徐家店膠東半島國(guó)際商城營(yíng)銷策劃方案(編輯修改稿)
2025-01-31 05:00 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 銷售金額 成交單價(jià) 剩余銷售面積 剩余銷售金額 C區(qū)車庫(kù)銷售分析供應(yīng)面積 已售面積 銷售金額 成交單價(jià) 剩余銷售面積 剩余銷售金額 1545931 剩余產(chǎn)品可售總金額 C區(qū)剩余產(chǎn)品可售金額分析 C區(qū)剩余產(chǎn)品可售金額分析 C區(qū)推售總結(jié) C區(qū)的整體去化較為均勻，剩余體量不大，相信隨著時(shí)間的推移會(huì)逐步去化完畢。結(jié)合 A區(qū)和 C區(qū)的成交狀況來(lái)看，住宅的需求量始終是平穩(wěn)而旺盛的。 三、項(xiàng)目問(wèn)題梳理推廣渠道與力度不足現(xiàn)場(chǎng)包裝有待提升推廣形象有待提高？分銷渠道需要整合客戶信心不足促銷手段不豐富項(xiàng)目存在 的問(wèn)題 項(xiàng)目商業(yè)人氣不足， 招商進(jìn)展不順，商業(yè)整體氛圍不濃，反過(guò)來(lái)，商業(yè)的人氣不足直接導(dǎo)致了 b b2的內(nèi)街商業(yè)和住宅及集貿(mào)市場(chǎng)區(qū)商業(yè)的滯銷。 延遲交房，導(dǎo)致購(gòu)房客戶信心不足，對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)升值產(chǎn)生疑問(wèn)，口口相傳，對(duì)項(xiàng)目的口碑產(chǎn)生一定影響。 問(wèn)題一：客戶信心不足 問(wèn)題二：促銷手段不豐富 案場(chǎng)： 一次性 97折，按揭 99折； 商業(yè)： 三年返祖，每年返 8%，共計(jì) 24%；分銷客戶優(yōu)惠： 不低于表價(jià) 94折?，F(xiàn)有優(yōu)惠 ：優(yōu)惠手段不足： 住宅： 缺乏震撼性的優(yōu)惠措施，不吸引人。除了價(jià)格折扣，其它的優(yōu)惠形式未設(shè)計(jì)，如物業(yè)費(fèi)返還、回購(gòu)等 商業(yè)： 對(duì)于主力商家的入住缺乏轟動(dòng)性吸引措施，如大型實(shí)力買家、超市經(jīng)營(yíng)者等，應(yīng)給予額外的優(yōu)惠。 問(wèn)題三：分銷渠道需要整合 分銷渠道分析 煙臺(tái)： 效果最好，一年四季拉人； 威海、青島： 效果不錯(cuò)，但有一定的季節(jié)性； 長(zhǎng)春、雞西： 效果中等，季節(jié)性很明顯；蘭州、呼和浩特： 效果較差， 1年來(lái)不了幾次。 整合建議 地緣客群 是第一主力，煙臺(tái)本地的客群不容忽視，可考慮增加海陽(yáng)市、棲霞市、萊陽(yáng)市的分銷商。 將分銷渠道集中在東三省重點(diǎn)城市，拓展大連、沈陽(yáng)、哈爾濱的分銷商。蘭州、呼和浩特的分銷渠道可考慮去除。 問(wèn)題四：現(xiàn)場(chǎng)形象包裝有待提升 銷控表破舊檔次較差沙盤上方未做吊旗，氛圍不夠墻壁破損雜物凌亂墻壁破損電線凌亂 問(wèn)題五：推廣渠道與力度不足 除了分銷渠道外，本項(xiàng)目在周邊縣市未做大規(guī)模推廣。從成交看，對(duì)地緣客戶占相當(dāng)大比例，地緣客群仍有較大潛力可挖； 網(wǎng)絡(luò)推廣對(duì)于外銷型項(xiàng)目有重要作用，建議在開發(fā)公司的官方網(wǎng)站設(shè)置專門板塊傳遞項(xiàng)目信息，也可考慮專門準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目做一個(gè)網(wǎng)站。 問(wèn)題六：推廣形象有待提高 由于本項(xiàng)目缺乏專業(yè)的設(shè)計(jì)人員操刀設(shè)計(jì)，導(dǎo)致推廣的品牌形象不高，訴求多而雜，導(dǎo)致訴求重點(diǎn)不突出。訴求過(guò)多，主題不突出用色偏多，排版稍顯凌亂表述過(guò)多，應(yīng)適當(dāng)精簡(jiǎn)以突出重點(diǎn) 四、項(xiàng)目提升策略 項(xiàng)目提升策略 提升策略總綱 住宅提升策略 商業(yè)提升策略 A、 C區(qū)去化平穩(wěn)，難點(diǎn)是 B區(qū)的剩余商業(yè)和住宅。策略思考 B區(qū)剩余商業(yè)分兩塊： 集貿(mào)市場(chǎng)周邊的三棟商業(yè)。其去化難一是受菜場(chǎng)搬遷的進(jìn)度影響較大，二是自身面積偏大且位置不佳。 B1B4和 B27B35的內(nèi)街商業(yè)。其 去化難 受主干道兩條商業(yè)街的招商影響較大。因此，從這兩塊商業(yè)找突破口短期內(nèi)難度較大。 我們真正的突破口在 B區(qū)的剩余住宅上 。一方面 B區(qū)剩余住宅體量較大，總銷額占比較高；另一方面從 A、 C區(qū)的成交狀況看，住宅需求始終平穩(wěn)而旺盛，且之前 B區(qū)住宅區(qū)的商業(yè)規(guī)劃對(duì)居住有干擾，影響了樓上住宅的銷售，因此從 B區(qū)剩余住宅突破是大勢(shì)所趨。 提升 策略 總綱 策略總綱 住宅提升 商業(yè)提升一、繼續(xù)強(qiáng)化低總價(jià)優(yōu)勢(shì)二、樹立 C區(qū)價(jià)格標(biāo)桿，掩護(hù) B區(qū)剩余房源去化三、商業(yè)業(yè)態(tài)分區(qū)重新定位，去掉影響居住的業(yè)態(tài)，促進(jìn)住宅的銷售四、形象整體提升及現(xiàn)場(chǎng)包裝改善，營(yíng)造居住氛圍五、改善現(xiàn)有營(yíng)銷及拓展新的營(yíng)銷渠道六、促銷策略逼定客戶住宅提升策略 策略總綱 住宅提升 商業(yè)提升 回顧前期 A、 C區(qū)的住宅成交狀況及客戶分析不難發(fā)現(xiàn)，低單價(jià)、低總價(jià)、超高的性價(jià)比是本項(xiàng)目住宅熱銷的核心原因。尤其針對(duì) B1B4和 B27B35這種內(nèi)街商鋪上的住宅，本身居住屬性就稍弱，更應(yīng)該突出其低價(jià)優(yōu)勢(shì)。 同時(shí)考慮到開發(fā)公司的利潤(rùn)及周邊無(wú)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的特點(diǎn)，這里所講的 “ 低價(jià) ” 不是 “ 絕對(duì)低價(jià) ” ，而是 “ 相對(duì)低價(jià) ” ：增加促銷策略，同時(shí)提前做高 C1C2（預(yù)計(jì) 2023年加推） 的單價(jià)，形成 B1B4 和 B27B35“ 價(jià)格洼地 ” 的形勢(shì)，突出其性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)快速去劃。 一、強(qiáng)化低總價(jià)概論 策略總綱 住宅提升 商業(yè)提升 二、整體定位轉(zhuǎn)移 前期 B1B B27B35的內(nèi)街商業(yè)與住宅去化難的原因有二：首先是項(xiàng)目招商未有大進(jìn)展，客戶信心不足；其次是規(guī)劃不合理，無(wú)論是 B1B4規(guī)劃的果品批發(fā)區(qū)、農(nóng)資農(nóng)機(jī)區(qū)還是 B27B35規(guī)劃的家居建材區(qū)、五金機(jī)電區(qū)，于商鋪而言位置偏差，人流有限；于住宅而言非生活配套類商鋪，影響居住舒適度。 因此， B1B B27B35的重新定位和 規(guī)劃勢(shì)在必行！策略總綱 住宅提升 商業(yè)提升 B1B4 和 B27B35的內(nèi)街商業(yè)的定位不再是家居建材區(qū)和五金機(jī)電區(qū)，而是重新定位為托斯卡納生活街區(qū)和拉德芳斯生
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