【文章內容簡介】 局部東西向布置、斜向布置或拐角單元等手法節(jié)省用地。在保證小區(qū)居住功能的前提下，適當集中公共設施，合理布置道路，充分利用小區(qū)內的邊角用地，有利于提高密度，降低小區(qū)的總造價。 ２、小區(qū)節(jié)約用地的主要措施 （１）壓縮建筑的間距。住宅建筑的間距只要有日照間距、防火間距和使用間距。取最大間距作為設計依據(jù)。 北京地區(qū)住宅建筑的間距從１．８倍壓縮到１．６倍，對于四單元六層住宅間的用地可節(jié)約２３０ 平方米左右，每建１０萬平方米的住宅小區(qū)可少占地０．７公頃左右。 （２）提高住宅層數(shù)或高低層搭配。提高住宅層數(shù)和采用多層、高層搭配都是節(jié)約用地、增加建筑面積的有效措施。 據(jù)國外有關資料計算，建筑層數(shù)由五層增加到九層，可使小區(qū)總居住面積密度提高３５％。但是高層住宅造價較高，居住不方便。因此確定住宅合理層數(shù)對節(jié)約用地有很大的影響。 （３）適當增加房屋長度。 房屋長度的增加可以取消山墻間的間距距離，提高建筑密度。 （４）提高公共建筑的層數(shù)。 將有關的公共設施集中建在一棟樓內，不僅方面群眾，而且還節(jié)約用地。 （５）合理布置道路。 ３、居住小區(qū)設計方案評價指標 建筑毛密度＝居住和公共建筑基底面積／居住小區(qū)占地 面積 居住建筑凈密度＝居住建筑基底面積／居住建筑占地面 積 居住面積密度＝居住面積／居住建筑占地面積 居住建筑面積密度＝居住建筑面積／居住占地面積 其中需要注意區(qū)別的是居住建筑凈密度和居住面積密度。 （１）居住建筑凈密度是衡量用地經(jīng)濟性和保證居住區(qū) 條件的主要技術經(jīng)濟指標。 （２）居住面積密度是反映建筑布置、平面設計與用地之間關系的重要指標。影響居住面積密度的主要因素是房屋的層數(shù)，增加層數(shù)數(shù)值就大，有利于節(jié)約土地和管線費用。 （二）民用住宅建筑設計評價 １、民用住宅建筑設計影響工程造價因素 （１）建筑物平面形狀和周長系數(shù)。 圓形建筑周長最小，但由于施工復雜，施工費用較矩形建筑增加２０％～３０％，故其墻體工程量的減少不能使建筑工程造價降低，而且使用面積有效利用率不高和用戶使用不便，因此，一般都建造矩形和正方形住宅，既有利于施工，又能降低造價和使用方便。 在矩形住宅建筑中，以長：寬＝２：１為佳。一般住宅單元以３～４個住宅單元、房屋長度６０～８０ 米較為經(jīng)濟。 （２）住宅的層高和凈高。住宅的層高和凈高，直接影響工程造價。 根據(jù)不同性質的工程綜合測算住宅高每降低１０ｃｍ，可減低造價１．２％～ １．５％。層高降低還可以提高住宅區(qū)的建筑密度，節(jié)約征地費、拆遷費及市政設施費。民用建筑按層高一般在２．５米～２．８米之間。 （３）住宅的層數(shù)與工程造價的關系。在民用建筑中，多層住宅具有降低造價和使用費用以及節(jié)約用地的優(yōu)點。 隨著住宅層數(shù)的增加，單方造價系數(shù)在逐漸降低，即層數(shù)越多越經(jīng)濟，當住宅超過７層，就要增加電梯費用，需要較多的交通面積（過道、走廊要加寬）和補充設備（供水和供電設備）。特別是高層住宅，要經(jīng)受較強的風力荷載，需要提高結構強度，改變結構形式，使工程造價大幅度上升。因此，中小城市以建造多層住宅較為經(jīng)濟，大城市可沿主要街道建設一部分高層住宅，以合理利用空間，美化市容。對于地皮特別昂貴的地區(qū)，為了降低土地費用，中、高層住宅是比較經(jīng)濟的選擇。 （４）住宅單元組成、戶型和住戶面積。 據(jù)統(tǒng)計，三居室住宅的設計比兩居室的設計降低１．５％左右的工程造價，四居室的設計又比三居室的設計降低３．５％的工程造價。 三、靜態(tài)投資效益評價法 例：某新建企業(yè)有兩個設計方案，方案甲總投資１５００萬元，年經(jīng)營成本４００萬元，年產(chǎn)量為１０００件；方案乙總投資１０００萬元，年經(jīng)營成本３６０萬元，年產(chǎn)量為８００件?；鶞释顿Y回收期為６年，試選出最有設計方案。 例：某企業(yè)為擴大生產(chǎn)規(guī)模，有三個設計方案：方案已是改建現(xiàn)有工廠，一次性投資２５４５萬元，年經(jīng)營成本７６０萬元；方案二是建新廠，一次性投資４３６０萬元，年經(jīng)營成本６５０萬元。三個方案的壽命期相同，所在行業(yè)的標準投資效果系數(shù)為１０％，用計算費用法選擇最優(yōu)方案。 ※ 運用價值工程優(yōu)化設計方案 某廠有三層混磚結構住宅１４幢。隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，職工人數(shù)逐年增加，職工住房條件日趨緊張。為改善職工居住條件，該廠決定在原有住宅區(qū)內新建住宅。 ? 工程合同價款的約定與變更 ? 工程價款結算 ? 工程竣工結算 建設項目工程價款結算 工程合同價款的約定 ? 預付工程款的數(shù)額、支付時限及抵扣方式； ? 工程進度款的支付方式、數(shù)額及時限； ? 工程施工中發(fā)生變更時，工程價款的調整方法、索賠方式、時限要求及金額支付方式； ? 發(fā)生工程價款糾紛的解決方法； 工程合同價款的約定與變更 ? 約定承擔風險的范圍及幅度以及超出約定范圍和幅度的調整辦法； ? 工程竣工價款的結算與支付方式、數(shù)額及時限； ? 工程質量保修金的數(shù)額、預扣方式及時限； ? 安全措施和意外傷害保險費用； ? 工期及工期提前或延后的獎懲辦法； ? 與履行合同、支付價款相關的擔保事項。 工程價款的變更的類型 ? 因設計變更或工程規(guī)模變化而引起的工程量增減； ? 因設計變更而使得某些工程內容被取消； ? 因設計變更或技術規(guī)范改變而導致的工程質量、性質或類型的改變； ? 因設計變更而導致的工程任何部分的標高、位置、尺寸的改變； ? 為使工程竣工而實施的任何種類的附加工作； ? 因規(guī)范變更而使得工程任何部分規(guī)定的施工順序或時間安排的改變。 工程合同價款的約定與變更 工程價款結算是指承包人在工程實施過程中，依據(jù)合同中關于付款條款的規(guī)定和已完成的工程量，按照規(guī)定的程序向業(yè)主收取工程價款的一項經(jīng)濟活動。 定義 工程價款結算 時間：應不遲于約定的開工日期前 7天 額度： 年度承包總額 *主要材料及構配件所占比重 (%) 預付備料款額度 = * 材料儲備天數(shù) 年度施工天數(shù) 包工包料工程的預付款按合同約定撥付，原則上預付比例不低于合同金額的 10％，不高于合同金額的 30％。 工程預付款撥付 從工程預付款起扣點開始，每月以未施工工程尚需的主要材料及構配件價值抵充工程款的方式陸續(xù)扣回。其計算公式為 : 工程預付款起扣點 = 工程承包總額 (預付備料款／主要材料及構配件所占比重 ) 工程預付款扣回 ?按月結算 ?一次性結算 ?分段結算 ?工料單價法 ?綜合單價法 工程價款結算 工程進度款結算方式 工程進度款計價方式 根據(jù)確定的工程計量結果，承包人向發(fā)包人提出支付工程進度款申請，發(fā)包人應在 14天內向承包人支付工程進度款，并按約定時間扣回工程預付款，工程預付款與