【文章內(nèi)容簡介】 雖然被拆除，但人們對城墻圍合時期的歷史情感依然存在， “ 老城廂 ” 一名由此而來 ?“ 老城廂 ” 的名稱 源于該區(qū)域外圍建造的城墻 ?以城墻為建筑載體，反映了上海市的歷史進(jìn)程及發(fā)展 土地價值 項目理解 ?老城廂地區(qū)以復(fù)興路、河南路為界，劃分為四塊功能區(qū)， 基本以居住功能為主。 ?本項目位于老城廂規(guī)劃的西北地塊內(nèi)， 以居住功能為主 旅游、購物 教育、文化、展示 居住 居住 本案 現(xiàn)在老城廂以居住功能為主，也是上海旅游及歷史展示的主要區(qū)域 老城廂功能區(qū) 功能 范圍 代表建筑 旅游、購物 東北地塊 豫園 教育、文化、展示 西南地塊 文廟 居住 西北地塊 興泰小區(qū) 居住 東南地塊 滄海苑小區(qū) 土地價值 項目理解 老城廂保留了眾多古建筑，是上海市中心保存最完整的歷史風(fēng)貌區(qū) 類型 名稱 地址 古宅 書隱樓 天燈弄 77號 古建筑 文廟 文廟路 215號 園林 豫園 九曲橋畔 商場 豫園商城 毗連老城隍廟 寺廟 庵觀 教堂 佛教 沉香閣 沉香閣路 29號 慈修庵 榛嶺街 15號 道教 大境關(guān)帝廟 大境路 259號 白云觀 大境路 基督教 清心堂 大昌街 30號 伊斯蘭教 福佑路清真寺 福佑路 378號 會館會所 商船會館 會館街 38號 四明會所 人民路 852號 消防設(shè)施 火警鐘樓 中華路小南門 土地價值 書隱樓 徐光啟故居 梓園 文廟 豫園 沉香閣 白玉觀 董家渡天主堂 項目理解 老城廂區(qū)域的住宅在時代變遷中形成了上海具有代表性的里弄文化 里弄類型 年代 立面 屋面材質(zhì) 圍墻門框 結(jié)構(gòu)區(qū)別 老廂城區(qū)域分布面積 備注 舊式 1920年前 混水墻 白石灰 中瓦屋面 石條做門框，裝上 木門，構(gòu)成天井 杉木立柱 結(jié)構(gòu) ㎡ 樓板用闊松板，無曬臺或木曬 臺 新式 1920年后 清水墻 紅磚 機(jī)制紅瓦屋 面 矮圍墻鐵門替代石 庫門 磚木一等或磚 木混合結(jié)構(gòu) ㎡ 里弄排列整齊建有過街樓，多 數(shù)配備工人，增加衛(wèi)生設(shè)備 舊式里弄 舊式里弄 新式里弄 新式里弄 ?從 19世紀(jì)末至 20世紀(jì) 30年代，上海興建了近 2300萬平方米的里弄房子，占據(jù)了上海市區(qū)大量土地，老城廂是當(dāng)時里弄住宅分布的重要區(qū)域 ?里弄的建筑特征： ： 三層以下多層 ； ：兵營式整齊排布； ： 中西融合的風(fēng)格 ；： 多以東西向的窄馬路為主 ； ：里弄寬度起初為 3米，后隨交通工具的進(jìn)步而加寬 土地價值 項目理解 里弄文化是以里弄建筑為載體，體現(xiàn)居住者之間的鄰里感和家庭感 里弄文化的精神內(nèi)涵 社會特征 四通八達(dá)的里弄生動地展現(xiàn)了 上海的市井百態(tài) ，是 上海最浪漫、最能觸動人心 的部分，同時也折射出上海這座城市 “ 海納百川 ” 、 “ 有容乃大 ” 的社會特征 具體解讀 ?里弄居住區(qū)內(nèi)弄寬比較窄 ， 空間尺度的縮小 ，營造了人與人之間的 親密感、鄰里感 ?里弄對外較為封閉，僅有總弄與街面相通，總弄同時是通往各支弄的要道，起著弄內(nèi)公共廣場的作用，成為弄內(nèi)社區(qū)中心，為居民 歸屬感、認(rèn)同感 的形成營造了外部環(huán)境 ?里弄民居中連接每家每戶的支弄，既有共享空間的意味， 又是家的延伸，為居民帶來了家庭感 里弄建筑 所表現(xiàn)的外在形式、空間特征以及人們對空間的利用方式等都是 上海獨有的里弄文化的顯性構(gòu)成部分 土地價值 項目理解 土地價值 同策對土地的理解 —— 純正 上海血統(tǒng) 之地 項目理解 回歸項目本身，思考我們是 “ 什么樣 ” 的項目？ —— 對 項目 的 認(rèn)識 項目理解 本項目地處上海城市中心，毗鄰幾大城市地標(biāo)區(qū)域 ?項目位于 上海城市中心，內(nèi)環(huán)以內(nèi) ，黃浦區(qū)的老西門板塊 ?老西門板塊為上海舊城改造重點區(qū)域，在舊城改造的推進(jìn)下，板塊目前已成為 黃浦區(qū)中高檔樓盤的主要匯集地 ? 幾大城市地標(biāo)區(qū)域 均在本項目 500米輻射半徑內(nèi)，步行距離：人民廣場 、新天地 600米、城隍廟350米、外灘 1公里、陸家嘴 4公里。 項目 500米 城隍廟 新天地 外灘 人民廣場 本案 項目價值 項目理解 軌道交通： ?板塊內(nèi)有四條軌道交通，分別為 9和 10號線 ?其中 10號線和 8號線的老西門換乘站點位于老城廂西側(cè)邊緣，10號線 豫園站 至本案步行僅 510分鐘 。 公交： ?區(qū)域內(nèi)有 13 30 2 930等多條公交站 ?公交網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá) ，可抵達(dá)市內(nèi)任何一個重點區(qū)域 道路交通： ?區(qū)域內(nèi)道路交通貫通南北、其中主要的是西藏南路、河南南路、南車站路等直達(dá)浦西世博園區(qū)和浦東上南路 ?人民路人民路隧道連接浦東東昌路，復(fù)興東路隧道連接浦東張楊路、中山南路上南浦大橋連接龍陽路 項目位于城市交通網(wǎng)絡(luò)的中心區(qū)域，交通便捷，輻射全市 本項目 項目價值 項目理解 配套類型 名稱 檔次 教育 上海市光明中學(xué) 市級重點 敬業(yè)中學(xué) 市級重點 上海市大同中學(xué) 市級重點 上海市實驗小學(xué) 市級重點 格致中學(xué) 市級重點 市南中學(xué) 市級重點 醫(yī)療 瑞金醫(yī)院 三級甲等 上海市滬南醫(yī)院 二級甲等 市政 上海市政府 市級 項目周邊遍布上海最頂級的生活及商業(yè)配套，享有高端城市生活機(jī)能 ?憑借著板塊深厚的文化底蘊(yùn)，眾多名校匯聚于此，同時，大部分學(xué)校的辦校歷史悠久，不少校舍也是全市重點優(yōu)勢歷史建筑保護(hù)單位 ?項目毗鄰人民廣場、南京西路、淮海路等高端商業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)的豫園更是老上海傳統(tǒng)的商業(yè)中心。 南京路 人民廣場 淮海路 新天地 外灘 豫園 文廟 配套類型 名稱 備注 商業(yè) 豫園 特色的商業(yè)區(qū) 外灘 奢侈品消費區(qū) 南京東路 中高檔商業(yè)區(qū) 人民廣場 中高檔商業(yè)區(qū) 淮海路 高端商業(yè)中心 新天地 上海時尚休閑商業(yè)區(qū) 文廟 特色小商品市場 項目價值 本項目 項目理解 項目整體分兩期，一期主要為南低北高的公寓及別墅，物業(yè)形態(tài)豐富 A1 A2 B4 B1 B2 B3 B5 高區(qū)： A1+A2 低區(qū)： B1+B2+B3+B4+B5 高區(qū)公寓 低區(qū)別墅 項目理解 項目價值 高區(qū)產(chǎn)品由高檔小高層及高層公寓、酒店式公寓與社區(qū)商業(yè)組成 ?項目高區(qū)產(chǎn)品組合：酒店式公寓、會所（ T1底層），高層、小高層公寓（ T1T4， T6T9），社區(qū)商業(yè)（公寓裙樓） 項目高區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積（㎡） 23,750 總建筑面積（㎡） 142,996 地下總建筑面積（㎡） 39,536 地上建筑總面積（㎡） 103,460 建筑密度 70% 其中 住宅建筑面積（㎡） 76,375 總停車位（輛） 501其中地上 10輛 公共建筑面積（㎡） 22,630 住宅總戶數(shù)（戶） 478 社區(qū)商業(yè)面積（㎡） 12,710 酒店式公寓 公寓 社區(qū)商業(yè) 酒店式公寓 T1 T2 T3 T6 T8 T4 T7 T9 項目價值 項目理解 低區(qū)產(chǎn)品由聯(lián)排、雙拼別墅及精品酒店組成，內(nèi)部保留部分歷史建筑 ?項目低區(qū)產(chǎn)品：高檔疊加和聯(lián)排別墅（ B1B5）， B4沿大境路為精品酒店，區(qū)域內(nèi)有 6棟歷史保護(hù)建筑； B5南面的地塊為上海實驗小學(xué) 項目價值 B1 B2 B3 B4 B5 學(xué)校 項目低區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積（㎡） 51,342 總建筑面積（㎡） 153,180 地下總建筑面積（㎡） 39,536 地上建筑總面積（㎡） 81,180 建筑密度 60% 其中 住宅建筑面積（㎡） 62,180 綠化率 10% 精品酒店面積（㎡） 7,000 總停車位（輛） 460 學(xué)校面積（㎡） 12,000 地下室深度（ m） 住宅總戶數(shù)（戶） 154 項目理解 項目規(guī)劃設(shè)計上以老城廂的建筑特色為參照，延續(xù)了里弄建筑文化 ?低區(qū)：別墅設(shè)計是以老城廂經(jīng)典街區(qū)結(jié)構(gòu)和原始里弄建筑形態(tài)為基礎(chǔ)，加上現(xiàn)在的海派建筑元素， 延續(xù)了里弄建筑的特色 ；近距離的樓間距 把握了傳統(tǒng)上海里弄所持有的尺度感，延續(xù)了傳統(tǒng)里弄建筑的空間形式 ?高區(qū)：高層公寓的 地面層設(shè)計為公共開放空間，二層設(shè)計為住宅綠化景觀空間及內(nèi)部配套服務(wù)設(shè)施 ，大多數(shù)戶型均擁有一到二個空中花園，以確保足夠附加值及綠化 ?高區(qū)商業(yè)：利用公寓的裙房，打造個性文化商業(yè)，內(nèi)街為藝術(shù)商業(yè)，沿街商業(yè)為時尚創(chuàng)意街坊 里弄排布 低區(qū)排布 低區(qū)別墅 高區(qū)公寓 社區(qū)商業(yè) 高區(qū)公寓 項目價值 項目理解 項目價值 項目理解 同策對項目的理解 —— 市 中心 保留上海傳統(tǒng)建筑 特色 的 綜合 項目 代言 上海血統(tǒng) 的 建筑群落 整盤定義 品牌價值 尊重城市文化、參與上海發(fā)展的開發(fā)商 土地價值 純正的上海血統(tǒng)之地 項目價值 市中心保留上海傳統(tǒng)建筑特色的綜合項目 項目理解 視野重回一期別墅，整盤定義下它的定位應(yīng)該是什么？ 找出一期別墅之于整盤的 差異點 —— 產(chǎn)品 項目定位 B2地塊 建筑形式：雙拼、聯(lián)排 面積區(qū)間：約 355~622㎡ B3地塊 建筑形式：雙拼、聯(lián)排 面積區(qū)間：約 251~507㎡ B4地塊 建筑形式：雙拼、聯(lián)排 面積區(qū)間：約 303~628㎡ B5地塊 建筑形式：雙拼、聯(lián)排 面積區(qū)間：約 343~438㎡ B1 B2 B3 B4 B5 B1地塊 建筑形式：雙拼、聯(lián)排 面積區(qū)間：約 256~600㎡ 項目以上海里弄的原始建筑和空間形式為設(shè)計基礎(chǔ) ， 以近代石庫門形式的聯(lián)排建筑為主體 ， 里弄式排布 （ 產(chǎn)品面積范圍約為 250~630㎡ ） 別墅采用原汁原味的里弄式排布，舒適型產(chǎn)品的面積區(qū)間 項目定位 別墅產(chǎn)品 景觀次軸 景觀主節(jié)點 城市綠化帶 景觀主軸 每戶別墅都附贈了小型庭院，內(nèi)部精心設(shè)計布臵了歐洲風(fēng)情的花卉、綠地為主，配以灌木、喬木打造出立體園林體系 沿魚骨狀街巷的主次道路布臵景觀節(jié)點 同時精心的景觀設(shè)計規(guī)避了傳統(tǒng)里弄建筑缺少綠化的劣勢 項目定位 別墅產(chǎn)品 ?項目以露香園地區(qū) 20世紀(jì) 20年代形成的 里弄特色建筑為基礎(chǔ) ，立面材料上進(jìn)行改良，加上現(xiàn)在的 海派建筑元素 ，組成 中西合璧的風(fēng)格 ，延續(xù)了里弄文化的理念，設(shè)計古樸、尊貴 立面設(shè)計運(yùn)用了里弄建筑的元素并進(jìn)行改良，更具品質(zhì)感 項目定位 別墅產(chǎn)品 一層 二層 三層 閣樓 1 2 4 5 3 3 客廳 ，彰顯大宅的尺度感 ，運(yùn)用空間充分體現(xiàn)出尊貴感和舒適感 ，南北通透，套內(nèi)功能分區(qū)完備，滿足客戶需求 、通風(fēng)良好，健身房設(shè)計，增添休閑功能 ，并 做到別墅少有的主仆分離 （傭人起居室直接通往工作室） 戶型設(shè)計的細(xì)節(jié)體現(xiàn)了 “ 聯(lián)排的別墅，獨棟的做法 ” 項目定位 別墅產(chǎn)品 地下室 項目定位 別墅 產(chǎn)品力 僅有的市 中心 “真上海” 別墅 項目定位 項目定位 定位似乎已經(jīng) 清晰 ，但是不要 忽略 —— 項目定位 這是讓任何一個從事房地產(chǎn)行業(yè)的人為之激動的項目 過去 10年 不曾有過 或者未來 10年也 不會再出現(xiàn) 的產(chǎn)品形態(tài)！ 項目定位 那么，我們項目的定位僅僅只能是 “城市中心的風(fēng)情別墅” 如此 單調(diào) 嗎？ ! 低密度、大花園、靜謐環(huán)境 …… 皆是常規(guī)別墅產(chǎn)品的高溢價點！ 它們是否能成為我們的優(yōu)勢？ 如果以這些在本項目中有所缺失的元素為切入點演繹， 是否又會陷入了“被超越”的競爭廝殺中？ 因此，必須挖掘 最閃亮 的 價值點 ，或提升 現(xiàn)有 價值 ，讓我們成為唯一，成為必然！ 項目升華 “ 絕對唯一 ” 之 塑造篇 項目升華 豪宅價值論 時代在變，每個階段的豪宅價值自然不同，而當(dāng)今 觸動 豪宅價值 的 敏感點 在何處？ 項目升華 豪宅是昂貴的純居住產(chǎn)品 源于對老外的膜拜，讓人覺得用美金買的房子是豪宅 代表項目： 1996年上海的膠州大廈 ，單價 2023美金 豪宅敏感點： 【 仰望圈層 】 豪宅初期的富豪們購房的目的是想標(biāo)榜自己的身份 第一階段 項目升華 豪宅價值論 豪宅是收藏品！ 豪宅是收藏品，源于對城市化的進(jìn)程速度的感知，資源（包括核心的城市資源和自然資源）成為締造豪宅的第一邏輯 代表項目： 星河灣 豪宅敏感點： 【仰望圈層】 +【占有資源】 逐漸富豪們購房豪宅目的除了標(biāo)榜身價外，更對得到的資源產(chǎn)生占有欲 第二階段 項目升華 豪宅價值論 豪宅是貴重資產(chǎn)！ 第三階段 對于資源占有的基礎(chǔ)上，同時源于對經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度