【文章內(nèi)容簡介】 ? ? 規(guī)劃分析： 本案規(guī)劃有多層公寓、小高層公寓、沿街商鋪等三種產(chǎn)品，分一期、二期建設(shè)。 多層公寓 6棟共計 200戶，小高層公寓 8棟共計 350戶，沿街商鋪共計 40戶。 ? 價格分析及銷售分析： 加州楓景商品房 500套。 2023年 6月開盤，開盤均價 3400元/㎡，銷售達 35%；截至 2023年 10月，均價 3600元 /㎡，銷售達 60%，余 200套。公寓價格策略：一房一價。現(xiàn)僅項目北側(cè)的小高層單元余有大戶型未售出。 獨立店鋪均價 800011000元 /平方米。 店鋪銷售策略：買兩層送一層，未開盤。 ? 客源分析： 以潞城本地、拆遷戶及市區(qū)房產(chǎn)投資者為主。 ? 公寓戶型配比 獨立商鋪戶型 底層商鋪挑高 58米，面積有 241400㎡，共計 3層商業(yè)。 ? 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 建筑公司實力雄厚，為南通六建 物業(yè)公司較規(guī)范 戶型有特色，得房率較高 周邊配套齊全 升值空間大 劣勢： 小區(qū)地處開發(fā)區(qū)，人氣尚不足 開發(fā)相對較晚，銷售周期長 ? ? 2023年戚區(qū)規(guī)劃拍賣土地情況： 戚區(qū)推行經(jīng)營性土地招標拍賣，隨著土地市場化的日趨深化，國有土地交易在戚區(qū)日漸活躍。 戚區(qū)經(jīng)濟社會的發(fā)展前景吸引了新加坡、山東等地的開發(fā)商，紛紛前來“淘金”。 2023年戚區(qū)規(guī)劃拍賣的土地（含規(guī)劃中）有：戚區(qū)檢察院北側(cè)地塊、戚墅堰鐵路中學地塊、常州市第三制藥廠、東青路西側(cè)地塊、劍橫路西側(cè)三藥廠北側(cè)地塊、五一路東側(cè)地塊、大明路西側(cè)地塊、東盛園西北側(cè)地塊、外環(huán)路北側(cè)沙河浜地塊等。 目前戚區(qū)的土地拍賣情況呈現(xiàn)出兩大特點，①以舊城改造為主，②拓展新城建設(shè)為輔的片區(qū)規(guī)模開發(fā)。 ? ? 老城區(qū)的 舊城改造，其開發(fā)項目大多零散，樓盤體量也相對較小， 物業(yè)水準也較低，無論是小區(qū)景觀、社區(qū)配套、物業(yè)水準、戶型高度等都相對較低，客源層限制性強，樓盤的推廣手段也較普通，是戚區(qū)開發(fā)較早的片區(qū)，但由于區(qū)域空間較小，因此，開發(fā)后勁明顯不如中心區(qū) 。 ? ? 中心區(qū)的項目開發(fā)日趨呈現(xiàn)規(guī)?；F(xiàn)代化，其樓盤體量相對都較大，大多在 10萬平米以上， 產(chǎn)品的升級與提升也較快，是戚區(qū)未來開發(fā)的重點區(qū)域。 ? 分析： 202 2023年是戚區(qū)中心區(qū)樓盤均價增長速度較快的兩年。中心區(qū)雖起步晚，但其起點高，發(fā)展趨勢較快，是戚區(qū)區(qū)域未來價格走勢潛力較大的區(qū)域。 ? ? 備注：當前新城區(qū)樓盤僅名桂坊一個物業(yè)，未開盤，故不參與比較。 ? 分析： 當前中心區(qū)樓盤均價，高于老城區(qū)樓盤均價，其產(chǎn)品定位也比老城區(qū)樓盤稍高一籌，因此，中心區(qū)樓盤發(fā)展?jié)摿^大。 ? ? 分析： 老城區(qū)的開發(fā)較早，中心區(qū)的開發(fā)僅次于老城區(qū)，隨著中心區(qū)各樓盤 的相繼推出，中心區(qū)的開發(fā)將進一步規(guī)模化，競爭也將日趨激烈。 ? 7. 購房者分析 ? ? 針對購房者，我們做過問卷調(diào)查，以下即是本次問卷的統(tǒng)計： ? 本次問卷我們主要采用了如下通路：一是對戚區(qū)各主要干道（較繁華路段）兩側(cè)的經(jīng)營規(guī)模較大的私營業(yè)主進行問卷調(diào)查，二是通過走訪各政府機關(guān)事業(yè)單位對公務(wù)員進行問卷調(diào)查，三是通過相關(guān)人員介紹對具有一定購買力的人進行問卷調(diào)查，四是在市區(qū)各售樓處周圍對看房者進行問卷調(diào)查，五是對一些較零散的人（直觀判斷具有購買力的人）進行問卷調(diào)查。調(diào)查共回收問卷 980份，進行統(tǒng)計分析： ? 最后得出的各問題統(tǒng)計情況如下（以圖表表示）： ? (18) 1. 被調(diào)查者所占性別比例51%49%男性 女性? 2. 被調(diào)查者的年齡分布29%9%10%20%32%2029歲 3039歲 4049歲 5059歲 6 0 歲以上? 3. 被調(diào)查者的工作區(qū)域統(tǒng)計%2%77%0%5%2%%10%市區(qū)城北城南城西城東戚區(qū)武進退休? 4. 63%22%14%1%大專以下 大專 本科 研究生被調(diào)查者接受教育的程度? 5. ? 6. ? 7. ? 8. ? （ 113） ? 1. 近三年內(nèi)考慮買房客戶的比例43%37%20%會 不會 不一定? 2. 20%47%12%19%1%1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%1客戶3 年內(nèi)購房主要因素所占比例本地拆遷改善居住條件投資升值結(jié)婚用房地位身份的象征其他（孩子上學、工作等因素）? 3. 客戶購房經(jīng)驗分析57%39%4%0%10%20%30%40%50%60%第一次買房 第二次買房 多次買房? 4. 客戶計劃購房區(qū)域分布3%10%5%26%6%5%4%5%5%3%3%9%1%3%3%%7%%其他 武進邊緣鄉(xiāng)鎮(zhèn)、金壇、溧陽常州市區(qū) 市區(qū)常州城南 新31 2國道以南常州城南 原31 2國道以南常州城南 勞動?xùn)|路附近常州城北 龍虎塘附近常州城北 新區(qū)常州城北 外環(huán)附近常州城北 北環(huán)一帶常州城西 鐘樓開發(fā)區(qū)常州城西 花園附近常州城西 勤業(yè)周邊常州城東 兆豐花園一帶常州城東 青洋運河大橋附近常州城東 戚墅堰開發(fā)區(qū)常州城東 五益菜場附近常州城東 戚墅堰主城區(qū)常州城東 戚墅堰運河以南區(qū)域? 5. 客戶期望居住總面積1%15%36%22%15%7%3%1%4060㎡6080㎡80100㎡100120㎡120140㎡140150㎡150180㎡180㎡以上? 6. 3%26%29%21%10% 9%2%客戶期望房型統(tǒng)計系列1 3% 26% 29% 21% 10% 9% 2%一室一廳一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室以上? 7. ? 8. ? 9. ? 10. ? 11. ? 12. ? 13. ? ： ? ，本項目對常州市區(qū)客戶吸引力較小。 ? ，其中，景觀（中心花園）、配套（體育健身設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施、商業(yè)購物場所、農(nóng)貿(mào)市場、公交站點等）是其主要考慮和關(guān)注的問題。 ? 、戚區(qū)運河以南地區(qū)、東方大道以東以北鄉(xiāng)鎮(zhèn)、以及常州市區(qū)等地區(qū)具有一定的潛在客戶購房需求，其分別占總調(diào)查客戶比例的 10％。 ? SWOT分析 ? 地塊基本情況 ? 建設(shè)基地總面積： 47180平方米 ? 非標準梯形地塊 ? 東西方向長約 190米，南北方向長約 250米 ? 目前本地塊周圍的競爭個案主要有以下幾個： 新城公園 1號、豪景園城、加州楓景 ，售價在3300— 3500元 /平方米，其中新城公園 1號銷售較早，詳情見“主要個案對比分析”。 ? SWOT分析 ? 優(yōu)勢點分析（ STRENGTH） 本案建設(shè)基地總面積 47180平方米，規(guī)模在戚區(qū)屬中等，因此區(qū)內(nèi)可以有一定的景觀及配套規(guī)劃。 本地塊緊鄰常州最大生態(tài)公園 —— 45萬平方米的旈秀濕地公園，所以自然景觀較好。 項目地處戚區(qū)中心區(qū)，緊鄰戚區(qū)新區(qū)府，升值潛力較大。 項目北側(cè)臨東方東路是以展示現(xiàn)代化城市中心區(qū)形象和城市窗口形象為主要內(nèi)容的景觀軸線，往北接青洋路，直通滬寧高速，交通便捷。 ? ? 劣勢點分析（ WEAKNESS） 地處戚區(qū)新中心區(qū)，人氣尚未形成。 周邊的生活配套與休閑娛樂設(shè)施也建設(shè)中，尚待完善。 項目為非規(guī)則梯形狀，對本案的整體規(guī)劃有一定的影響。 ? ? 機會點分析（ OPPORTUNITIES） 戚區(qū)房產(chǎn)市場漸趨成熟，前景看好。 戚區(qū)中心區(qū)的確立與老城區(qū)居住用地的減少使得本地塊潛力巨大。 戚區(qū)中心的遷至，以及區(qū)域內(nèi)東方東路的完善必將帶來地塊的升值。 創(chuàng)新物業(yè)引領(lǐng)戚區(qū)住宅新標準。 ? ? 威脅點分析（ THREATENS） 周邊樓盤的競爭。 戚區(qū)新城區(qū)的建立以及老城區(qū)的改造對本案的威脅。 ? 、 規(guī)劃建議、 戶型配比建議 ? 我們對產(chǎn)品的整體考慮與方向把握 我們對項目的定位： 東部最具生活理念的社區(qū)名宅 ； 區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者 —— 不是最大的項目，是最好的項目 ； 具有獨特的氣質(zhì)與形象。 我們對產(chǎn)品建議出發(fā)于三個原則： 差異性 空間創(chuàng)新、生活創(chuàng)新； 生態(tài)性 森林居家、價值名宅 ； 實用性 為客戶創(chuàng)造溢出價值 ? 戶型建議與參考 立面風格建議 總平及景觀 差異化設(shè)計 目 次 2 ? 入戶 南北錯落挑高陽臺 A ? 空中庭院 空中庭院 B1 ? 奇數(shù)層挑高 挑高 偶數(shù)層挑高 挑高