06北京鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究－商業(yè)街(nxpowerlite)(編輯修改稿)
2025-02-01 03:08 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、 前衛(wèi)于一體的酒吧街； 商業(yè)環(huán)境： 具有濃厚的國(guó)外酒吧文化； 硬環(huán)境：酒吧環(huán)境優(yōu)雅 、 別致； 酒吧檔次：中高檔； 人氣：當(dāng)前北京地區(qū)最受消費(fèi)者歡迎的酒吧消費(fèi)場(chǎng)所； 租金：約 6－ 15元 /平方米 /天； 賽睿顧問(wèn) 3 invest 28 賽睿顧問(wèn) 3 invest 29 三里屯酒吧街優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 比鄰駐外使領(lǐng)館周邊 ， 文化氣息濃厚 ， 酒吧文化易于形成 ， 已發(fā)展到成熟階段； 經(jīng)多年的培育 ， 現(xiàn)成為享譽(yù)全球代表北京酒吧文化的商業(yè)產(chǎn)品； 酒吧街的商業(yè)規(guī)模較為合理； 區(qū)域內(nèi)各酒吧商家未造成惡性競(jìng)爭(zhēng)，共同推動(dòng)整條街的公共繁榮； 酒吧街進(jìn)入商業(yè)成熟階段，價(jià)值主要源于商鋪?zhàn)饨鹗找妫? 酒吧街充分融合文化元素，形成了北京特色的酒吧文化。 劣勢(shì) 交通堵塞嚴(yán)重，不利于酒吧街引流； 停車條件差，抑制消費(fèi)； 治安差，不利于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)吸引力。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 30 三里屯酒吧街前景分析 前景： 酒吧街趨于成熟，已成為北京酒吧文化的標(biāo)識(shí)，因此三里屯酒吧街未來(lái)前景依然看好。 該項(xiàng)目突破口： 對(duì)酒吧文化的深度發(fā)掘及延伸 賽睿顧問(wèn) 3 invest 31 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合三里屯酒吧街的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn) ： ，使其適應(yīng)未來(lái)酒吧街發(fā)展的趨勢(shì)； ，除非挖掘出文化亮點(diǎn)， 否則缺乏發(fā)展空間； ，可以借鑒理念，但要深入 考慮市場(chǎng)適應(yīng)性； 。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 32 后海酒吧街 賽睿顧問(wèn) 3 invest 33 關(guān)于后海酒吧街 區(qū)位： 北京市什剎海； 定位：特色文化酒吧專業(yè)街； 地位：目前北京著名的兩大酒吧街之一； 規(guī)模：現(xiàn)有酒吧 80多家； 酒吧業(yè)態(tài)組合： 音樂(lè)吧 、 演藝吧 、 風(fēng)格吧 、 收藏吧等； 經(jīng)營(yíng)狀況：通過(guò) 2年多時(shí)間的經(jīng)營(yíng)打造 ， 現(xiàn)處于穩(wěn)定發(fā)展階段； 經(jīng)營(yíng)理念：以自然景色為依托 ， 經(jīng)營(yíng)各色酒吧； 商業(yè)環(huán)境：景色迷人 ， 酒不醉人 ， 人自醉； 硬環(huán)境：門前停車位充足 ， 餐廳環(huán)境良好； 酒吧檔次：各檔次皆有； 人氣：當(dāng)前北京地區(qū)唯一的以景觀為依托的酒吧消費(fèi)場(chǎng)所； 租金：約 8— 15元 /平方米 /天； 賽睿顧問(wèn) 3 invest 34 賽睿顧問(wèn) 3 invest 35 后海酒吧街優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 具有區(qū)位優(yōu)勢(shì) ， 依靠后海的自然風(fēng)景 ， 營(yíng)造出老北京文化氣息； 環(huán)繞后海 ， 經(jīng)營(yíng)較為集中； 酒吧街的商業(yè)規(guī)模較為合理； 特色經(jīng)營(yíng)，風(fēng)格各異，是其成功的重要因素之一； 酒吧街充分融合文化元素，形成了北京特色風(fēng)情的酒吧文化。 劣勢(shì) 酒吧的服務(wù)水平仍需提高； 酒吧街內(nèi)車流與人流的匯集，造成擁堵現(xiàn)象，破壞酒吧氣氛。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 36 后海酒吧街前景分析 前景： 后海酒吧街正處于穩(wěn)定發(fā)展階段，其依靠迷人的景致，注重酒文化元素的發(fā)掘，未來(lái)前景一片大好。 該項(xiàng)目突破口： 對(duì)“酒文化”的發(fā)掘及延伸 賽睿顧問(wèn) 3 invest 37 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合后海酒吧街的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 、成功有重要價(jià)值，本項(xiàng)目似乎 近期并不具備這樣的條件； ； ，有助于酒吧街的準(zhǔn)確 定位。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 38 大都市街 賽睿顧問(wèn) 3 invest 39 關(guān)于大都市街 開(kāi)發(fā)商： 北京廣崇房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司； 區(qū)位： 北京市崇文區(qū)廣安大街； 定位：集商業(yè) 、 購(gòu)物 、 娛樂(lè) 、 文化 、 餐飲 、 休閑為一體的城市中心步行街； 地位：亞洲最長(zhǎng)的雙向內(nèi)藏式步行街； 規(guī)模：總面積 ， 其中地上 23萬(wàn)平方米 ， 地下 6萬(wàn)平方米； 業(yè)態(tài)組合：專業(yè)市場(chǎng) 、 餐飲 、 娛樂(lè)； 經(jīng)營(yíng)狀況：只有部分商戶營(yíng)業(yè) ， 經(jīng)營(yíng)狀況不是很好； 經(jīng)營(yíng)理念：強(qiáng)力打造北京第二條 “ 王府井 ” 商業(yè)步行街 ， 集多種專業(yè)市場(chǎng)于一身 ， 廣而博； 商業(yè)環(huán)境：外表 打造成商業(yè)步行街 ， 但不具備商業(yè)步行街的特征； 硬環(huán)境：室外停車位充足； 人氣：剛剛營(yíng)業(yè)不久 ， 人氣指數(shù)很低； 平均租金：整棟出租均價(jià) ； 賽睿顧問(wèn) 3 invest 40 賽睿顧問(wèn) 3 invest 41 大都市街優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 地段好 ， 地理位置佳； 公共交通便利 ， 可分別與二 、 三 、 四環(huán)路相連； 大都市是擁有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)商務(wù)經(jīng)營(yíng)用房，價(jià)格低廉。 劣勢(shì) 商業(yè)街中央的道路過(guò)寬，南北引流難度較大，其實(shí)質(zhì)上不具備商業(yè)街的特征； 對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的細(xì)分深度不夠 ， 導(dǎo)致對(duì)消費(fèi)人群定位不清 ， 因此多次定位多次失??； 大都市街并不是真正意義上的商業(yè)步行街 ， 而是按照步行街的方式去做 ， 形似而神不似； 大都市街的商業(yè)規(guī)模過(guò)大 ， 純屬政府意愿 ， 沒(méi)有從消費(fèi)市場(chǎng)需求考慮 ， 導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)和 操作難度系數(shù)增大 ， 這是不可避免的結(jié)果； 在后期招商過(guò)程中 ， 沒(méi)有成功引入聚合人氣的主力商家； 專業(yè)市場(chǎng)定位方向過(guò)于分散，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)及管理上，難度很大，不易運(yùn)營(yíng)成功。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 42 大都市街業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)組合： 美容美發(fā)產(chǎn)品專用店、小商品交易市場(chǎng)、鞋城、 汽車專業(yè)店、酒店用品專業(yè)店等； 商戶分析： 嘉和美博城，面積約 1萬(wàn)平方米左右，主要服務(wù)于南城和北京各區(qū)縣專業(yè)美容美發(fā)店的批發(fā)和零售，其作用主要吸引專業(yè)經(jīng)營(yíng)者，尚未對(duì)大眾消費(fèi)人群產(chǎn)生聚合作用； 世紀(jì)天鼎商品交易市場(chǎng)，面積約 ，商品檔次較低，價(jià)格低廉，主要服務(wù)于南城低檔次消費(fèi)人群；其檔次定位嚴(yán)重影響了大都市街整體定位想象，因此導(dǎo)致大都市商業(yè)定位混亂，沒(méi)有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)檔次及經(jīng)營(yíng)風(fēng)格； 賽睿顧問(wèn) 3 invest 43 大都市街前景分析
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