③《 中華人民共和國(guó)土地法 》 第二十二條規(guī)定，城市建設(shè)用地規(guī)模應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)用地規(guī)劃審查時(shí)，根據(jù)核準(zhǔn)文件批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃行政主管部門(mén)按照國(guó)家頒布的統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算和控制出讓用地規(guī)模，體現(xiàn)合理利用土地的原則，杜絕囤積土地的不法行為。 （ 2）出讓用地的合同 土地出讓權(quán)出讓必須簽訂出讓合同。一級(jí)土地市場(chǎng)，土地出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂；二級(jí)市場(chǎng)，根據(jù) 《 合同法 》 準(zhǔn)則，同樣簽署合同。 一般的市、縣人民政府土地管理部門(mén)都備有標(biāo)準(zhǔn)格式化國(guó)有土地合同文本，主要包括以下內(nèi)容 。 ① 合同當(dāng)事人。甲方是土地出讓者，即市、縣人民政府土地管理部門(mén)，乙方是土地使用者。 ② 合同目的。指出出讓國(guó)有土地面積、地點(diǎn)、四至界線。 ③ 出讓年限。不超過(guò)法定最高年限，并寫(xiě)明起止日期。 ④ 土地使用條件和開(kāi)發(fā)期限。土地使用條件即指包含有規(guī)劃設(shè)計(jì)條件在內(nèi)的格式化文書(shū)作附件，并附有控制性詳細(xì)規(guī)劃圖紙；開(kāi)發(fā)期限規(guī)定乙方在取得土地后一定時(shí)限內(nèi)開(kāi)發(fā)利用土地，以防閑置土地。 ⑤ 土地出讓金金額、交付方式、交付期限、延遲交付制約辦法。 ⑥ 國(guó)有土地使用權(quán)取得時(shí)間、國(guó)有土地使用證核發(fā)條件、時(shí)間。 ⑦ 違約處理和合同變更處理辦法。 ⑧ 合同爭(zhēng)議解決的方式和合同解除處理辦法。 ⑨ 一般法律規(guī)定闡述和其他條款。比如地下歸屬物、土地續(xù)期、土地收回及其他合擬問(wèn)題。 ⑩ 合同生效辦法、法人單位蓋章、簽名、簽訂年月日。 （ 3）出讓用地的協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)方式 《 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 第十三條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓可以采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)三種方式。 （ 4）出讓用地的程序 ① 持用地預(yù)審報(bào)告、選址意向書(shū)、可行性研究報(bào)告批文向土地行政主管部門(mén)提出用地申請(qǐng)； ② 土地行政主管部門(mén)根據(jù)用地性質(zhì)、規(guī)模和其他情況，對(duì)用地申請(qǐng)進(jìn)行審查，確定供地方案，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)，需要上級(jí)政府批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)； ③ 以確定的有償出讓方式取得土地使用權(quán)的，憑有關(guān)用地批文向規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)后，再與土地行政主管部門(mén)簽訂土地出讓合同； ④ 持選址意見(jiàn)書(shū)、土地出讓合同（包含規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖），向規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證； ⑤ 市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)； ⑥ 持建設(shè)用地規(guī)劃許可證向土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)進(jìn)行土地登記、核發(fā)國(guó)有土地使用證件。 （ 5）辦理供地手續(xù)主要提交的材料 辦理供地手續(xù)主要提交的材料包括（共 11項(xiàng)）： 建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)；建設(shè)項(xiàng)目用地批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 企業(yè)有效營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件及法人證明； 征地協(xié)議； 安置補(bǔ)償?shù)轿磺闆r證明； 評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒副恚ǔ鲎尫绞剑? 勘測(cè)定界圖和勘測(cè)定界報(bào)告書(shū)（報(bào)國(guó)務(wù)院審批建設(shè)項(xiàng)目需要勘查定界報(bào)告書(shū)）； 建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖； 宗地界址圖 ；征用批復(fù)文件。 （ 6）辦理土地登記主要提交的材料 辦理土地登記主要提交的材料包括（共 12項(xiàng)）： 土地登記審批表； 土地登記申請(qǐng)表； 地籍調(diào)查表； 土地權(quán)屬來(lái)源證明（供地文件）； 地上建筑物等附著物權(quán)屬證明； 土地登記法人代表身份證明、委托書(shū)； 地籍調(diào)查法人代表身份證明、委托書(shū)； 企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 土地出讓金發(fā)票； 契稅、耕地占用稅完稅證明； 土地登記公告情況； 宗地圖、地籍圖。 （ 7）轉(zhuǎn)讓用地及轉(zhuǎn)讓用地程序 城市建設(shè)用地，除了由國(guó)家出讓用地以外，還可以由擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地，主要在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓者必須首先獲得該幅土地的使用權(quán)。這是轉(zhuǎn)讓土地的法律前提，其次按照出讓合同規(guī)定投資開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓價(jià)格合理。 轉(zhuǎn)讓用地主要程序： ① 協(xié)議。在土地轉(zhuǎn)讓人于土地接受者之間進(jìn)行，在法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，擬寫(xiě)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)； ② 申請(qǐng)。由上述任何一方持轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)和申請(qǐng)報(bào)告，向土地原出讓人（即所在土地行政主管部門(mén)）提出出讓申請(qǐng)。采用招標(biāo)、拍賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，先由土地轉(zhuǎn)讓人向出讓人提出招標(biāo)、拍賣(mài)申請(qǐng)； ③ 批準(zhǔn)。由出讓人審查土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)及其中載明事項(xiàng)并進(jìn)行必要的調(diào)查、核實(shí)。符合有關(guān)法律法規(guī)的，經(jīng)批準(zhǔn)可轉(zhuǎn)讓。申請(qǐng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)方可進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)； ④ 簽約。由土地轉(zhuǎn)讓人與土地接受者通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)或拍賣(mài)方式確定轉(zhuǎn)讓土地后，按照法律法規(guī)訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同， 使用年限為土地權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 ⑤ 土地新使用者持原出讓合同及其附具的土地開(kāi)發(fā)條件和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，向規(guī)劃行政主管部門(mén)登記，以明確新的規(guī)劃落實(shí)責(zé)任人； ⑥ 持出讓人批準(zhǔn)的轉(zhuǎn)讓文件，訂立的土地轉(zhuǎn)讓合同，向土地行政主管辦理登記、過(guò)戶手續(xù)。 （ 8）建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （ 9）國(guó)有土地使用證 建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì) 在建設(shè)前期工作中，“選址”和“初步設(shè)計(jì)與開(kāi)工報(bào)告”階段已經(jīng)涉及了基本建設(shè)程序中的設(shè)計(jì)問(wèn)題，“選址”階段涉及的是建設(shè)項(xiàng)目的粗略規(guī)劃設(shè)計(jì)， “初步設(shè)計(jì)與開(kāi)工報(bào)告”階段涉及的投資計(jì)劃管理問(wèn)題。該部分主要講述建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)各個(gè)階段的運(yùn)作、管理及審查問(wèn)題。 綜合法規(guī)與設(shè)計(jì)實(shí)踐情況，我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件編制劃分為 方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段。 方案設(shè)計(jì)階段，對(duì)應(yīng)在報(bào)批“可行性研究報(bào)告”前完成；初步設(shè)計(jì)階段，對(duì)應(yīng)在報(bào)批年度計(jì)劃前完成；施工圖設(shè)計(jì)，